北起中山五路，南至惠福路，全長440米的北京路步行街曾是廣州商業地標。但天河路、珠江新城等商圈相繼崛起之后，北京路在現代商業版圖上風光不再。昨日，《珠三角商圈發展研究報告(2013)》(簡稱《報告》)首發儀式上透露，北京路商圈將打造高端購物中心與商旅文化項目，追求高端大氣上檔次。

　　現狀：品牌專賣店被逼逃離

　　光明廣場的摩登百貨計劃近期轉型為市中心最大的奧特萊斯，常年1-3折促銷。“從青春百貨變成奧特萊斯”，摩登百貨總經理駱建基和他的團隊經歷多番掙扎與調研。進駐北京路一年，摩登百貨經營面臨困局，動輒三五百元的品牌貨與北京路低價商品難以融合，“先后調整三次”未見起色。駱建基發現，逛北京路的顧客喜歡中低價位的小商品，即使廣百也只是服務“目標性客流”，跟北京路顧客群也不同。

　　消費人群決定商業的檔次。相對而言，具有較高消費力的中高收入人群流向環市東、天河路、珠江新城的商業綜合體。廣東省流通業商會副會長楊軍艇坦言北京路商圈“不能說高檔到哪里”。北京路高昂租金、大企業稅收壓力，把品牌專賣店逐步逼出北京路，這是商業檔次下滑的原因。《報告》提到，北京路步行街日均人流量40萬人次，節假日最高峰值曾達100萬人次，人流量為北京路帶來商機，但沒有帶來高消費力，擁擠的環境讓中華百貨有限公司總經理竇懷山“有一種想逃離的感覺”。楊軍艇統計，北京路商圈共有189戶商戶(百貨按一個商戶計算)。

　　“星星多，月亮少，無法形成規模效應和輻射力”，“走進”北京路25年的廣百股份有限公司首席發展官嚴盛華對北京路布局雜亂深有體會。

　　升級：高端文化多業態發展

　　北京路商圈升級迫在眉睫。南都記者了解到，北京路升級將向高端、廣府文化和多業態多個方向發展。

　　《報告》透露，位于北京路西邊、大小馬站遺址旁的景豪坊商業綜合體將于三年內建成，地上7層約7萬平方米的商業面積，8-21層建高星級酒店，該項目以國際購物中心為目標，有望提升北京路商業檔次。交通是北京路商圈的老大難問題，該項目負二層連接公園前地鐵站，地下停車位680個，解決北京路停車難。而位于北京路另一頭光明廣場的摩登奧特萊斯，本月13日將開業，一方面適應北京路顧客群“買平嘢”需求，另一方面為北京路商圈增加新業態，多元化錯位發展。

　　北京路沿線有西漢南越國宮署遺址、城隍廟、大小馬站書院群、秦漢造船工地遺址、大佛寺等文物古跡，商旅互動是北京路商圈的特色。《報告》提出，“廣府文化書院街”以大小馬站書院文化為核心，兼顧非遺展示，適度注入文化展示、商業旅游等功能。該項目有望邀請香港瑞安集團主理，借鑒上海新天地模式，依托古群落的建筑和文化發展新商業。