合生創展今年確實加速了。

　　9月16日，曾經“華南五虎”之一的合生創展，如愿拿下廣州番禺新基村舊改，這也是今年合生拿下的第二個舊改項目。

　　近幾年來，舊改成了華南不少企業的必爭之地。作為“隱形地主”的合生創展，也早已開始籌謀布局。

　　在2018年舉辦的省三舊推介會上，合生就曾對外披露，目前在廣州地區或有超10個城市更新項目，包括海珠前進項目、海珠區康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等，土地儲備充裕。

　　但在很長一段時間內，充裕的土地儲備并沒有很直接的體現，合生創展銷售常年維持在百億上下，被隔壁高周轉、高杠桿的“碧桂園們”遠遠甩在身后。

　　不過，進入2019年，合生重啟公開市場拿地、接盤新城項目、銷售進入快車道，這似乎都在昭示著，以“慢”著稱的合生創展，要開始向規模“變速”了。

　　舊改再下一城

　　為了這一天，合生創展已經等了20多年了。

　　9月16日，廣州市番禺區新基村村民代表大會表決通過，決定合生創展正式成為番禺新基村舊改合作企業，投資總額達29億元，總用地面積為24.71公頃。

　　據悉，早在20多年前，朱氏家族（珠江投資、合生創展）就已經介入新基村，開發華南新城項目，更是從1998年起就征用新基村70.156公頃集體用地。

　　觀點地產新媒體了解到，新基村位于番禺南村鎮，東至陳邊村，南至員崗村，西至華南新城，北至三枝香水道，毗鄰地鐵員崗站，西側就是合生創展在廣州最重要的大盤——華南新城。舊改總面積為24.71公頃，其中，村民住宅用地13.18公頃，村集體用地3.87公頃，農用地3.04萬平方米，村留用地1.18公頃。

　　根據規劃，新基村未來將有4棟32層住宅與5棟19-20層住宅、一所24班小學與一所10班幼兒園、一個可容納99輛車的公共停車場以及一個居民健身所。

　　值得關注到的是，8日7日，廣州市規劃和自然資源局通過番禺區BA0702、BA0703、BA0704地塊控制性詳細規劃審議。

　　規劃提出，將依托官堂村、員崗村、新基村、陳邊村等4個舊村改造、省婦幼保健院擴建和海云寺重建等項目，對周邊區域進行優化提升，打造“國際創新城產業延伸區、高品質居住生活服務區”。

　　廣州的舊改市場，激流涌動，在企業眼中，每一個舊改都是一座“礦”。進入2019年，合生創展就已經接連斬獲兩個舊改項目。

　　2019年4月，合生與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議。

　　上述鳳和聯社康樂村、鷺江村位于海珠鳳陽街道，占地面積約109.74萬平米，是海珠舊改項目中面積第二大改造片區，僅次于瀝滘村。

　　合生算是廣州的舊改大戶了。資料顯示，在2018年舉辦的省三舊推介會上，合生曾對外披露，目前在廣州地區或有超10個城市更新項目，包括海珠前進項目、海珠區康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等，土地儲備充裕。

　　與此同時，合生在廣州亦有早期拿下的大量土地，合生住宅事業部副總經理閆家瑞此前在接受觀點地產新媒體專訪時曾表示，合生在粵港澳大灣區有大量一級開發項目，從二級土地儲備或者未來的一級轉二級來看，都能支撐公司未來一段時期的發展需要。

　　根據半年報中披露的數據，截至上半年，合生創展土地儲備2940萬平方米。其中，廣州地區761萬平米，惠州地區700萬平米，北京地區523萬平米，天津地區542萬平米，上海地區412萬平米，寧波地區2萬平米。

　　合生快慢變奏

　　合生創展是一家有個性的公司，身上隱約帶著港資的習性。

　　香港的地產商，向來不喜歡用規模來賺錢，他們更傾向于利用時間差來賺錢，合生亦然，并將利潤和現金流放置在了極重要的位置。

　　觀點地產新媒體了解到，僅廣州市場，就有包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內的多個項目開發周期超過十年，并仍有大量土地處于待開發狀態。

　　這種“高溢價、慢周轉”的方式能夠讓合生最大限度地獲得土地升值帶來的收益，推升其收入和盈利表現。2019上半年，合生的毛利率由上年同期的48%升至52%，核心利潤同比上升74.4%至15.47億港元。

　　連王石都曾感嘆：“在廣東做房地產，成本很難抵得過朱孟依。”

　　成也蕭何，敗也蕭何。這種方式也讓合生創展錯過了房地產高速發展時期，并逐漸掉隊。

　　縱觀合生近十年銷售，在2009年銷售額沖至150億元的最高紀錄后，合生銷售表現一直欠佳。2010-2017年，分別只有110億、99億、116億、112億、53億、99.87億、81億、92.28億元。

　　不過，進入2019年，合生似乎開始加速了。土地獲取方面，接連出現在招拍掛市場，斬獲江門、廣州等地塊，并接盤了新城杭州一項目。值得關注到的是，在北京年內總價地王的競拍中，合生與中海甚至鏖戰至最后一輪。

　　銷售方面，截至前8月，合生已實現合約銷售133.10億元，同比上升34.3%；合約銷售面積約100萬平米。

　　合生似乎要向規模“變速”了，“合生的銷售和土地儲備的規模是不相符的。”閆家瑞此前透露，2017年開始，合生就已經開始加快開發節奏和供貨，這也是近幾年銷售提升的原因。

　　“我們不排斥加杠桿，只不過是加到什么程度而已。這需要看是不是能遇到適合投資的項目，如果遇到好的項目或者我們認可的城市，肯定會堅決投入。”

　　他表示，合生一直在積極尋找優質項目，可能拿地方式也比較多元，包括招拍掛、合作、收并購、產業勾地等等，未來甚至可能會進行嘗試聯合操盤、小股控盤的方式介入到項目的開發過程。

　　合生創展或許已經感受到了規模掉隊的危機，坊間傳言，朱孟依為合生定下了一個小目標：2019年銷售400億，2020年800億，每年保持30-50%的增長率。