作為廣東省政府在香港最為重要的窗口公司，粵海控股集團(tuán)有限公司旗下在香港聯(lián)交所上市的子公司粵海投資有限公司（00270.HK，以下簡稱“粵海投資”），是目前廣東省在境外規(guī)模最大的綜合性企業(yè)集團(tuán)，在經(jīng)歷了一系列企業(yè)重組后，這家曾被諸多描繪的紅籌股，在2012年春節(jié)前后通過一系列的市場舉動(dòng)，開始著力打造屬于自己的“天河城”商業(yè)地產(chǎn)品牌，并通過自亞洲金融風(fēng)暴后的最大宗投資交易，正式宣布進(jìn)軍內(nèi)地商用地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　天河城貢獻(xiàn)利潤6.3億港元

　　坐落于廣州城市新中軸線上的天河城，建立于1996年8月18日，而8·18（發(fā)一發(fā)）這個(gè)成立日期，確實(shí)在16年的發(fā)展歷程后見證了這個(gè)“中國第一商城”的巨大經(jīng)濟(jì)利潤。而它的所有者，正是粵海投資有限公司。

　　在此前的發(fā)展過程中，天河城一直被視為粵海投資的非主營業(yè)務(wù)。然而隨著粵海投資一系列重組剝離，天河城這一昔日的“小弟”卻成了粵海投資擴(kuò)張的根基所在。2011年，天河城為粵海投資貢獻(xiàn)的利潤達(dá)6.3億港元，被譽(yù)為粵海投資的提款機(jī)。

　　在住宅地產(chǎn)受困的2011年，諸多房地產(chǎn)商將眼光轉(zhuǎn)向了大力投資商業(yè)地產(chǎn)，而已坐擁天河城的粵海投資則順勢而行，除進(jìn)軍天津打造省外天河城項(xiàng)目外，在珠三角也開始復(fù)制“天河城”品牌。

　　2012年1月12日，此前已嘗試過進(jìn)入深圳市場，但最終未果的粵海投資，與鴻隆控股集團(tuán)正式簽訂合作協(xié)議，計(jì)劃在深圳羅湖廣場北城市更新項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，在深圳羅湖金三角區(qū)域再打造天河城。資料上顯示，這一區(qū)域位于羅湖區(qū)寶安南路和解放路交會(huì)處，地鐵1、2號(hào)線大劇院站上蓋，與地王大廈相鄰，地理位置極佳。

　　據(jù)鴻隆偉業(yè)地產(chǎn)公司方介紹：在更新項(xiàng)目后，改造后的項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建面積將在30萬平方米，天河城購物中心就將占據(jù)8萬多平方米。而在最近，通過復(fù)制“天河城”品牌，粵海投資頻頻擴(kuò)張的腳步從未停止。

　　2012年1月10日，粵海投資公告顯示：公司非全資附屬公司天河城投資成功競得項(xiàng)目公司（廣州市萬亞投資管理有限公司）的招商引資項(xiàng)目68%權(quán)益，總出資額為17.92億元。上述項(xiàng)目公司于2011年5月成立，持有位于中國廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村迎賓路東側(cè)總面積約為52801.3平方米的商業(yè)與金融業(yè)用地。

　　這則公告中，最為引人注目的，則是該地塊中，預(yù)計(jì)將包括總建筑面積不少于10萬平方米的購物中心，總建筑面積不少于11萬平方米的寫字樓等配套措施。2012年1月15日，市場消息指出：番禺區(qū)屬國有企業(yè)廣州市番禺信息技術(shù)投資發(fā)展有限公司與粵海下屬的天河城集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，雙方將在番禺萬博商務(wù)區(qū)內(nèi)合作共建現(xiàn)代化購物中心番禺天河城。

　　加上此前的天津天河城再建項(xiàng)目，目前粵海投資開始全國復(fù)制天河城。然而，天河本為廣州地名，移往他地，會(huì)否會(huì)出現(xiàn)“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實(shí)味不同”的風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　對此，經(jīng)緯地產(chǎn)資訊公司研究中心總監(jiān)朱欣苑對時(shí)代周報(bào)記者表示：“是否成功，得看地段選擇，粵海投資本身就已經(jīng)有天河城這種商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，去搶灘旺地肯定是一種趨勢，也是企業(yè)擴(kuò)張的必然選擇。粵海投資去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，肯定比其他一些開發(fā)商去轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要低。”

　　3億撬動(dòng)市值70億項(xiàng)目

　　曾經(jīng)的“粵海重組”，迄今為止仍是我國國營企業(yè)典型的重組范本。在亞洲金融風(fēng)暴中，這一重組案例曾引發(fā)了全世界的高度關(guān)注。但在重組完成后的數(shù)年，粵海投資并未有過太大的市場行為。2012年前后，粵海投資四處復(fù)制天河城，同時(shí)在2011年11月底，粵海投資又一舉收購了廣東置業(yè)旗下的三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　廣東置地這唯一一家曾在倫敦交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)，3年前因高層違規(guī)行為導(dǎo)致巨額騙貸案轟動(dòng)一時(shí)。在2011年11月23日，無力還貸的廣東置地，被迫拍賣旗下3家有限公司100%股權(quán)。當(dāng)諸多媒體因無法進(jìn)入拍賣現(xiàn)場而質(zhì)疑聲不斷時(shí)，2011年11月28日，廣東置地用于清算還債的三個(gè)項(xiàng)目的新東家終于現(xiàn)身。

　　拍賣會(huì)上，廣東置地旗下的廣州天源投資管理、廣州金東源房地產(chǎn)開發(fā)、廣東三誠經(jīng)濟(jì)發(fā)展等三家有限公司的100%股權(quán)拿出來拍賣，項(xiàng)目涉及動(dòng)漫星城、珠江新城地塊、北京路爛尾樓。由于地段均屬于廣州市內(nèi)黃金商業(yè)區(qū)，吸引了13家公司參與拍賣。粵海投資公告稱，其成了最后的贏家。

　　據(jù)悉，粵海投資以3.27億元收購了上述3家公司100%的股權(quán)，收購事項(xiàng)于2011年12月20日完成。

　　隨后，廣東天河城集團(tuán)將向粵海控股收購上述廣州3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的分別40%的股權(quán)，代價(jià)為1.35億元，另須提供23.25億元的現(xiàn)金。而該筆現(xiàn)金預(yù)計(jì)將以廣東天河城內(nèi)部資源及從商業(yè)銀行獲取的銀行貸款融資來支付。此外，拍賣公告同時(shí)也寫明，廣東置業(yè)公司的所有債務(wù)也要由競買成功的買受人負(fù)責(zé)。廣東置地旗下的三家子公司共欠交通銀行廣州黃埔支行貸款本金45.13億元及相應(yīng)利息，也將由粵海投資還清。

　　“這是一個(gè)正常的價(jià)格，基本上商業(yè)地塊的運(yùn)作方式都是用這樣方式，因?yàn)檫@些地塊不像住宅，它會(huì)給當(dāng)?shù)卣�府帶來一定的稅收和�?jīng)濟(jì)效益，所以政府是鼓勵(lì)的，會(huì)在地價(jià)和稅收給予優(yōu)惠的。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文對時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　令市場極為興奮的是，曾深陷重組風(fēng)波的粵海投資，在重組多年后，終于再次出手了大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。按照地產(chǎn)專家的估算，動(dòng)漫星城附近商鋪的月租金在1000元/平方米以上，北京南路街鋪?zhàn)饨鹨话阍?00-1000元/平方米/月。據(jù)資產(chǎn)評估顧問公司威格斯的估值，動(dòng)漫星城總資產(chǎn)約為15.9億元，廣州名城商業(yè)廣場總資產(chǎn)為27.47億元，而珠江新城B 1-1地塊資產(chǎn)為35.91億元。因而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，粵海投資最終的拍賣價(jià)格較為合理。

　　“三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目全部地處廣州核心商圈，通過收購，廣東天河城可參與其中兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，這將鞏固廣東天河城在廣州商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者地位。”粵海投資在公告中表示。對此業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，廣東天河城以3億多元資金，撬動(dòng)市值70億元的項(xiàng)目，有望在廣州再造一座“新天河城”。

　　粵海商業(yè)項(xiàng)目成為主業(yè)

　　“粵海早期開發(fā)的項(xiàng)目基本上都是住宅，像麗江花園等，等企業(yè)發(fā)展到一定程度，它才有能力去做商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是需要資金和商業(yè)策略的。轉(zhuǎn)做商業(yè)是它的戰(zhàn)略選擇。但要做成商業(yè)項(xiàng)目是需要天時(shí)地利人和的，做這種項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)大的。”趙卓文對時(shí)代周報(bào)記者稱。

　　一系列的市場動(dòng)作，可以看出依托天河城的發(fā)展模式，粵海投資已正式明確了再次大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的意圖。事實(shí)上，在上述市場行為還未公開之時(shí)，去年的10月17日，粵海投資發(fā)布公告稱，由該公司持有76.09%股份的廣東天河城集團(tuán)將與由母公司粵海控股持有51%股份的廣東粵海開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣東粵海開發(fā)”）成立合資公司，將在內(nèi)地發(fā)展大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　根據(jù)公告，廣東天河城集團(tuán)將出資2.4億元，廣東粵海開發(fā)出資1.6億元，作為合資公司注冊資本，廣東天河城集團(tuán)和廣東粵海開發(fā)在合資公司中各占60%及40%的股份。據(jù)悉，合資公司的主要業(yè)務(wù)包括中國物業(yè)的持有及投資。粵海投資方面當(dāng)時(shí)就表示，如遇到合適的商機(jī)，預(yù)期透過合資公司發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目，包括購物中心及商務(wù)公寓等。

　　這被看做是粵海重組后，天河城的實(shí)際控制人廣東粵海控股公司在商業(yè)地產(chǎn)連鎖化發(fā)展方面再次邁出的實(shí)質(zhì)性一步。這也被揣測為：之前一直被視為非主業(yè)的天河城有望成為粵海投資的主業(yè)。在諸多的市場舉措后，有分析指出，未來將不排除粵海投資今后將會(huì)有把所有商業(yè)項(xiàng)目整合做大，然后打包上市的可能。

　　在十多年的發(fā)展過程中，粵海聞名的原因在于其是國內(nèi)最早成功引入香港住宅小區(qū)開發(fā)模式的房地產(chǎn)企業(yè)。粵海投資已開發(fā)的項(xiàng)目有廣州麗江花園、番禺麗江花園、惠陽麗江花園等諸多住宅項(xiàng)目。早在此前，天河城僅僅是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中僅有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但如今的粵海投資網(wǎng)站上，時(shí)代周報(bào)記者只能看到諸多關(guān)于“新粵海”的商業(yè)地產(chǎn)再建設(shè)公告與介紹，可以看出，商業(yè)地產(chǎn)已成了粵海投資的主營業(yè)務(wù)。