對于2019年商業(yè)地產(chǎn)而言，無論是開發(fā)商、招商運營機構、商戶，還是是職業(yè)經(jīng)理人或老板，我相信都應該是實體商業(yè)生涯體會最深刻的一年!同時，我們在市場也看到了很多的物業(yè)因為缺乏專業(yè)的系統(tǒng)運作和精細化運營而導致慘敗，類似這樣案例，多不勝數(shù)！造成了商業(yè)地產(chǎn)盲目發(fā)展、資源浪費和損失！作為一個從乙方零售到甲方商業(yè)地產(chǎn)運營的實戰(zhàn)經(jīng)歷者，在上一篇文章《2020年中國商業(yè)地產(chǎn)十大預測》中提到“2019年是商業(yè)地產(chǎn)10年來最差的一年 ，但卻是未來10年最好的一年！等到2029年回頭再來看2019年將會是如此”的觀點，為什么呢？中國商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩已經(jīng)是不爭也無法改變的事實！重招商輕運營，管理粗放等傳統(tǒng)通病比比皆是。

    中國開發(fā)商天生基因就是拿地、蓋樓、物業(yè)銷售或租賃變現(xiàn)的三板斧；在中國，自萬達將住宅、辦公、百貨零售、餐飲娛樂等混搭一起后稱之為“商業(yè)綜合體或城市綜合體”，這種商業(yè)模式在中國的確享受了20多年的紅利期；特別是近10年商業(yè)地產(chǎn)的增長速度是井噴式的，最麻煩的是全國各地政策也傾向于這種模式，于是在政績和各種因素的推動下，住宅配套商業(yè)已經(jīng)成為政策標配；而近來5年現(xiàn)實狀況是大部分商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)商的一個包袱！自持物業(yè)吧，要是攤上資金成本，90%以上的物業(yè)能夠20年回本就很不錯了，分割銷售吧，你看看全國所謂的金街爛成什么樣子就清楚了，更不要說是盒子商業(yè)分割銷售了，并且，現(xiàn)在要說商業(yè)地產(chǎn)未來的增值空間大多數(shù)是自欺欺人的，要不某些開發(fā)商為什么要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運作呢？一個嚴重過剩的鋼筋水泥框架如果沒有好的運營業(yè)績哪來的增值空間？特別是在實體經(jīng)濟嚴重下行的年代！針對這些問題，本人從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)機構、行業(yè)現(xiàn)狀三個維度分析并提出建議，希望給困境中的商業(yè)地產(chǎn)一些幫助。

    一、針對開發(fā)商的分析和建議

   1、頭部開發(fā)商因為資金實力雄厚，全國有連鎖MALL的經(jīng)驗，并且有系統(tǒng)和專業(yè)的團隊支撐，這一部分的開發(fā)商應該多花精力研究和自營新零售品牌比例，整場達到20%直營+80%收租模式比較合理，并且一定要全場數(shù)字化，運營團隊要從收租考核模式轉(zhuǎn)向零售考核模式；這一點，銀泰做的比較領先，蘇寧也有先見，盒馬里數(shù)字化相對專業(yè)；無論是線上還是線下，如果直營板塊沒有可圈可點的案例，那么談輕資產(chǎn)輸出全是扯淡！不信去調(diào)查一下那些接受輕資產(chǎn)輸出的開發(fā)商投入產(chǎn)出比就明白了。

    2、腰部開發(fā)商大部分為區(qū)域?qū)嵙ε砷_發(fā)商，資金實力雄厚，但畢竟不是全國連鎖MALL形式，所以相對欠缺專業(yè)和系統(tǒng)的招商運營團隊，同時也缺少直營零售基因；大多數(shù)是委托商業(yè)管理機構做前期策劃、招商和運營為主，開發(fā)商只想將物業(yè)租出穩(wěn)收租金者居多，但現(xiàn)時實際行情是不可行的；而大部分商業(yè)管理機構根本上稱不上運營，稱職一點的做完招商就結束了，不稱職的在招商過程中浪費了開發(fā)商諸多的投入和裝補后留下一個爛場子拍拍屁股走人；這一部分的開發(fā)商建議整場達到30%直營+70%收租模式比較合理，直營品牌一定是以線上線下同款同價的新零售品牌為主，價格主要以天貓、京東、淘寶、拼多多為參考對象，并且要建立自己的運營和零售團隊，這樣的投入產(chǎn)出比貼裝補靠譜多了！也可以委托商業(yè)運營機構代運營管理，但一定要簽訂運營坪效對賭協(xié)議，畢竟現(xiàn)在吹牛不負責任的運營機構多的去了，如果運營機構連這點責任底氣都沒有絕對是不可能有作為的。

    3、腰部以下的開發(fā)商主要以三、四、五線城市為主，這類開發(fā)商目前的商業(yè)地產(chǎn)存量占比是最多的，運營也是最不健康的；無論是資金實力、團隊實力、運營實力都嚴重不足；這一類的開發(fā)商如果資金實力允許并且有零售思維的可以參照腰部開發(fā)商的建議，如果資金緊缺急需回籠的，建議找具備物業(yè)銷售和后期招商運營一體化的商業(yè)機構全部承包，以物業(yè)低價換取資金回籠，后期的招商和運營、包括售后返租等全部打包給商業(yè)機構；因為三、四、五線的大部分開發(fā)商的融資渠道有限，也不具備整體運營實力，等頭部開發(fā)商的收購和資產(chǎn)證券化的可能性極小；時間拖久了就成不良資產(chǎn)、物業(yè)嚴重貶值。

    二、針對商業(yè)管理機構的分析和建議

    1、正視實體商業(yè)發(fā)生的變化和挑戰(zhàn)，刻舟求劍的方法用不得，不要用過往的“成功案例”來衡量和復制今天的市場，時與勢都已經(jīng)變了，每天都有新的內(nèi)容出現(xiàn)，電商、社交電商、直播、外賣等等無一對實體經(jīng)營嚴重打擊，傳統(tǒng)實體商業(yè)已經(jīng)崩潰，新商業(yè)必須重構，關靠概念和花拳繡腿已經(jīng)無法解決商業(yè)地產(chǎn)和零售的問題，一切要從用戶思維出發(fā)，以商戶坪效、人效為根本，以物業(yè)收益坪效為結果，對開發(fā)商的投入和產(chǎn)出比負責任。

    2、數(shù)字化、信息化是商業(yè)地產(chǎn)運營的必然路徑，小數(shù)據(jù)比大數(shù)據(jù)更重要更精細，而這恰恰是商業(yè)機構和開發(fā)商最不重視和擅長的范圍，這個短板一定要補上，否則談運營出效益和健康是不可能的；并且數(shù)據(jù)化打通團隊、打通物業(yè)、打通商戶、打通用戶、打通平臺是重構商業(yè)最核心的工作；當年美國是用數(shù)字化部隊短時間打敗了伊拉克機械化部隊，2019年雙十一天貓零售2684億，全網(wǎng)零售突破6000億，這是什么概念？如果購物中心或百貨平均一天的零售是200萬的話，那么需要30萬家購物中心來完成，這就是降維打擊；現(xiàn)在的傳統(tǒng)實體商業(yè)有點像清末義和團的思想：意淫著刀槍不入、實際上不堪一擊！所以實體不是去對抗線上，而是去擁抱和線上融合，這就是為什么阿里、京東不斷加持線下，而蘇寧、銀泰不斷擁抱線上的原因。

    3、商業(yè)運營管理機構跟開發(fā)商一樣，已經(jīng)過了躺著賺錢的紅利期了，粗放式的招商和重招商輕運營都將成為過去，商業(yè)運營管理機構將進入數(shù)字化、精準運營的時代，所以靠譜的商業(yè)運營機構應該自主孵化幾個業(yè)態(tài)品牌并有自己的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，否則真不敢想象自己都沒運營實戰(zhàn)能力怎么可能去替開發(fā)商運營商業(yè)，如果商業(yè)機構只是招商對接幾個品牌，那開發(fā)商根本不需要和商業(yè)機構合作，自己招幾個招商人員對接招商平臺就行了，什么品牌和電話聯(lián)絡人都很齊全，這樣還直接一些。

    三、針對行業(yè)現(xiàn)象的分析和建議

    1、2019年末商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有兩個名詞突然火起來，聽起來特別高逼格，一個是沉浸式、一個是策展型；那段時間朋友圈都在歌頌沉浸式和策展型概念，好像不說這個都跟不上潮流，我朋友圈問了好幾個人什么是沉浸式、什么是策展型？對提升坪效有什么幫助？基本上沒有人說得明白，這兩個名詞之所以火起來關聯(lián)到兩個案例，一個是北京的SKP、一個是上海淮海路的TX，這的確是兩個與時俱進的創(chuàng)新概念，但如果商業(yè)地產(chǎn)人沒有深度思考分析，人云亦云胡亂模仿那就很危險！為什么呢？首先SKP的業(yè)績輝煌有其歷史和地理特殊原因，投入巨資和犧牲大面積做創(chuàng)新體驗對其來說是可以這樣選擇的，并不是做了這些SKP才有這樣的價值的，這叫錦上添花；上海淮海路TX同樣也是砸巨資出來，但其投入產(chǎn)出比還沒有經(jīng)過論證，要知道，商業(yè)地產(chǎn)的價值根本是坪效，而坪效來源于流量×轉(zhuǎn)化率×客單價，光有流量還是不行的，這就是為什么很多購物中心新開業(yè)、店慶都是人山人海，但商戶的生意好像沒增加多少，只逛不買現(xiàn)象等于投入產(chǎn)出比平常還要差。所以不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都應該深度調(diào)研因地制宜，而非死搬硬套。

    2、2020年商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的閉店潮和違約潮，調(diào)整招商會越來越難；建議未來招商重點在于能實現(xiàn)線上線下同款同價的新零售品牌，畢竟有線上的流量和交易在配合，肯定會比傳統(tǒng)實體品牌更加有生命力，并且經(jīng)過數(shù)字化的品牌可以在當?shù)匾陨缃浑娚棠Ｊ桨l(fā)展，這樣打破了時間和物理空間的限制，彌補了線下的不足。

    3、收租運營模式向零售運營模式的轉(zhuǎn)型，線上和線下打通，甲方和乙方融合共同經(jīng)營，所以，未來甲方運營人員的價值并不是體現(xiàn)在前期粗放式的招商和后期催收式的收租運營，而是前期精準化招商和后期融合型的運營，對招商和運營人員的考核是預估坪效和實際坪效的達成考核，這個坪效指的是零售坪效，租金坪效則以零售坪效×約定聯(lián)營扣點模式，在結賬周期方面可以參照線上的7天結算制，當然，這一切的前提就是全面數(shù)字化工程；未來商業(yè)地產(chǎn)不管商戶經(jīng)營狀況，閉著眼睛收租的商業(yè)模式肯定會消失的。