將招商作為最終目標只能是一種短期行為，最終砸了自已的牌子。商業策劃必須以商場的長期穩定繁榮為目標，實事求是，從商場未來的經營出發，從商場未來幾年的發展出發，站在經營的角度，立足商場未來幾年的發展。

    自從創造出“商圈”這個詞時，其實已經逐漸偏離了方向，這個明顯以商場為中心的詞語違背了以人為中心、以服務為中心的商業經營準則……

    誤區一：人流就是保障

    翻開各大媒體關于商鋪的廣告“人流如織”、“人流如潮”、“人流如鯽”，真不知道還能發明什么新詞出來？

    有多少家商場開了又關，關了又開？

    不是有了人流就有了保障嗎？

    人流不是保障，那什么是保障呢？

    誤區二：租金的定位

    “經過詳細的市場調查，周邊商鋪的租金如下：一樓xx元，二樓xx元，三樓xx元……，根據SWOT分析，本項目租金定位為：xx元“

租金定下來了，商戶也租了，然后沒有多久人氣又走了，這是怎么回事？

什么地方錯了？

    誤區三：開發裙樓商場就是意味著最小的建筑成本，最大的經濟回報

    住宅才幾千塊，好賴是個商鋪，最少也得一萬塊一平米，又沒有住宅那么多的投訴，怎么說怎么劃的來……

    誤區四：商業策劃就是招商

    “你給我把商招來就行了”，面對發展商時，發展商總是很直接的告訴我們。商招來了，沒有過幾天又走了，是策劃公司與商家玩的貓膩？還是……

    商業策劃到底是什么？

    為什么商場這么麻煩？

    以上很難就一個問題進行全面的解釋，因為這些問題包含了太多的因素，且相互牽掣。

    由于市場的競爭的日趨激烈，行業的分工越來越細。一家商場從無到有要經過規劃設計、建筑設計、市場調查、商業策劃、招商、經營管理等眾多環節。勿庸置疑，分工細化提高了各個環節的專業性，創造了許多經典的作品，但同時，環節多了就難免產生曲解、歧意、脫節等問題。

    為了自身的生存，每個環節的參與者都有以專家自居，一定要對前面的工作提出置疑和否定意見，突出自已工作的重要性。等到商場正式開業，設計師可能已經認不出來是誰的作品了。而且設計師真的知道商場需要什么樣的設計嗎？

    《史記》中關于“關于商人白圭”的記載可能是人類歷史關于商業的最早的記錄了，他們因為成為交換的中介而創造了今天的商業，因為給人群提供了更多的便利而永載史冊，進入21世紀，我們看到在越來越多的國內外商業運營中，更多的人在宣揚他的職業風范：提供便利，服務人群。

    一、人流并非商業運作成功的保障

    商業因“便利”緣起，當你為人群提供便利時，你的服務對象就因為獲取便利而形成向你集中，這就形成了屬于你的人流、人氣；一旦你違背了“提供便利”的原理，門前的人流再旺也如同流水，無論它“如潮”還是“如織”，等待你的永遠是關門。

    “提供便利”才是商業營運成功的保障。誕生于100年前的SHOPPINGMALL選址都是在人煙稀少的郊外，但是卻獲得了巨大的成功，就是得益于這個道理。

    同樣地段，同樣商品的商場，只是因為門前比別人多了幾層臺階，生意就大不相同，甚至最終關門大吉，也是基于同樣的道理。

    前面所講的便利在這里包含兩種含義：

    一是被服務人群可以便利的找到自已需要的服務。

    二是被服務人群可以便利的交換到自已所需要的服務。便利的找到自已需要的服務，意指商場的規劃工作；便利的交換到自已所需要的服務，是指商場的管理，指商場對服務內容的保障。

    二、租金的設定

    租金設定產生的問題，很容易讓我們混淆成為因經營管理或規劃造成的結果。商戶認可不等于市場的認可，這同樣是個比較難于理解的說法，當然這是具有一定的針對性。

    例如：在你操作的項目對面，剛好有一個商場，問題出現在：別人的租價標準是經過一段時間的市場培育才達到的，而你的項目還在策劃階段，你的市場培育在哪里？要不要給商戶一個合適的適應過程？

    三、賺該賺的，小心自已搬磚砸了自己的牌子

    商業經營不同于一般的企業、工廠管理，商業管理的利益來自入駐商戶的利潤，不是蓋好房子就賺錢那么簡單。商業管理中擁有其它管理工作所不具備的更多變數。

    作為商業管理者，你的商戶永遠由三種類型組成：賺錢的、持平的、賠錢的。

    賠錢的你賺不到他的錢，因為他要撤場；

    賺錢的依靠你而賺錢，你依然賺不到他的錢；

    你唯一能賺錢的就是在那些持平的商戶身上，只有他們每天在為你辛辛苦苦地賺錢，所以你要擴大他的隊伍，要不斷的進行調整，讓你的商場保持新意，吸引人來此逗留、購物，所以你每天都能面對不同的問題。

    商場經營遠沒有那么簡單，仔細看看，多少漂亮裙樓閑置，用一句俗話送給發展商：“賺你應該賺的錢，小心自已搬磚砸了自己的牌子。”

    四、商業策劃應以商場的“長期穩定繁榮”為目標

    將招商作為最終目標的商業策劃只能是一種短期行為，最終只能砸了自已的招牌。商業策劃必須以商場“長期穩定繁榮”為目標，力求做到“策劃一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班子。”

    和商場的經營相比，商業策劃到底占到多本人例？回答這個問題，必須問清楚我們自已，商業策劃究竟是要作什么事情？在深圳，從事商場策劃，我們經常發現自已陷在各種“概念”中，盡己所能，沒有概念怎么行？怎么說服發展商？怎么引起市場震動？殊不知我們早已站在懸崖的邊緣……

    商業策劃的原則其實很簡單，用毛主席的一句話，就是：“實事求是”，即必須從商場未來的經營出發，從商場未來幾年的發展出發，站在經營的角度，立足商場未來幾年的發展。針對性的進行市場調查，前瞻性的進行商場定位，拿出令人信服的可操作的經營策略，并通過有效的展示手段實施。

    這多少和我們所熟悉的房地產策劃有些相似，如果房地產策劃能真正遵循這一道理，則每戰必勝，但商業不同，即使我們充分做到這一點，也無法保證商場的長久治安，無法想象，如果我們連這一道理都不遵循的情況下，策劃出來的商場會是什么樣子！

    招商本來就不是什么特別困難的事，招商工作主要是入場商戶的篩選、把關，將招商作為最終目標的商業策劃只能是一種短期的行為，最終也只能砸了自己的招牌。商業策劃必須以商場的長期“穩定繁榮”為目標，“策劃一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班子”應該是策劃人的最終目標，才能保證一個策劃團隊對市場的最終占領。

    商業策劃的發展空間無疑是巨大的，隨著房地產市場不斷發展，商業策劃的路會越走越寬。