“新國五條”的出臺，對住宅市場或有一定影響，但對商業地產而言卻是一針強心劑，不少業內專家指出，住宅限購、限貸等調控持續從緊，將進一步刺激商業地產投資需求，有望進一步拉動廣州寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預計商用物業今年價格漲幅將超10%。
發展商加快轉型布局商業項目
廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋指出，“新國五條”不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標，要對房價上漲過快的城市及時采取限購措施及建立穩定房價工作問責制等內容。堅持對住宅調控，對商業地產來說就是一個極大的利好，更多的投資繼續轉向商業地產。近年因住宅持續調控而大熱的商業地產，未來還會更旺。陳厚橋透露，春節過后，該公司接觸到的新商業地產項目數據明顯增加，發展商們都看好商業地產市場，更多原來專注住宅的發展商正加快轉型，全面布局商業項目發展。預計未來市場供應將會更熱。
傳統商圈升級轉型帶來機遇
商業地產運營人士王智高認為，目前廣州正處于各大傳統商圈的升級轉型期，商務服務和配套產業的發展，隨著集約土地利用等政策引導、產業轉型升級和電子商務的高速發展，近幾年商業地產和專業市場將迎來千載難逢的機遇。作為全國商貿業發展最早、最早出現專業市場的城市，廣州的各大傳統商圈目前都在加速升級中，特別是從去年開始，廣州市政府提出了新的發展思路：集約利用土地資源、加快轉型升級，大力發展現代物流、大力發展電子商務、大力推動展貿經濟……大力推進現代商貿業發展，借助傳統商業優勢，形成“千年商都”與“現代商都”互動發展的新格局，給商業地產發展帶來了更多機遇。
另外，目前廣州市中心外圍商業配套的缺失，已引起新一屆領導的高度重視，番禺板塊、金沙洲板塊、南沙板塊、東部板塊等多個區域的大型商業配套正加速規劃推進中，亮點很多，隨著政策的持續刺激和整體經濟環境的持續向好，廣州的商業地產投資會迎來新一輪的投資熱潮。
市場明朗，投資客更多轉向商業
中立地產高級分析師相韡表示，“新國五條”雖然表明調控不會放松，但卻也直接說明了在目前通脹壓力日益增加的經濟環境下，不動產的價值不斷提升，是各方面資金的首選。而調控對商業地產而言，則意味著將會把更多不同層面的買家吸引過來，這對商業地產來說，絕對是一條利好消息。
王智高認為：“新國五條”對商業地產領域來說積極作用明顯，將合理疏導一些投資資金流向商用公寓、寫字樓、商鋪這類經營性的商用物業，促進商業市場的發展，但如果央行整體的貨幣信貸政策收緊，對商業地產的整體發展也會有些影響。
陳厚橋則分析道：在住宅限購刺激下，近年來雖然商業地產投資大旺，但仍有不少投資客對該市場持觀望態度，新一輪的地產調控，將進一步打消這些投資客持續觀望的心理，推動更多投資客轉向商用物業市場。畢竟，對手有閑錢的資產一族來說，通脹壓力的持續上升加上股市等投資途徑不理想，商用物業無疑將成為其更好的選擇。
■特別關注
商業地產短期可能過剩但不會出現泡沫
對持續大熱的商業地產投資潮，有人擔心商業地產會出現泡沫。但新快報記者采訪發現，面對一波接一波的商業地產投資熱潮，不少業內人士卻指出，從目前來看，商業地產仍不存在出現泡沫的可能。
相韡分析道，在我國目前的經濟大環境下，住宅地產各方面的增速遠比商業來得快，也正因為此，政府才不得不出臺相關的調控政策。而寫字樓市場的發展目前來說還是相對理性的，因為其購買客戶類型的組成，以及其需求量是相對健康的。投資散戶僅僅是這兩年因為相關的調控，才更多地慢慢將目光轉過來，而市場更多的是以自用剛需型為主。所以從目前來講，還不需要擔心商業地產泡沫的出現。陳厚橋也分析道，去年底廣州之所以有寫字樓出現泡沫的擔憂，是因為寫字樓特別是高端寫字樓供應集中放量，市場需要一定的時間來消化，只是出現短期性的過剩，而從長期看，廣州寫字樓供需關系一直呈現比較平衡的狀態。
另外，市場擔心因為新增供應太大，廣州部分購物中心招商難，對此，陳厚橋分析稱，廣州整體消費水平逐年增長，居民消費實力日益增強，從長期看，是不會存在購物中心“租不滿”的問題的，現在大多數項目招商難，主要還是因為定位不科學，規劃不到位所致。大家都要做高端，要差異化，最后卻失去了市場。對業界擔憂網購的發展將打擊實體商店市場的問題，陳厚橋表示，2013年，網購的發展肯定會越來越旺，但網購所面對的基本是中低端消費層面，對更注重體驗式消費的中高端消費層面影響不大;更重要的是，對實體商店來說，餐飲、娛樂，還有兒童活動中心等需要現場參與、體驗的消費，是網購無法替代的，這正是商業地產發展的基石所在。
■行情寫字樓售價漲幅有望超一成
展望2013年市場，相韡指出，因為今年廣州將有很多只租不售的高端寫字樓集中推出，加上通脹等因素令租金日益上升，目前已有自用型企業選擇購買物業自持為主，無論從經營成本還是從企業的固定資產經營來分析，購買已成為它們的首選，所以，預計今年寫字樓的買賣市場整體表現將會比2012年更加活躍，也因此將帶動寫字樓租金的上漲。陳厚橋估計，2013年廣州寫字樓價格至少有10%的漲幅。
商鋪
租金結構性下調，售價仍漲
商鋪市場方面，陳厚橋指出，大型購物中心郊區化、多元化發展大趨勢，將一定程度上令廣州商鋪市場的整體租金出現結構性下降;但從各區域的發展態勢看，不管是市中心還是郊區，其商鋪租價仍將會是持續向上的，這主要是因為，受城鎮化和工資收入倍增政策影響，居民消費實力大增，社會零售需求也將日益增加，進一步促進商鋪市場需求，加上投資需求的進一步增加，有望拉動商鋪價格繼續向上，預計漲幅也可能達10%左右。
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