本網訊 （第一商業網記者 吳婕秋1月5日廣州報道）被譽為史上最嚴厲“調控年”的2010年即將結束，2011年中國房地產市場將走向何方？在新的一年來臨之際，中國房地產2011新年峰會于今日盛大舉行，峰會匯聚國內地產界、財經界代表性領軍人物，對政策與市場變化進行前瞻性展望，運籌新一年的決勝之道。本網總裁黃華軍受邀主持主題為“商住倒掛+住宅限購 商業地產起飛在即？”論壇，廣東流通業商會執行會長黃文杰、富力執行董事呂勁、百嘉信太陽新天地購物中心董事總經理楊軍艇、世邦魏理仕華南董事總經理劉蔚海擔任論壇嘉賓，對廣州商業地產發展前景、總部經濟、明年寫字樓市場等話題進行熱議。

     第一商業網總裁   黃華軍:
    在論壇開始前，有記者采訪我，問我對去年廣州的商業有什么樣的評判，我認為去年是廣州商業的分水嶺，大家都覺得廣州樓市去年是備受打壓，而廣州的商業去年給我們感覺是很紅火。所以今天探討這個話題，在商住倒掛+住宅限購壓力之下，商業地產是不是起飛在即？在探討之前，我先講一個情況，為什么說廣州的商業去年迎來了一個分水嶺，去年整個廣州商業大大小小加起來有40個商業項目，新增100萬平方米，其中有幾十個項目首次登陸廣州，新增大型購物中心數量是過去五年的年均供應量的3倍還要多，所以我們有點回想起14年前1996年叫“北商洋店”，感覺去年有那個味道，北方的商家萬達來了，洋是沃爾瑪開了兩個店。所以說，今天我們坐在探討商業地產起飛在即的話題非常有意義。

    世邦魏理仕華南董事總經理   劉蔚海：
    商業地產我們作為咨詢的顧問分幾類，純粹商業的，比如說零售、shopping  mall，還有寫字樓的物業，我們一直非常關注整個市場的走勢，剛才也聽到綜合的數據會迎來很多寫字樓新增供應，新的供應會不會導致空置率上升還有租金的需求，包括資產的價格會受到影響。總體的看法是新增的需求是非常可觀的，中級寫字樓用戶包括國內國外的企業越來越多，適逢亞運會前后，我們觀察一些寫字樓的有效吸納量有很好的增長，而且有很多新增的項目比如說太古匯，是一個綜合性的項目，寫字樓60%的面積已經被匯豐銀行租賃了，還有一些高端項目比如說西塔，我們參與了大概兩年的時間，也是前所未有預租有非常可喜的表現，預租現在不少于3萬平方米。在這么大體量，這么大的項目出現這么高的預租是歷史上從來沒有的。在需求方面我們看到非常好的勢頭。
    國內的企業追求好的商業物業越來越高的要求，外資持續08年跌了一陣子，09年迅速回暖，在原來老城區比如說環市東路和天河北他們有非常大的需求就是需要升級換代。所以導致珠江新城整個寫字樓在近五年時間是最大的吸納量時間。2011年吸納量也會有一個非常穩步的增長。
    另外我想談一下對于投資的需求，目前一些新的甲級寫字樓，我認為是一種起飛，過去比如說去年同比增長最貴重一些寫字樓物業增長可以達到50%。其中一個原因住宅有很多的投資，資金會跑到商業物業。還有我們看到一個可喜的現象，即便有這么大的供應，我們也有很大的需求來平衡。在需求底下，租金過去一年有挺大的回升，在甲級寫字樓的租金大概是15%左右的增長速度。所以我們展望寫字樓的市場，會很大程度上被有效的吸納到新增的供應。未來可以判斷所謂的資產價格看不到有下跌的風險，會有一定程度的增長，平均也不會下跌，特別是在一些老一點的地區或者天河北一帶，所謂的空置率會有所上升。

    富力執行董事   呂勁：
    作為我們在珠江新城有18個項目的大業主，我們也希望寫字樓都有世界500強入駐。但廣州的實際情況沒法跟上海、北京比，不一定非得等到世界500強來，我們廣州歷來是一個商都，所以大家其實也不必要非得靠世界500強來塞滿珠江新城，很多的民營企業，很多的政府官方機構，很多半政府的官方機構他們都需要這樣好的東西。
    我剛才看了一下題目，100萬平方米寫字樓供應是不是很恐怖？我大概算了一下，以一個中型公司每個公司用500平方米，也差不多了，算400平方米也就2500家企業消化了，所以這個數字真算起來也大不到哪里去，而且廣州確實是物美價廉，現在珠江新城很辛苦才達到每天1美金，所以空間大的是。
    我們總公司在一段時間里面還是保持至少75%的住宅量，25%是商業，包括酒店、旅游地產、寫字樓、商場。在這里給大家一個忠告，一定在前期最高決策層一定要充分考察，另外一定要找到非常非常有經驗的建筑師還有策劃機構，這些服務性的團隊千萬不能省錢。商業地產大家也看到了，我們國家充滿著巨大機會，所以才有大連萬達的蓬勃發展，但是我們還是需要品質更高的商業地產，這是跟業主的決心有很大的關系。作為發展商，作為業主，越是先舍得投入，你得到的回報越高，你的風險是越少的。這是我個人的經驗。

    百嘉信太陽新天地購物中心董事總經理楊軍艇
     世界500強的企業在廣州市，我大概數了一下30多家，還包括中國工商行、中石化之類。那么廣州的寫字樓是按照我們廣州銷售額收入18%的增長，就產生了寫字樓的增長，所以珠江新城東塔、西塔等等塔的產生，我認為是OK了，也是將來會出現供不應求。
    關于廣州的商業地產，我認為明天會更好，因為廣州的商業地產有發展空間，廣州現在多了很多購物中心。這是因為現在新生代18歲到35歲這一代品牌意識增強，此外，最近出臺的海關關稅政策也利好廣州奢侈品消費。

    廣東流通業商會執行會長  黃文杰：
    對于廣州的商業而言，最值得紀念的年份一個是1996年，一個是2000年，對于1996年來說，主要是百貨公司進入廣州的市場，當然也包括本土的，也包括外地的。但是在經過了1996年一直到2010，這14年時間里面，說實在的整個廣州包括百貨公司購物中心發展相對緩慢，但天河城至今為止作為中國的第一個購物中心，仍然也是中國效益最高的購物中心。作為我們來說真正突飛猛進的發展應該是在2010年，媒體報道有41個大大小小的購物中心，商業項目落成，我覺得這個是非常值得欣慰的，雖然事實上在亞運前開業的為數還不多，接下來大部分應該是在2011年呈現出來。
    商業地產受到重新的重視，主要有幾個原因，一個某種程度上感謝住宅地產的調控，讓很多投資者包括企業也包括了個人，把目光投向了商業地產。同時還有幾個原因，天河城作為一個成功的范例，他的示范效應也是讓很多后來者覺得應該往這個行當去發展。去年一個非常有標志性7月份新財富富豪榜，把萬達王建林董事長以401.1億排在財富榜榜首，以做商業地產為主的老板終于排到了榜首，也是一個非常好的示范效應。
    還有我們看到社會銷售零售總額，去年全國來看差不多有17萬億，同比增長接近20%，如此強大的消費動能也是推動商業發展非常重要的動力。在剛剛結束的商務部今年工作布置會議上，同樣也把拉動內需和產業升級作為今年的八大任務的前兩位，在整體各方面的因素驅動之下，商業地產從去年開始一直在往后的發展，我們自己的定論在21世紀的前十年看作是住宅地產黃金發展時期，在2010年開始，接下來的十年是商業地產黃金發展的時期。