北起中山五路，南至惠福路，全長(zhǎng)440米的北京路步行街曾是廣州商業(yè)地標(biāo)。但天河路、珠江新城等商圈相繼崛起之后，北京路在現(xiàn)代商業(yè)版圖上風(fēng)光不再。昨日，《珠三角商圈發(fā)展研究報(bào)告(2013)》(簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)首發(fā)儀式上透露，北京路商圈將打造高端購(gòu)物中心與商旅文化項(xiàng)目，追求高端大氣上檔次。

　　現(xiàn)狀：品牌專賣店被逼逃離

　　光明廣場(chǎng)的摩登百貨計(jì)劃近期轉(zhuǎn)型為市中心最大的奧特萊斯，常年1-3折促銷。“從青春百貨變成奧特萊斯”，摩登百貨總經(jīng)理駱建基和他的團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷多番掙扎與調(diào)研。進(jìn)駐北京路一年，摩登百貨經(jīng)營(yíng)面臨困局，動(dòng)輒三五百元的品牌貨與北京路低價(jià)商品難以融合，“先后調(diào)整三次”未見起色。駱建基發(fā)現(xiàn)，逛北京路的顧客喜歡中低價(jià)位的小商品，即使廣百也只是服務(wù)“目標(biāo)性客流”，跟北京路顧客群也不同。

　　消費(fèi)人群決定商業(yè)的檔次。相對(duì)而言，具有較高消費(fèi)力的中高收入人群流向環(huán)市東、天河路、珠江新城的商業(yè)綜合體。廣東省流通業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊軍艇坦言北京路商圈“不能說高檔到哪里”。北京路高昂租金、大企業(yè)稅收壓力，把品牌專賣店逐步逼出北京路，這是商業(yè)檔次下滑的原因。《報(bào)告》提到，北京路步行街日均人流量40萬(wàn)人次，節(jié)假日最高峰值曾達(dá)100萬(wàn)人次，人流量為北京路帶來(lái)商機(jī)，但沒有帶來(lái)高消費(fèi)力，擁擠的環(huán)境讓中華百貨有限公司總經(jīng)理竇懷山“有一種想逃離的感覺”。楊軍艇統(tǒng)計(jì)，北京路商圈共有189戶商戶(百貨按一個(gè)商戶計(jì)算)。

　　“星星多，月亮少，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)和輻射力”，“走進(jìn)”北京路25年的廣百股份有限公司首席發(fā)展官嚴(yán)盛華對(duì)北京路布局雜亂深有體會(huì)。

　　升級(jí)：高端文化多業(yè)態(tài)發(fā)展

　　北京路商圈升級(jí)迫在眉睫。南都記者了解到，北京路升級(jí)將向高端、廣府文化和多業(yè)態(tài)多個(gè)方向發(fā)展。

　　《報(bào)告》透露，位于北京路西邊、大小馬站遺址旁的景豪坊商業(yè)綜合體將于三年內(nèi)建成，地上7層約7萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，8-21層建高星級(jí)酒店，該項(xiàng)目以國(guó)際購(gòu)物中心為目標(biāo)，有望提升北京路商業(yè)檔次。交通是北京路商圈的老大難問題，該項(xiàng)目負(fù)二層連接公園前地鐵站，地下停車位680個(gè)，解決北京路停車難。而位于北京路另一頭光明廣場(chǎng)的摩登奧特萊斯，本月13日將開業(yè)，一方面適應(yīng)北京路顧客群“買平嘢”需求，另一方面為北京路商圈增加新業(yè)態(tài)，多元化錯(cuò)位發(fā)展。

　　北京路沿線有西漢南越國(guó)宮署遺址、城隍廟、大小馬站書院群、秦漢造船工地遺址、大佛寺等文物古跡，商旅互動(dòng)是北京路商圈的特色。《報(bào)告》提出，“廣府文化書院街”以大小馬站書院文化為核心，兼顧非遺展示，適度注入文化展示、商業(yè)旅游等功能。該項(xiàng)目有望邀請(qǐng)香港瑞安集團(tuán)主理，借鑒上海新天地模式，依托古群落的建筑和文化發(fā)展新商業(yè)。