近日，廣州最成功的“二房東”海印集團(tuán)將店“開(kāi)”到了上海。

　　5月24日，廣東海印集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于當(dāng)日與上海周浦鎮(zhèn)建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂了《海印周浦濱水新天地項(xiàng)目合作框架合同》，以租賃該項(xiàng)目20年。

　　這是海印集團(tuán)的第一個(gè)省外項(xiàng)目。海印方面稱，若此項(xiàng)目順利實(shí)施，將進(jìn)一步提高公司跨文化、跨區(qū)域的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，奠定公司未來(lái)異地項(xiàng)目復(fù)制的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　上海周浦租店

　　早在去年年底，海印就透露了要在上海開(kāi)店的設(shè)想。

　　據(jù)了解，2011年12月30日，海印曾與上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)人民政府簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，并與上海周浦城鎮(zhèn)建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂了《周浦“小上海”風(fēng)情商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作意向書(shū)》。

　　而本次“海印·周浦濱水新天地項(xiàng)目”實(shí)為周浦“小上海”風(fēng)情商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目的一期工程。

　　資料顯示，該項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)四高示范小區(qū)內(nèi)，康沈公路與沈梅路沿線商業(yè)地塊，物業(yè)四至范圍：東起周東路，南至沈梅路以南，西起康沈路，北至沈梅路以北。總用地面積約5.25萬(wàn)平方米，總建筑面積約7.8萬(wàn)平方米。

　　公告透露，該地塊通過(guò)政府劃撥的方式，劃撥給“上海眾軒置業(yè)有限公司”和“上海鵬航建設(shè)發(fā)展有限公司”進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，周浦建設(shè)公司與開(kāi)發(fā)公司簽訂了《上海市大型居住社區(qū)周浦基地經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目回購(gòu)意向書(shū)》，約定開(kāi)發(fā)公司在按要求建成物業(yè)后，由周浦建設(shè)公司全部回購(gòu)。

　　因此，周浦建設(shè)公司目前尚未取得該地塊的使用權(quán)，只是擁有對(duì)該地塊及其上蓋物業(yè)的回購(gòu)權(quán)益。

　　海印與周浦建設(shè)公司約定，在開(kāi)發(fā)公司物業(yè)建設(shè)完畢，周浦建設(shè)公司成功回購(gòu)該地塊及其上蓋物業(yè)之日起30日內(nèi)，海印與周浦建設(shè)公司另行簽訂《物業(yè)租賃合同》，將該地塊及其上蓋物業(yè)整體租賃給公司，作為“海印·周浦濱水新天地項(xiàng)目”對(duì)外經(jīng)營(yíng)使用。

　　海印初定租期20年，租期滿后，若想申請(qǐng)續(xù)租，則租賃期限無(wú)條件延長(zhǎng)10年。公告并披露，前20年合同總金額約為12.44億元，第21至30年（若有）合同總金額約為10.32億元。

　　對(duì)此，日信證券近日發(fā)表的研究報(bào)告指出，該項(xiàng)目由周浦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后交由周浦建設(shè)公司租給海印運(yùn)營(yíng)，海印不承擔(dān)項(xiàng)目的資本開(kāi)支和建設(shè)成本，且長(zhǎng)租成本低，海印按月支付建設(shè)公司租金，降低項(xiàng)目和資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　中華廣場(chǎng)復(fù)制

　　盡管近年來(lái)海印不斷地提高重資產(chǎn)的比重，但為海印首個(gè)跨省運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，海印還是選擇了自己最為擅長(zhǎng)的輕資產(chǎn)模式。

　　中投證券指出，周浦項(xiàng)目是海印輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張的再一次實(shí)踐。此項(xiàng)目為海印與周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的合作項(xiàng)目，采用的是“租入—租出”的輕資產(chǎn)盈利模式，根據(jù)合同，海印不承擔(dān)項(xiàng)目的資本開(kāi)支與建設(shè)成本，風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目將是海印旗下的一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，是海印的商業(yè)物業(yè)能否在省外生存的關(guān)鍵考驗(yàn)。

　　是次在與周浦建設(shè)公司簽訂合同的公告中顯示，周浦項(xiàng)目發(fā)展定位為集商業(yè)商貿(mào)、娛樂(lè)及餐飲等為一體的綜合開(kāi)發(fā)。

　　縱觀海印集團(tuán)，其項(xiàng)目中占有絕大比重的還是以主題商場(chǎng)為主，其中遍及電器、時(shí)裝、家居布藝、潮流時(shí)尚、IT數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)用品等行業(yè)。

　　而在海印歷來(lái)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目當(dāng)中，唯一在運(yùn)營(yíng)模式上與周浦項(xiàng)目相似的，大概也只有廣州中華廣場(chǎng)了。

　　2009年8月1日，海印集團(tuán)與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署了《中華廣場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)合同》。海印以1.3億元的年租金租下年收入僅1.1億元的中華廣場(chǎng)。

　　據(jù)彼時(shí)公告透露，海印與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司合作經(jīng)營(yíng)中華廣場(chǎng)，合作及經(jīng)營(yíng)期限為14年，建設(shè)一座大型時(shí)尚綜合購(gòu)物中心。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，海印或?qū)�把上海周浦�?xiàng)目打造成為上海版的“中華廣場(chǎng)”。

　　從目前的情況來(lái)看，海印在中華廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)尚屬成功。就在海印入主中華廣場(chǎng)后次年，海印便宣布，中華廣場(chǎng)當(dāng)年的年收入就可望達(dá)到1.5億元。當(dāng)然，這或多或少也得益于中華廣場(chǎng)過(guò)往幾年積累下來(lái)的人氣與商戶。

　　但海印能否將中華廣場(chǎng)復(fù)制到上海，并實(shí)現(xiàn)相若的經(jīng)營(yíng)收益，還有待相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的觀察。