最近，廣州商業(yè)大佬們再次把眼光投放在天河-珠江新城這塊流金淌銀的風(fēng)水寶地上。不同的是，這次他們的地盤爭奪戰(zhàn)從“天上”打到“地下”。
海印股份11月發(fā)布公告稱，子公司廣州海印匯商貿(mào)有限公司簽訂《花城匯三區(qū)租賃合同》，拿下珠江新城地下空間，合同總金額不低于9.1億元；高德置地公司已獲花城匯二區(qū)經(jīng)營權(quán)，并招徠一眾時尚餐飲品牌進(jìn)場裝修，最新計劃是下月試營業(yè)；新鴻基地產(chǎn)擁有80%股權(quán)的宏城廣場地下空間也在加緊建設(shè)，預(yù)計2013年入市。
而海印股份、高德置地、新鴻基此前已分別拿下中華廣場、珠江新城高德置地廣場、獵德項(xiàng)目天匯廣場商場等炙手可熱的地面建筑，紛紛打造“地上+地下”的立體商業(yè)格局，將廣州商業(yè)秩序引向“立體競爭”。
目前，這種“地上+地下”的立體新商圈模式正迅速在白云新城、番禺等地快速復(fù)制。據(jù)悉，廣州綜合性地下空間開發(fā)項(xiàng)目已建和在建建筑面積合計已超過100萬平方米，未來5年待建建筑總面積預(yù)計也將超過100萬平方米。
國內(nèi)第一大立體商圈隱現(xiàn)
自從海印股份將“中華廣場”和“流線前線”收入囊中，就將廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭引入一個“地上+地下”的新紀(jì)元。而“立體商業(yè)王國”的夢想最先變成現(xiàn)實(shí)的地方，也許就在“天河-珠江新城”這個國內(nèi)第一大立體商圈。
最新出爐的《廣州地下商業(yè)報告》稱，“潛伏”在廣州新中軸地下的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬平方米，從珠江邊的廣州塔地下商城、連接珠江新城花城廣場地下的花城匯，穿過黃埔大道，與宏城廣場地下空間銜接，而后是又一城、天河體育中心地下的時尚天河商業(yè)廣場，再向北與規(guī)劃中的中信廣場地下商場以及東方寶泰貫通，由此將形成“全球第一大地下商業(yè)群”。
這個地下商圈的“胃口”還不僅限于此。按照政府規(guī)劃，花城匯將打通連接西塔、高德置地廣場、興盛路步行商業(yè)街、東塔等珠江新城商圈的標(biāo)桿地面建筑“；宏城廣場地下空間則將正佳廣場和天河城銜接起來；天河又一城等與天河城、維多利廣場、廣百中怡店同時實(shí)現(xiàn)無縫對接；中信廣場地下商場則與中信大廈、火車東站兩相貫通。
“最終，地面商業(yè)和地下商業(yè)會連成一片，結(jié)合成為中國第一大立體商圈。而日本東京、香港的商業(yè)發(fā)展就是樣板工程。”楚睿商業(yè)咨詢C EO黃文杰對記者說。
目前，這種“地上+地下”的立體新商圈模式正迅速在白云新城、番禺等地快速復(fù)制。據(jù)悉，廣州市建委已提前籌劃白云公園地下空間的開發(fā)利用，計劃開發(fā)10萬平方米的商業(yè)配套。而廣州南站地區(qū)將于2012年開建全國最大規(guī)模地下空間，總建筑面積達(dá)到111萬平方米。
開發(fā)商紛紛“染指”地下商城
盡管，“天河-珠江新城”等立體商圈的藍(lán)圖看上去很美，但從短期市場操作來看，地面地下的垂直博弈，橫線的同業(yè)競爭不可避免。
“畢竟，市場蛋糕總量和品牌客戶數(shù)量是相對固定的，打造立體商業(yè)格局，無限放大同一商圈的商業(yè)體量的結(jié)果是，產(chǎn)生商業(yè)溢出效應(yīng)。”黃文杰直言，地下商城成功案例不多，廣州的商業(yè)供應(yīng)初現(xiàn)“過剩”端倪，整體租金水平會面臨下調(diào)壓力。
但是，開發(fā)商有自己的算盤。
花城匯有關(guān)人士告訴記者，花城匯的建筑成本、裝修成本等加起來，大概是10000元/平方米·層，而目前國內(nèi)主要城市自建地面物業(yè)的平均成本大概是5000元/平方米·層，但地下商城項(xiàng)目一般可以不計算容積率，騰挪空間更大。
事實(shí)的確如此。已經(jīng)公示的《廣州市新城市中軸線北段重要景觀節(jié)點(diǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》就提到，位于宏城廣場的A T 070903地塊在維持規(guī)劃用地性質(zhì)為廣場用地的前提下，部分兼容高檔商業(yè)功能，并適當(dāng)增加建設(shè)量，但應(yīng)主要在地下部分。
況且，廣州租金水平最高的零售物業(yè)不是天河城、正佳廣場這樣的地面建筑，而是潛伏在地下的“流行前線”。“流線前線的租金從1999年開業(yè)的200元/平方米已經(jīng)飆升到現(xiàn)在的兩千多元平方米/月，而這還不算頂手費(fèi)。”曾幕后操盤流行前線的商業(yè)地產(chǎn)專家鄧國堅說，地下商城做的是過道式物業(yè)，單店面積小，商戶的承租能力反而更強(qiáng)。
由此不難理解，海印股份、新鴻基和高德置地等開發(fā)商為何高調(diào)出手。
打造立體商業(yè)版圖
分析人士認(rèn)為，海印股份、高德置地、新鴻基等商業(yè)大佬“染指”地下商城的手筆，可謂一箭雙雕，既可在廣州新中軸地下的“隱形商圈”布下旗子，又可“反哺”其地面的自有物業(yè)，形成“地上+地下”的立體競爭優(yōu)勢。
高德置地廣場總經(jīng)理朱志文告訴南都記者，“按照最新的招商方案，我們將花城匯二區(qū)和高德置地春夏秋冬商場打包成一個整體，形成立體的空間布局和豐富的業(yè)態(tài)組合。這樣去跟LV、ZA R A、H & M等品牌集團(tuán)洽談，雙方總能找到一些合作的機(jī)會點(diǎn)。同時，花城匯還將高德置地的4棟寫字樓連接起來，具有聚集寫字樓辦公白領(lǐng)人群過來消費(fèi)的先天優(yōu)勢。而一些坪效相對低下，地面商場放不下的品類就可以挪到花城匯來，比如休閑書吧。”
顯然，新鴻基地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目也可同享捆綁招商便利。新鴻基操刀的天匯廣場商場位于珠江新城獵德村，周邊都是固定、成熟居民區(qū)，居民的收入等級較高，與其另一個項(xiàng)目宏城廣場地下空間，同屬“大天河立體商圈”，兩個項(xiàng)目的商業(yè)定位和品牌組合應(yīng)該可以融會貫通。
反觀海印股份，其花城匯項(xiàng)目和中華廣場并不屬于同一商圈，但是“海印開發(fā)投資的所有商業(yè)項(xiàng)目是以一整套戰(zhàn)略系統(tǒng)做支撐的，這套系統(tǒng)包括商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營管理兩大塊。這樣，看似關(guān)聯(lián)性不大的兩個項(xiàng)目放在同一系統(tǒng)里，卻有可能產(chǎn)生聚變。”接近海印集團(tuán)的鄧國堅給南都記者如是分析。
結(jié)論顯而易見，廣州商業(yè)秩序即將走向一個“地上+地下的立體競爭”新格局。
業(yè)界觀點(diǎn)1
昭邑零售咨詢公司首席分析師劉暉
開發(fā)商在城市核心區(qū)多增一個商場，這兩個商場的總市場份額相對于單店會增加，市場話語權(quán)會加大，但可能會攤薄各個商場的營業(yè)額。而營業(yè)額降低的比率取決于這兩個項(xiàng)目業(yè)態(tài)、品類重疊的大小。某種程度上，地面商場和地下商城的建筑特性決定了兩者可以較好形成互補(bǔ)的立體格局。
業(yè)界觀點(diǎn)2
宏展投資顧問有限公司董事副總經(jīng)理程立志
據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)該城市或地區(qū)的人均G D P超過3000美元時，就具備大規(guī)模開發(fā)利用地下空間的基礎(chǔ)，廣州人均G D P在2008年就超過1萬美元，地下商業(yè)井噴也在情理當(dāng)中。
業(yè)界觀點(diǎn)3
楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰
打造立體商業(yè)格局，無限放大同一商圈的商業(yè)體量的結(jié)果是，產(chǎn)生商業(yè)溢出效應(yīng)。地下商城成功案例不多，廣州的商業(yè)供應(yīng)初現(xiàn)“過剩”端倪，整體租金水平會面臨下調(diào)壓力。
（2011年11月） |
