回顧過去幾年，我國商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。 大部分房企早已完成商業(yè)地產(chǎn)的布局，其中萬科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進旗下商業(yè)地產(chǎn)項目。對于商業(yè)地產(chǎn)的存量市場，并非都是“過剩”的危機和苦惱。有房企人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場總量確實存在局部過剩，目前好的商業(yè)項目并不多，特別是擁有低成本融資能力和專業(yè)運營管理能力的開發(fā)商更為稀少，但不能否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)還是蘊含著很多機遇。 
面對機遇和挑戰(zhàn)，為了更好地促進行業(yè)間觀點交流，解答行業(yè)內(nèi)人士都關(guān)心的局勢問題，10月24日下午，黃埔論道第一期沙龍活動《商業(yè)地產(chǎn)的困惑和機會》在高德置地秋廣場成功舉行，圍繞商業(yè)地產(chǎn)銷售與投資、商業(yè)創(chuàng)新路徑、新零售對傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)改變等話題，總結(jié)了商業(yè)生態(tài)巨變的應(yīng)對之策。會上嘉賓展開了深度交流，現(xiàn)場各位嘉賓表示收獲了豐富的精神食糧。會后，大家都表示意猶未盡，再度就相關(guān)話題進行了自由溝通。 
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長助理黃毅文代表省房協(xié)對活動的舉辦表示熱烈的祝賀,他表示房地產(chǎn)開發(fā)提供的不僅僅是一個居住的空間，更應(yīng)該是一個有品質(zhì)有品位的新的生活模式。房地產(chǎn)要從提供物理空間向引領(lǐng)生活模式轉(zhuǎn)變。人們對美好生活的追求不僅包括衣食住行的基本物質(zhì)需求，還包括更高層次的創(chuàng)業(yè)、文化、娛樂、體育、休閑、健康、購物、養(yǎng)老等需求。這些變化對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇，也有新的挑戰(zhàn)。 大咖云集，把脈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路 會上，廣東房協(xié)會長助理黃毅文、廣東厚幾曹卉、中大地產(chǎn)金融中心汪力、高力國際華南區(qū)陳厚橋、第一商業(yè)網(wǎng)黃華軍等數(shù)十位嘉賓就“商業(yè)地產(chǎn)的困惑：過剩危機下出路何在？”“新零售沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級之痛”“商業(yè)地產(chǎn)融資面臨囚徒困境”三大話題進行了深入探討，汲取國內(nèi)外行業(yè)前沿信息，把脈未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，促進華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)間的合作。 話題一：商業(yè)地產(chǎn)的困惑：過剩危機下出路何在？ 
第一商業(yè)網(wǎng)黃華軍：出路要往品牌與功能的差異化方向走 2016年我就說過，根據(jù)GDP、消費人口等指標(biāo)，未來5年珠江三角洲可能有幾個城市購物中心的密度會非常高，包括中山、佛山、江門三個區(qū)域，要引起大家警惕，還有一個區(qū)域接近這個密度水平，那就是深圳，但是深圳消化的購物中心相對來說比較多。 從我個人的操作經(jīng)驗來看，將來的購物中心，餐飲一定要拉大比例，但是餐飲如今的承租能力是有限的，未來肯定是場景式的購物中心，最好是帶有IP的購物中心，這就是出路所在。面對電商、同質(zhì)化的沖擊，我希望有更多境外的品牌能夠進來，其次是發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢所在。未來的出路肯定要往品牌的差異化、功能的差異化的方向走。 
亞美設(shè)計陳曉宇：商業(yè)地產(chǎn)是城市一種層次的體現(xiàn) 關(guān)于出路的問題。第一類就是寫字樓，寫字樓的出路在什么地方？以往的模式是慢慢跟商戶招租，靠降低租金維持，這些方法都很難維持長久。現(xiàn)在慢慢很多寫字樓在改版，改成創(chuàng)意空間或者公寓的形式。 第二類是酒店，酒店也屬于商業(yè)地產(chǎn)。酒店的過剩問題也是很尖銳的，現(xiàn)在很多公寓也在改革，我見過把酒店改成學(xué)校的，也就是私立學(xué)校，這個也是他們的出路之一。除了剛才說的要創(chuàng)新或者引入新業(yè)態(tài)之外，我們做設(shè)計的時候看到有個比較大的趨勢，就是有一些現(xiàn)在是做這種教育整租的，比如租給學(xué)而思這類機構(gòu)。 
高力國際華南區(qū)陳厚橋：找準(zhǔn)定位、找準(zhǔn)業(yè)態(tài)、找準(zhǔn)檔次 商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)來說要分成辦公和商鋪，其次是要分成一線、二線甚至三四五線城市。過剩主要是一個競爭問題，就是說市場上總有做得好和做得不好的項目，餅就這么大。項目要做好關(guān)鍵取決于，要做好前期的定位策劃，確定好檔次、類別、主題等方面，把產(chǎn)品的發(fā)展方向、功能組合、產(chǎn)品特點研究清楚。 寫字樓方面，第一個要改變一拿到樓就賣的情況，開始由售轉(zhuǎn)租，要有長遠(yuǎn)的眼光。第二要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，未來在偏遠(yuǎn)的區(qū)域要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。第三要考慮利于銷售的定制，還沒有建之前跟意向客戶談?wù)麑淤I賣的意向。第四，要做產(chǎn)品創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)寫字樓的設(shè)計。第五，可能傳統(tǒng)的盈利模式是銷售租賃，未來可以證券化。 商業(yè)方面，大家都知道受到電商沖擊很大，有很多新興業(yè)態(tài)都搬到購物中心去，對于CBD來說，這些就要考慮項目的區(qū)位以及周邊的消費群體。購物中心更多要考慮的是業(yè)態(tài)創(chuàng)新，業(yè)態(tài)創(chuàng)新才能拉動消費群體在大眾里面的轉(zhuǎn)移，例如做一些目的性的消費群體。 祈福商管：因為地段與人口的原因，祈福新邨有20萬常住人口，祈福繽紛匯在招商階段沒有遇到特別困難的時期，因而我認(rèn)為人口的密度與地段的位置對商業(yè)招商起著關(guān)鍵作用。 話題二：新零售沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級之痛 
廣東厚幾曹卉：新商業(yè)更需要場景化銷售 我覺得真正的新零售商業(yè)是一個新的機遇，分析來講，就是買東西不是到購物中心里去買了，我可能只是在那看一看，享受服裝款式潮流然后學(xué)習(xí)一下，可能我會到淘寶上購買。但是我難道真的就不需要到這個場景？所以新零售它現(xiàn)在有一種說法叫做場景化。 我可以從親子的角度來講，現(xiàn)在的“80后”媽媽帶孩子去培訓(xùn)班，媽媽們坐在旁邊刷手機，她們可以很安靜的在發(fā)呆等著。但是“00后”或者“90后”媽媽已經(jīng)是不可以的了，她要求是一起玩的，她不愿意浪費這個時間。而且“90后”的這種參與度要求是非常高的，所以在我們來看來怎么樣做這個商業(yè)，它是以內(nèi)容為先，而這個內(nèi)容是滿足人的不同需求。這類場景化體驗除了滿足購物、學(xué)習(xí)的需求，它還有消磨時間的需求，我們要做的是一個生活性的廣場。 話題三：商業(yè)地產(chǎn)融資面臨囚徒困境 
中大地產(chǎn)金融中心汪力：心態(tài)放平衡，千萬別轉(zhuǎn)行 商業(yè)融資困境還是階段性問題，無論是外界的其他產(chǎn)業(yè)基金的資本，還是投資人，心態(tài)要放平衡。接下來我們進入下一階段，房地產(chǎn)金融開發(fā)，一定是投資回報率沒有那么高，最終解決短期的投資問題，只有我們的心態(tài)。如果再是原來的想法，投資回報率要30%以上，甚至50%的話，是根本不可能的。如果他只是降到8%~10%的回報率就可以了，那么這個商業(yè)地產(chǎn)就不需要再融資。 最終解決商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在融資困境的還是產(chǎn)業(yè)內(nèi)的人，才能解決，為什么？因為產(chǎn)業(yè)內(nèi)的人能看明白，它未來一定是有這種需求。無論是它是文旅地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)新城，經(jīng)營性可經(jīng)營性的物業(yè)，能夠看得懂的才愿意往里面投資，而且心態(tài)不是追求快速的回報，這樣可能困局才能夠解決。 其次，我認(rèn)為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級可以，但是千萬別轉(zhuǎn)行。特別是房地產(chǎn)行業(yè)再往上轉(zhuǎn)，沒得轉(zhuǎn)，因為生物醫(yī)藥、高科技研發(fā)都是腦袋聰明不得了的人做的事。很多人認(rèn)為做房地產(chǎn)的人聰明，其實不是，只是有很多優(yōu)秀人才沒有足夠資本，所以沒進這個行業(yè)，之所以房地產(chǎn)人做得風(fēng)生水起，是因為趕上了好時機，并不是你最聰明。 所以解決短暫的困境，心態(tài)要變得越來越平衡，投資一個商業(yè)的物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，無論是文旅的，是可經(jīng)營性的，都是未來幾十年的長期收益，一年有8%~10%的復(fù)合增長，這已經(jīng)是很好的收益了。 會后，嘉賓就話題再次展開了深度討論，短短3個小時飛逝而過，依托黃埔論道平臺，嘉賓們紛紛表示受益匪淺。 據(jù)了解，黃埔論道是《中國房地產(chǎn)報》廣州站的高端活動，于2018年8月與廣東厚幾機構(gòu)一起承辦成立。以“互動、互助，共享、共贏”為宗旨，依托《中國房地產(chǎn)報》報紙、網(wǎng)站、微信等平臺，為會員企業(yè)提供學(xué)習(xí)、交流、宣傳、項目投資與合作、上下游產(chǎn)業(yè)資源整合、融資等服務(wù)的平臺，致力于打造“中國最權(quán)威的房地產(chǎn)論壇”。 作為一個非官方、非營利、開放性的房地產(chǎn)會議組織，黃埔論道以平等、互惠、合作和共贏為主旨，立足華南，推動華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)間的交流、協(xié)調(diào)與合作；同時又面向全國，增強華南與全國其它地區(qū)的對話與聯(lián)系。
文章轉(zhuǎn)摘：“中國房地產(chǎn)報廣州”公眾號 轉(zhuǎn)摘時間：2018年11月9日 https://mp.weixin.qq.com/s/GvaAjDrnRZWA4OuGCcSkOw |
