“存量與增量爭(zhēng)相競(jìng)逐，一線城市購(gòu)物中心正進(jìn)入‘飽和攻擊’時(shí)代。”6月22日，一位商業(yè)地產(chǎn)觀察人士對(duì)記者分析稱。

　　近日，位于廣州珠江新城商圈的太陽(yáng)新天地，因被債權(quán)人作為資產(chǎn)標(biāo)的申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣引發(fā)業(yè)界關(guān)注。據(jù)了解，廣州市鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院已安排對(duì)其商業(yè)主體的拍賣事宜，起拍價(jià)28.84億元。

　　項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方多次強(qiáng)調(diào)表示：“拍賣和股東股權(quán)糾紛沒有影響商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。”但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，作為核心商圈最大的單體購(gòu)物中心，太陽(yáng)新天地商場(chǎng)人氣并不算旺，一至六層均有門店處于打圍狀態(tài)，人氣欠佳和閉店升級(jí)現(xiàn)象，在記者探訪的天河萬科廣場(chǎng)和海印又一城等項(xiàng)目中同樣存在。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今年廣州將迎來30座購(gòu)物中心開業(yè)，這個(gè)數(shù)字可以說是近幾年廣州零售市場(chǎng)的一個(gè)“小高峰”。新項(xiàng)目扎堆入市的同時(shí)，原有項(xiàng)目空置率走高，也有一批購(gòu)物中心應(yīng)聲“走衰”。譬如，越秀區(qū)的地王廣場(chǎng)，作為廣州首個(gè)主推潮文化的商場(chǎng)，是昔日的潮人打卡地，現(xiàn)在大量商鋪處于關(guān)閉和清柜狀態(tài)，商場(chǎng)氣氛略顯冷清。

　　即便如此，購(gòu)物中心的開業(yè)熱潮未見消褪，市場(chǎng)是否存在“虛火”？多位受訪業(yè)界觀察人士對(duì)記者表示，購(gòu)物中心體量不斷增大的同時(shí)，其同質(zhì)化和結(jié)構(gòu)性過剩等問題不容忽視。近年來，購(gòu)物中心的發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)：一邊是招商難、運(yùn)營(yíng)難、盈利難“三難并存”；另一邊則是電商的強(qiáng)勁沖擊和日益挑剔的客戶群。

　　核心商圈最大單體購(gòu)物中心遭拍賣

　　近日，根據(jù)廣州市鐵路運(yùn)輸中級(jí)人民法院發(fā)布的公告，位于廣州市天河區(qū)馬場(chǎng)路36號(hào)整棟商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行公開拍賣處置，時(shí)間為2019年6月27日10時(shí)至2019年6月28日10時(shí)止（延時(shí)除外），第一拍起拍價(jià)28.84億元。公告提到的馬場(chǎng)路36號(hào)商業(yè)項(xiàng)目，正是太陽(yáng)新天地。

　　根據(jù)披露，此次拍賣的被執(zhí)行人華駿實(shí)業(yè)，由百嘉信集團(tuán)100%控股，擁有廣州太陽(yáng)新天地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司70%的股權(quán)。而百嘉信集團(tuán)又由上海訾希商務(wù)信息咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、北京萬士豐實(shí)業(yè)有限公司合計(jì)持股60%，瑞晟房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司持股40%。

　　6月18日，記者走訪太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心看到，站在海安路與馬場(chǎng)路交叉口抬頭向上望，掛有“太陽(yáng)新天地”字樣的建筑赫然醒目。商場(chǎng)雖在正常營(yíng)業(yè)，但人氣并不算旺。一至六層有部分門店處于打圍狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)圍擋上寫有“裝修升級(jí)中，敬請(qǐng)期待”等字樣，根據(jù)商場(chǎng)電子顯示屏介紹，一到六層每層均有3-5家新品牌即將入駐。

　　據(jù)報(bào)道稱，目前百嘉信集團(tuán)的股東方因太陽(yáng)新天地問題存在較大糾紛。百嘉信集團(tuán)財(cái)務(wù)副總監(jiān)呂碧君認(rèn)為，持有40%股權(quán)的瑞晟公司對(duì)控股股東參與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)置了諸多障礙，引進(jìn)了明顯不合常理的第三方公司。

　　而瑞晟公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，自2017年7月起，太陽(yáng)新天地一直以瑞晟公司為主體進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理。經(jīng)與債權(quán)人溝通，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以百嘉信集團(tuán)名義向廣州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院提交報(bào)告，申請(qǐng)返還部分查封凍結(jié)款項(xiàng)，用于發(fā)放員工工資及維持購(gòu)物中心日常經(jīng)營(yíng)。

　　作為項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方，廣州戎威物業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，部分商戶將于6月開業(yè)，而營(yíng)業(yè)面積逾6000平方米的裙樓將于7月開業(yè)，拍賣和股東股權(quán)糾紛沒有影響商場(chǎng)，目前運(yùn)營(yíng)一切正常。

　　事實(shí)上，在廣州最繁華的珠江新城商圈內(nèi)，太陽(yáng)新天地是體量最大的單體購(gòu)物中心，建筑面積約15萬平方米。被強(qiáng)制拍賣后，該項(xiàng)目是否將迎來新的接盤方，未來命運(yùn)又如何，仍有待時(shí)間去揭曉。

　　萬科、海印股份項(xiàng)目人氣欠佳

　　盡管運(yùn)營(yíng)方花費(fèi)大量心思升級(jí)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，構(gòu)建體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)景，仍有不少購(gòu)物中心仍難逃成為“食肆綜合體”或“打折綜合體”。

　　6月18日中午，記者在位于天河區(qū)華觀路與高唐路交匯處的天河萬科廣場(chǎng)看到，即使到了飯點(diǎn)，項(xiàng)目客流量依然不大，僅位于商場(chǎng)四樓、五樓和負(fù)一樓的餐飲區(qū)陸續(xù)有人前往就餐，部分門店的餐位很快被食客填滿。而購(gòu)物中心的珠寶、服裝店則鮮少有人光顧，位于負(fù)一樓的多家商鋪還在裝修中，尚未開業(yè)。

　　據(jù)了解，天河萬科廣州作為萬科在廣州布局的首座區(qū)域型購(gòu)物中心，瞄準(zhǔn)年輕社群需求，打造“年輕社交引力場(chǎng)”。分析人士提出，目前商業(yè)體的模式不再是簡(jiǎn)單的“吃喝玩樂購(gòu)”，而需要在社交、創(chuàng)意、顏值、娛樂、體驗(yàn)等方向進(jìn)行突破，是否被顧客買單就是最好的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

　　另外，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，“電商消費(fèi)”沖擊下，部分購(gòu)物中心也嘗試以巨量折扣吸引顧客。記者在位于番禺區(qū)迎賓路上的海印又一城看到，部分樓層有多家外墻由壁畫或宣傳海報(bào)遮擋的商鋪，不少門店正處于新一輪的裝修中。同時(shí)，包括ARMANI、GOLF、BALENO、探路者在內(nèi)的多家店鋪均在打折銷售，部分產(chǎn)品甚至低至1折，但仍少人問津。

　　據(jù)了解，番禺·海印又一城為海印控股（000861.SZ）開發(fā)，2018年年報(bào)顯示，番禺·海印又一城項(xiàng)目的出租率已達(dá)到100%。不過，海印股份的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不容樂觀，2018年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收25.07億元，同比下降2.12%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.38億元，同比下降40.13%。其中，凈利潤(rùn)出現(xiàn)了近15年來的最大降幅。

　　今年一季度，公司仍未止住下滑趨勢(shì)，報(bào)告期內(nèi)，海印股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.16億元，同比下降16.86%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2275.12億元，同比下降36.27%。同時(shí)，近日公司因斥資9億投資“非洲豬瘟”疫苗而遭到監(jiān)管部門問詢。記者嘗試就相關(guān)問題聯(lián)系海印股份方面進(jìn)行采訪求證，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　新舊購(gòu)物中心“戰(zhàn)火”交織

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年廣州將迎來30座購(gòu)物中心開業(yè)，商業(yè)體量突破316萬平方米。這個(gè)數(shù)字可以說是近幾年廣州零售市場(chǎng)的一個(gè)“小高峰”（2017年、2018年開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量均為9個(gè)）。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以明顯看到，廣州零售商業(yè)往新興商圈拓展的趨勢(shì)明顯。傳統(tǒng)意義的核心商圈如天河、越秀、海珠、荔灣等區(qū)域，在2019年分別僅有2-3個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)；而白云、番禺、增城、黃埔、花都等區(qū)域則呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)，分別有4-6個(gè)購(gòu)物中心計(jì)劃開業(yè)。

　　新項(xiàng)目扎堆入市，原有項(xiàng)目能否屹立不倒？記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于天河區(qū)天河路上的太古匯項(xiàng)目，與地鐵3號(hào)線石牌橋站直接連通，項(xiàng)目包含大量服裝、珠寶、鐘表、皮具等領(lǐng)域奢侈品門店，引入了LV、Hermes、Gucci、CHANEL、Dior等高奢品牌。太古地產(chǎn)一季報(bào)顯示，廣州太古匯購(gòu)物商場(chǎng)出租率100%，零售銷售額增長(zhǎng)12.1%，這一增幅在公司內(nèi)地項(xiàng)目中處于低位，僅高于三里屯太古里的7.3%。

　　美國(guó)有一個(gè)專有名詞“死寂商場(chǎng)”，用來代指那些空置率超過40%的購(gòu)物中心。當(dāng)前，廣州部分購(gòu)物中心空置率走高，閉店頻現(xiàn)，似乎正在走向“死寂商場(chǎng)”。6月22日，記者探訪看到，位于越秀區(qū)較場(chǎng)西路和中山三路之間的地王廣場(chǎng)，作為廣州首個(gè)主推潮文化的商場(chǎng)，是昔日的潮人打卡地，目前大量商鋪處于關(guān)閉和清柜狀態(tài)，即使是周末黃金時(shí)段，商場(chǎng)人氣依然寥寥。

　　新舊購(gòu)物中心“戰(zhàn)火”交織，如何差異化競(jìng)爭(zhēng)成為運(yùn)營(yíng)方的一大課題。在廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰看來，廣州商業(yè)不斷趨向于飽和狀態(tài)，要求商業(yè)項(xiàng)目形成特色與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有所區(qū)別，并通過獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)去營(yíng)造屬于自己的生存空間。