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餐飲須知:星巴克12個(gè)不外傳的選址秘籍

時(shí)間:2018-05-16來(lái)源:商業(yè)地產(chǎn)V評(píng)論 作者:

  選址,一步差三市。一個(gè)好的選址,經(jīng)營(yíng)起來(lái)可以少花一半的精力。但是,貴的、繁華路段就是好的選址嗎?

  本文分享了服務(wù)眾多大品牌客戶(星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等)的資深開(kāi)發(fā)選址專家陳鋒,從業(yè)16年總結(jié)出來(lái)的選址心得。

 

  1

  選址前想清楚自己要的是什么

  選址不是孤立的事情,是為開(kāi)店盈利、品牌形象的樹(shù)立打好基礎(chǔ)。首先你一定要考慮清楚品牌、市場(chǎng)、價(jià)格、地理、人群和渠道等定位。在開(kāi)店之前,你還要先問(wèn)自己這些問(wèn)題,等都弄清楚了,再說(shuō)選址的事情。

  •   我的產(chǎn)品歸類:吃、穿、住、行?

  •   我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點(diǎn)是什么?

  •   此產(chǎn)品處于市場(chǎng)的哪個(gè)檔次?

  •   我的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間是什么?

  •   消費(fèi)群體是誰(shuí)?年齡?喜好什么?喜歡去哪購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品?

  •   店鋪形象是什么樣?店名、風(fēng)格、色彩、店招?

  •   開(kāi)在哪個(gè)城區(qū)?哪個(gè)街道?哪個(gè)購(gòu)物中心?哪個(gè)社區(qū)?

  •   我的銷(xiāo)售渠道是什么?購(gòu)買(mǎi)方式是什么?

 

  2

  拿鋪不要“圖便宜”

  好的店址,租金高,帶來(lái)好營(yíng)收,租金的占比會(huì)逐步降低。差的店址,租金低,營(yíng)收弱,租金的占比就會(huì)長(zhǎng)期居高。

 

  3

  好鋪位要考慮“與誰(shuí)為鄰”

  好的店址可以提升品牌形象。這個(gè)時(shí)候就要考慮的是“與誰(shuí)為鄰”。很多時(shí)候消費(fèi)者會(huì)根據(jù)你的鄰居是什么品牌,來(lái)判斷你的品牌實(shí)力。

 

  同時(shí),好的店址也存在生意借力的現(xiàn)象,好的店址能帶來(lái)的推廣宣傳效應(yīng),也為品牌再次擴(kuò)張打好基礎(chǔ)。

  以上問(wèn)題都弄清楚之后,在選址的時(shí)候,總結(jié)出了四個(gè)原則:可見(jiàn),可達(dá),可用,可得。

 

  4

  好鋪位要“可見(jiàn)”

  可見(jiàn),上看下看左看右看,很容易就可以看見(jiàn)。

 

  在選擇店址的時(shí)候,常常遇到單層面積小,縱深很高的商圈環(huán)境,這時(shí)候一層往往是購(gòu)物中心的調(diào)性體現(xiàn),大部分都很難拿到一層的位置。

 

  那么在選擇的時(shí)候,盡量選擇遠(yuǎn)看能看見(jiàn)門(mén)店logo,或者到電梯口一掃就能看見(jiàn),盡量避免很難看見(jiàn)的位置。

 

  5

  好鋪位要“可達(dá)”

  可達(dá),很容易就能到的位置,最好直接的路線就可以到達(dá)。


 

  比如,你的店是在路邊,但是門(mén)前有個(gè)隔離帶,必須走過(guò)50米外的路口繞過(guò)來(lái),這樣就是有阻礙的。

 

  是否有阻礙?是否需要折返?路過(guò)是否可以停?這些都是考慮的要素。在非可達(dá)的店址,很容易發(fā)生客群在尋找的途中,被其他店攔截。

  6

  好鋪位要“可用”

  可用,物業(yè)條件一定要可用。

  不同類型的店都有特別的物業(yè)要求:比如餐飲店的物業(yè)要求,上下水的管徑是多少?水壓是多少百帕;如果是用燃?xì)猓艧熑細(xì)庠O(shè)備有沒(méi)有?如果是用電,用電量能否達(dá)到,電壓夠不夠?水壓月供給量能達(dá)到多少?等等。

 

  在開(kāi)店之前,一定要把物業(yè)條件弄清楚,如果達(dá)不到要求,改造又是一筆費(fèi)用。

 

  7

  好鋪位要“可得”

  可得,一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。

 

  比如,房屋性質(zhì)是否是商業(yè)用途,是否可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照……

 

  有些商鋪是住宅的一層改成的,屬于住宅用房。在這樣的地方開(kāi)店,隨時(shí)都有會(huì)被停業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。不要相信房東的承諾,說(shuō)能給你搞定。所有政府相關(guān)的法規(guī),不要光想著靠關(guān)系。開(kāi)店是有裝修固定成本投入的,如果不能搞定該怎么辦呢?

 

  比如,餐廳還要有環(huán)保部門(mén)許可、衛(wèi)生許可等,這些都有特別嚴(yán)格的規(guī)定。

 

  比如,一定要有房產(chǎn)證,這是最根本的保證。尤其是二房東轉(zhuǎn)讓,往往坑很多。在選用二房東的店時(shí),一定要和房東溝通,確認(rèn)合同和房產(chǎn)證,防止欺詐。

 

  現(xiàn)在在工商網(wǎng)上,可以查到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的,房產(chǎn)證上有很多信息,是不是這個(gè)地址,面積多少,平面圖是否一樣……這些都需要確認(rèn)清楚。在星巴克,專門(mén)有個(gè)職位叫產(chǎn)調(diào),就是負(fù)責(zé)這類事情。

 

  還有對(duì)于新的購(gòu)物中心一定需要消防驗(yàn)收合格證,才是合法的。以及,有沒(méi)有租賃權(quán),租期多久。

  8

  酒香不怕巷子深,開(kāi)在巷子里行不行?

  有人說(shuō),酒香不怕巷子深,我想開(kāi)在巷子里,行不行?

  這些原則不是絕對(duì)的。但選址不好還特別火爆的,除非你有讓顧客必須到達(dá)的理由,比如強(qiáng)吸客能力的IP品牌。

 

  如果不是大品牌或是剛創(chuàng)業(yè)的小白,選擇很隱蔽不宜到達(dá)的店址時(shí),如果沒(méi)有特別明顯的特色,在沒(méi)有固定粉絲用戶的情況下,建議不要去冒險(xiǎn)。

 

  如果選擇巷子里的地方,最好選擇巷子里最易到達(dá)的位置。最好不要有路口分流,不然就要有明確的指示牌,或者大眾點(diǎn)評(píng)等美食平臺(tái)上有明確的指引和好的口碑,能把人引過(guò)去。

 

  選址有時(shí)候難在哪兒?不是說(shuō)選什么地方,而是在A和B兩者之間選擇的時(shí)候,就需要專業(yè)的測(cè)算,觀察,以及經(jīng)驗(yàn)的積累,才能選擇出來(lái)。

  接下來(lái)就是選址前的財(cái)務(wù)測(cè)算了。有人說(shuō)我沒(méi)開(kāi)過(guò)店,不知道店的經(jīng)營(yíng)是什么樣的。怎么預(yù)估銷(xiāo)售呢?就要通過(guò)客流量和捕獲率來(lái)預(yù)估。

 

  9

  如何數(shù)客流量?

  看客流量,指門(mén)前來(lái)往路過(guò)的人數(shù)。

 

  看客流量時(shí),如果是雙向的,之間沒(méi)有阻礙,都可以到達(dá)的,就是雙向客流。如果中間有隔離帶,那就是單向客流。

想看客流量,如何計(jì)數(shù)呢?

 

  最簡(jiǎn)單的辦法是派人去數(shù)數(shù),但是一定要選擇目標(biāo)消費(fèi)群體會(huì)發(fā)生消費(fèi)的固定時(shí)間段。

 

  我們做的品類都不一樣,那么消費(fèi)者的高峰期也不一樣。有些是下班后才來(lái),有些是分布很平均。

 

  如果是分布很平均的消費(fèi),那么就需要測(cè)算周一、三、五、六、日,把工作日時(shí)間和周末分開(kāi)來(lái)觀察。同時(shí),選擇發(fā)生消費(fèi)的時(shí)間段。比如咖啡,主要的高峰時(shí)間段可能是中午1點(diǎn)到3點(diǎn),那么就要選擇這個(gè)時(shí)間段,抽取15分鐘,1點(diǎn)半到1點(diǎn)45的客流量。

 

  數(shù)的時(shí)候,千萬(wàn)不要跳著時(shí)間數(shù),同樣的時(shí)間才有可比性。比如,這條街我看中了幾個(gè)位置,一定要選擇同一個(gè)時(shí)間段去數(shù),才能比較出來(lái)。

 

  10

  如何算捕獲率?

  有了客流量之后,就要看捕獲率,也就是進(jìn)店流量除以路過(guò)的人數(shù)。

 

  進(jìn)店客流,可以參考同區(qū)域已開(kāi)的店或類似的店。比如,哪家店和我很像,我和它的客層消費(fèi)群很接近,觀察它的銷(xiāo)售和消費(fèi)額是多少,以此來(lái)推斷我的店,這樣做是可以的。

 

  最佳方案是:參考已有的店兼顧自己的數(shù)據(jù),對(duì)消費(fèi)時(shí)段、消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行分析拆解。捕獲率只能參考,即使經(jīng)營(yíng)同樣品牌的店,但換到在不同的位置,捕獲率也是有變化的。

 

  11

  如何預(yù)估銷(xiāo)售額?

  有了客流量和捕獲率之后,還要做銷(xiāo)售額預(yù)估。

  比如咖啡的客單價(jià)是45元,今天有100單,那這就是準(zhǔn)確的銷(xiāo)售額。

 

  但是沒(méi)開(kāi)店怎么算呢?只能預(yù)估。從已開(kāi)的店鋪,和目標(biāo)區(qū)域測(cè)算出的上述客流量和獲客數(shù)比較,然后進(jìn)行百分比浮動(dòng)。這也可以作為銷(xiāo)售額預(yù)估。

 

  12

  最后,再問(wèn)問(wèn)自己

  開(kāi)店不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事情。在做決策之前,一定要問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題:

 

  •   我的店誰(shuí)會(huì)來(lái)?

  •   她們什么時(shí)候來(lái)?

  •   她們?yōu)槭裁磥?lái)?

  •   她們可以花多少錢(qián)買(mǎi)單?

  •   我打算花多少錢(qián)投入,即使全部賠進(jìn)去?

  •   我的錢(qián)可以撐多久?

  •   我為什么要開(kāi)這家店?

  •   如果有更好的選擇,我還會(huì)開(kāi)這家店嗎?

  為自己的店選出一個(gè)好店址吧,加油!

原標(biāo)題:星巴克12個(gè)不外傳的選址秘籍 / 編輯:烙華
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