| 目前，珠海已形成拱北、吉大、老香洲等傳統商圈。其中，拱北商圈以萬家為團塊、迎賓南路和拱北口岸廣場為兩翼，形成了約2―3平方公里商圈；吉大商圈只有免稅和珠百兩家經營主體；老香洲商圈以鳳凰路揚名廣場、香洲百貨、百分百和紫荊路茂業百貨、南坑市場為團塊，形成了約3―4平方公里商圈。由此，也形成了珠海商業“多中心、弱中心”的格局。在王先慶看來，珠海的商業零售在珠三角排名是靠后的，整個商業環境人氣不旺，商圈、商業街沒有品牌和影響力，顯得很稀散。本文由《南方日報》記者陳邦明采寫，發表于該報2011年12月29日，原標題為：“商痛——吉之島撤離風波，折射市民對城市商業振興的期望”。 “吉之島真的要撤離珠海么？” 或圍觀、或惋惜、或感嘆，近一個月來，在由媒體、網絡論壇、微博組成的輿論場中，吉之島成為一大熱詞。而且直到現在，討論仍在繼續。 2011年12月28日，是經多方協商后原定舉行業主大會表決吉之島是否撤離揚名廣場的日子。但是，據本報記者了解，因為租金問題依然爭執不下，業主大會將推遲召開。 吉之島，全名廣東吉之島天貿百貨有限公司，系日本永旺株式會社下屬公司，由永旺（香港）百貨有限公司與廣東天河城（集團）股份有限公司屬下的廣東天河城百貨發展有限公司出資成立的合資企業，目前在珠海僅有揚名廣場一家門店面，已經經營9年。 一起商業合同糾紛，為何引發如此軒然大波？吉之島的去留，到底牽動了誰的神經？ 博弈 經過多方博弈，最終吉之島方面和揚名廣場開出的最后條件是新租約業主每年收益在稅后是7.01%，由于稅法的變動，實際是7.45%，年限為3年。而業委會堅持的方案是：每年收益稅后為8%，并有遞增，至少6年以上租期。 “吉之島即將撤離珠海，手中持有吉之島卡的趕緊去退錢。”11月24日，網友“香洲游蕩”在天涯論壇發帖稱，吉之島將于12月18日撤離珠海，到時珠海市民持有的吉之島購物卡將只能到中山、廣州等地消費。 由此，吉之島與揚名廣場業委會關于續約問題糾紛引發的“撤離”風波浮出水面，并逐步演變為全城關注的焦點。 據記者了解，幾年前，揚名廣場以較高的返租回報率向800多名業主出售1000多間商鋪，商鋪返租后，整體招租給了吉之島。按照約定，第一期合約在今年12月18日到期，吉之島若在此后繼續經營，則須另立新約。這為目前已是沸沸揚揚的吉之島撤離風波埋下了伏筆。 一名業主稱，實際上，2010年底揚名廣場物業管理公司便開始召集業主續簽二期租約，給出的租金回報率為稅后5.2%，且每兩年遞增8%。 不過，這一回報率與此前相比大幅降低，失望的業主開始尋求成立業委會，爭取更大的話語權。 經過多方博弈，最終吉之島方面和揚名廣場開出的最后條件是新租約業主每年收益在稅后是7.01%，由于稅法的變動，實際是7.45%，年限為3年。而業委會堅持的方案是：每年收益稅后為8%，并有遞增，至少6年以上租期。 分歧依然巨大，談判近乎破裂。吉之島發函通知揚名廣場管理方揚名百貨、揚名房地產開發有限公司，表示目前給出的條件已是底線，并敦促推進續約，否則退場。而揚名百貨的復函則稱，業委會堅持8%的方案，并表示若續約未能如期達成一致意見，請吉之島清空場地，配合小業主收鋪。 直至合約大限的12月18日，揚名百貨表示，續約業主所有面積占揚名廣場二、三、四層總面積的近六成，但已不可能達到八成，無法代理小業主與吉之島續約。 吉之島撤離揚名廣場的說法也愈演愈烈。且因吉之島在珠海僅有一間門店，吉之島撤場一說，也被演繹為撤離珠海市場。 因為至合同到期日，續約仍未達成，12月19日，部分小業主到吉之島要求收鋪，并在門口貼上“合同到期，業主收鋪，今日不營業”標語。 12月23日，在由揚名廣場所在的香灣街道辦協調的新一輪談判會議上，三方很快不歡而散。次日，數十名小業主再次到吉之島堵門收鋪。 雖然分歧依然巨大，但吉之島的去留將由業主大會表決已成共識。按照此前各方的計劃，初定為本月28日舉辦業主大會開始表決。 不過，香灣街道辦黨工委書記羅宇波昨日告訴記者，因為吉之島和揚名廣場沒有提出委托，業委會沒有提出新的方案，所以業主大會還將推遲。“街道作為協調方，將為各方協商提供場地，我們也希望問題盡快解決”。 目前事情進展如何？吉之島門店表示無權接受媒體采訪，要聯系廣州總部。而廣州總部在回復記者時表示，目前協商仍在進行，具體情況不詳。而揚名廣場有關人士則對記者表示，不清楚此事。 | 
| | 吉之島的去留牽動了各方神經。王榮 攝 | | 輸贏 對于目前的局面，香灣街道辦黨工委書記羅宇波肯定地告訴記者，吉之島不會撤離珠海，但如果各方談不攏，吉之島會撤離揚名廣場。 12月27日，合同期滿后的第9天，風波中的吉之島仍然正常營業，一樓的人流似乎并未減少。 根據店內張貼的公開信，吉之島表示，在香灣街道辦的協調下，該店正在等待揚名廣場小業主對租賃條件的共同表決，將根據表決結果決定去留，吉之島在此期間正常營業。 公開信表示，根據《合同法》規定，吉之島租用場地已形成不定期租賃關系，現屬合法經營，吉之島將保障顧客禮品卡和積FUN卡的權益不受損失。 幾名服務員告訴記者，沒聽公司說要撤場。據了解，吉之島不辦理退卡。現場服務員笑著告訴記者，現在可以買東西，如果擔心，花掉就是了，二、三、四樓都可以買東西。 這樣的解釋顯然無法打消市民的疑慮，大批顧客前往吉之島詢問購物卡事宜。“既然現在無法確定，還是先盡量把購物卡花掉，免得以后麻煩，”一名顧客對記者表示。 吉之島如果最終撤離揚名廣場，將要遭受不便的不止是持有購物卡的大批顧客。事實上，由于大型超市商業屬性之外的公共配套屬性，吉之島風波也令周邊居民和商家頗感憂慮。市民希望留住的是一間大型的超市，吉之島并非唯一選擇。 “如果吉之島撤離了，揚名廣場就會成為香洲百貨第二。”有網友如是直言。作為珠海擁有50多年歷史的老牌百貨公司，香洲百貨在去年因為同樣的租金問題撤離，目前人氣已經大不如前。 也正因為如此，部分小業主的行為并沒有在輿論上獲得同情，甚至遭受到了市民的指責。有網友質疑，為什么幾十人反對聲音能夠代表800多名業主？ 事實上，揚名廣場小業主與業委會也存在分歧。一名自稱小業主的人士在網上發帖質疑稱，業委會從一開始就決定謀求空鋪重新招商，有人想從中漁利。 網帖稱，業委會當初發放租金回報率調查表一項只列了稅后5.2%的揚名方案；稅后8%及以上及其他三個選項。“這個極具誘導性的調查表直接導致了絕大部分業主選擇了“稅后8%”的選項。而業委會獲得了在談判結果無法達到8%的情況下，業委會就擁有了決定是否空鋪的授權。” “放眼看看珠海目前的返租方式經營的大賣場，有哪個可以達到稅后8%的租金回報率？選擇8%實際上也就是選擇了空鋪。”網帖表示。 對于目前的局面，羅宇波肯定地告訴記者，吉之島不會撤離珠海，但如果各方談不攏，吉之島會撤離揚名廣場。 “吉之島一旦撤離，將是一個滿盤皆輸的結果，”羅宇波說，吉之島肯定會遭遇陣痛，而且不僅市民會遭受不便，揚名廣場今后招商也未必會有現在的租金條件，而且，吉之島撤離確實會對揚名廣場一帶的商業環境帶來打擊。 商業之憂 對于很多珠海人而言，大型超市少一直是城市之痛。“珠海目前只有吉之島、華潤萬家、家樂福三個大型超市，如果吉之島撤出珠海，三足鼎力就要變成兩強爭霸了，珠海這個地方的經濟也真的值得人深思了。”有網友稱。 這部“連續劇”依然無法劇終，而討論正在發酵。 數百個業主達成一致，難度可想而知。而在羅宇波看來，之所以屢屢出現類似的問題，癥結就在于返租模式。 吉之島面臨的問題也并非孤例。據記者了解，在珠海商界，香洲百貨、迎賓廣場都曾遭遇過類似的麻煩，而每一次糾紛都直接導致商業地產項目人氣大幅下滑。 “這是一些商業地產項目追求短期利潤，將商鋪賣給商戶，然后返租給商家的做法，這個模式本身存在缺陷，可能前期沒有問題，但到一定階段，矛盾就會凸顯出來。”廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶告訴記者。 另外，對于很多珠海人而言，大型超市少一直是城市之痛。“珠海目前只有吉之島、華潤萬家、家樂福三個大型超市，如果吉之島撤出珠海，三足鼎力就要變成兩強爭霸了，珠海這個地方的經濟也真的值得人深思了。”有網友稱。 事實上，常住人口僅156萬的珠海，人氣不旺導致商業一直并不發達。2010年，珠海社會消費品零售總額486億元，常住人口156萬，在珠三角排名靠后。 目前，珠海已形成拱北、吉大、老香洲等傳統商圈。其中，拱北商圈以萬家為團塊、迎賓南路和拱北口岸廣場為兩翼，形成了約2―3平方公里商圈；吉大商圈只有免稅和珠百兩家經營主體；老香洲商圈以鳳凰路揚名廣場、香洲百貨、百分百和紫荊路茂業百貨、南坑市場為團塊，形成了約3―4平方公里商圈。由此，也形成了珠海商業“多中心、弱中心”的格局。 不過，這些商業集聚地離廣州、深圳、佛山等地的商圈還有相當大的差距。 分布零散、尚未形成集聚規模；業態雷同、且缺乏更為現代的商業業態；檔次不高，缺乏龍頭品牌；缺乏特色，主題不明顯等問題一直是珠海商業公認的弊病。 在王先慶看來，珠海的商業零售在珠三角排名是靠后的，整個商業環境人氣不旺，商圈、商業街沒有品牌和影響力，顯得很稀散。 這與珠海的商業土壤相關。珠海商業的人口驅動力不強，城市布局造就了市民就近消費的習慣，且商業地產項目零散，此前的商業發展規劃存在布局不合理，市場體系、結構、功能不完善，業態水平偏低等問題。 如何改變這一現狀，實現商業振興，是珠江口西岸核心城市的功能需要，也是不少珠海人的期待。 |
