■東方寶泰廣場定位經(jīng)歷過三次大調整，最后引進吉之島主力店才成功轉型。

■花城匯廣場由三個“二房東”進行招租。

　　在廣州城區(qū)地底下，正涌現(xiàn)一股地下商業(yè)開發(fā)熱潮！數(shù)據(jù)顯示目前廣州地下商業(yè)總面積已達109.1萬平方米，規(guī)劃建設和即將開業(yè)的新增地下商業(yè)面積還有58平方米，加起來總量近170萬平方米。廣州能容得下近170萬平方米的地下商業(yè)嗎？目前廣州地下商業(yè)新項目招商情況如何？而已開多年的地下商場人氣旺不旺？為揭開廣州地下商業(yè)發(fā)展的實情，新快報記者特別展開了調查。

　　廣州商業(yè)正埋頭向下發(fā)展，地下商業(yè)面積龐大得驚人！第一商業(yè)網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前廣州地區(qū)叫得上名的地下商業(yè)項目有15個，總面積達109.1萬平方米，規(guī)劃建設和即將開業(yè)的新增地下商業(yè)面積還有58平方米，加起來總量近170萬平方米。從珠江邊的廣州塔地下商業(yè)到珠江新城花城廣場地下的花城匯廣場，再到天河體育中心一帶的宏城廣場、天河又一城和時尚天河商業(yè)廣場，再向北還有東方寶泰廣場，這條“潛伏”在廣州新中軸線地下的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬平方米，其中新增體量就將達58萬平方米。

　　廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶表示，目前世界上還沒有出現(xiàn)一處面積如此大的地下商業(yè)群。因此，廣州新中軸線北段的地下商業(yè)規(guī)劃，堪稱“全球第一大地下商業(yè)群”。

　　值得一提的是，目前世界上運營成功的商業(yè)面積最大的地下商業(yè)項目是日本的東京八重洲地下街，其商業(yè)面積僅14萬平方米。而廣州地下商業(yè)項目中，東方寶泰廣場、時尚天河商業(yè)廣場、花城匯廣場等商業(yè)面積都已經(jīng)超過了日本東京八重洲地下街。

　　新商場招商壓力大

　　但廣州能容得下近170萬平方米的商業(yè)面積嗎？太陽新天地董事總經(jīng)理楊軍艇坦陳：“廣州的地下商業(yè)項目主要有三種類型。第一種是‘人防通道改裝’，最典型的如南方大廈、流行前線。第二種是政府有意識規(guī)劃的，如動漫星城。第三種是在地下過街通道上建設的，如天河又一城。不管是哪一種形式，廣州的地下商業(yè)都存在不少‘先天不足’和后天問題。我們7月剛做過調研，調查廣州9家地下商業(yè)項目，發(fā)現(xiàn)至今為止，廣州的地下商業(yè)，基本上是失敗的多，成功的少。”

　　上周末，新快報記者系統(tǒng)調查了廣州9家已開業(yè)和即將開業(yè)的地下商業(yè)項目，也發(fā)現(xiàn)當中運作成功的案例確實不多。在記者調查的7家已開業(yè)的地下商業(yè)項目中，包括柏德來商業(yè)城（原康王商業(yè)城）、地王廣場、流行前線、動漫星城、天河直通車商業(yè)廣場、天河又一城、東方寶泰廣場，只有流行前線和天河又一城，無論是客流量還是商家反饋情況都理想。其他地下商業(yè)項目，有的項目經(jīng)營多年仍人氣寥落，如柏德來商業(yè)城；有的項目雖然人氣充足，但旺丁不一定旺財，如新開業(yè)一年的天河直通車商業(yè)廣場；更多的項目，如地王廣場、動漫星城、東方寶泰廣場等，他們人氣冷熱不均，負一層和負二層通常人氣都較旺，但負三層往往人氣驟降，空鋪多，使商場出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。

　　而因為項目本身商業(yè)體量巨大，加上原本天河地上地下商圈商業(yè)就已嚴重飽和，新項目時尚天河商業(yè)廣場和花城匯廣場目前招商情況雖然都對外宣稱“不錯”，但招商壓力卻“如人飲水，冷暖只有自己知”。為吸引商家進駐，花城匯廣場被“一拆三”引入三家“二房東”分別招商，而時尚天河商業(yè)廣場開業(yè)時間一再延期，還不得不打出最長7個月的免租期優(yōu)惠來吸客。

　　地下商業(yè)發(fā)展五大困境

　　廣州地下商業(yè)項目經(jīng)營為何失敗多、成功少？王先慶認為最大原因就在于無論是政府還是企業(yè)，都缺乏對地下商業(yè)的正確認識，規(guī)劃建設中的“全球第一大地下商業(yè)群”，更充分顯示出廣州地下商業(yè)非理性擴張的盲目性。綜合對各地下商場的調查結果和業(yè)界專家的觀點，新快報記者發(fā)現(xiàn)，除了因短期新增供應量大、市場競爭加劇，導致項目招商難、生存難外，廣州的地下商業(yè)項目還普遍面臨以下五大困境：

　　產權不清晰令地下商業(yè)“先天不足”。廣州地下商業(yè)項目大多由人防工程或過街隧道改造而成，其開發(fā)商實質上只是“二房東”，向政府租下20年左右的經(jīng)營權，再經(jīng)過包裝分租給商家，有的項目甚至出現(xiàn)“三房東”。這容易令項目長期經(jīng)營主動權缺失，招商時“二房東”、“三房東”只求快，開業(yè)后容易出問題。還有些地下商業(yè)項目雖然有產權，但開發(fā)商為求快速回籠資金，將產權散賣給小業(yè)主，令后期招商管理難統(tǒng)一，商場也難旺起來。

　　地下商場的空間展示不夠，光線不通透，視野不好，令人感覺壓抑，商鋪面積再大也難讓人感覺寬敞。尤其在商業(yè)動線布局上，站在這個店鋪門口看不到遠處有什么店，消費者去其它商鋪購物的動機不大，客流、公共資源都很難共享，容易各自為政，所以大品牌都不愿意到地下商場經(jīng)營。時尚天河商業(yè)廣場總經(jīng)理助理盛勇坦言：“我們一共有3000個鋪位，現(xiàn)在小鋪都租完了，但面積大一些的卻還空著，因為很多大品牌商家都不太愿意入地下，大店特別難招租。”

　　受結構影響，地下商場配送功能欠缺，排煙、排污、排水都不方便，業(yè)態(tài)有限，難實現(xiàn)多元化、立體化布局。花城高德匯總經(jīng)理雷曉琳坦承，因消防問題，娛樂項目也很難進入地下，餐飲店更不允許下到負三層。“進負一層、負二層的餐飲店，也需有特別嚴格的煙道設計，所以招商并不易”。東方寶泰廣場的副總經(jīng)理盧廣也特別有感觸，項目定位經(jīng)歷過三次大調整，最后引進吉之島等主力店才成功轉型，不過目前受限制更多的負三層商場，招商仍遇問題。記者調查發(fā)現(xiàn)，目前廣州已開業(yè)的各地下商場中，負三層確實還沒有一個商場能真正做熱做旺。

　　與地上商業(yè)項目相比，地下項目雖然沒有了地價成本，但其工程造價比地上項目至少要高40%-50%。據(jù)了解，為滿足消防要求，地下商場裝修用的防火耐熱材料造價比地上項目高上三四成。而為收回投資，開發(fā)商往往只能提高租金招租。據(jù)了解，廣州不少新的地上商場前期租金不到300元/平方米/月，但一些新地下商場的報價卻高達1000元/平方米/月。

　　另外，地下商場的通風、采光全部都要用電，電費遠比地上商場高。所以地下商場的管理費通常要50-70元/平方米/月，而普通商場鋪通常也就20-40元/平方米/月。根據(jù)經(jīng)驗，地下商場較適合做主題商業(yè)，以中低端商品為主。但中低端品牌商家的經(jīng)營能力有限，難以支付高額的租金和管理費、電費等運營成本，令地下商場招商遇瓶頸。

　　困境5 地上難做招牌，市民找不著

　　對消費者而言，雖然有些年輕人熱衷逛地下商場，但也有不少市民表示地下商場層高矮、通道窄，讓人感覺很壓抑，而且空氣不好，流行感冒盛行季節(jié)更不敢“入地”消費。楚睿商業(yè)有限公司董事總經(jīng)理沈正印表示，廣州地下商場更多要依靠地鐵和地下通道的資源，畢竟從消費心理看，市民能主動“入地”消費的不會太多，只有地鐵和地下通道才能帶來更多客流和商機。

　　如何能把人引入地下消費，也是地下商場能否成功的關鍵，因此商家都希望多做些指示牌和戶外廣告加大商場知名度，拉動人氣。盛勇無奈地說：“地上的物業(yè)我們沒有份，城管又管得嚴，我們想在地上做點指示牌都很難。經(jīng)常有第一次來商場的商家或市民打電話咨詢我們商場的出入口在哪里，這簡直成了地下商場的一大‘痛腳’了”。