一項針對“商住房”的限購松綁政策出現(xiàn)在了廣州防控疫情的文件中。

    3日上午，廣州市政府印發(fā)《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標任務(wù)若干措施的通知》。通知在關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的內(nèi)容中明確優(yōu)化商服類項目建設(shè)和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。

    這份通知的第31條為：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。具體而言，優(yōu)化商服類項目建設(shè)和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎補資金。

    從規(guī)劃設(shè)計層面上講，并沒有“商住房”一說。“商住房”主要是各地開發(fā)商此前銷售推廣的噱頭，一些開發(fā)商將商辦性質(zhì)的房屋進行改造，并在對外宣傳時稱其具備一定居住功能，但這類房屋從規(guī)劃設(shè)計到建造、甚至到后期水電費都與住宅有明顯差別。在堪稱“最嚴調(diào)控”的2017年，北京等地都對“商住房”開啟限購。

    日歷翻回到2017年3月30日，廣州出臺“330新政”。其中明確，限制了商服類(商業(yè)和辦公，下同)房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得改變?yōu)榫幼∮猛尽Ｒ?guī)定了最小分割單元不得低于300平方米，銷售對象應(yīng)當是法人單位。

    這一政策直接把個人排除在銷售對象之外，最小300平方米的面積也讓此類房屋難以鉆漏洞。

    不過，一年多后，廣州對此項政策稍有放松——2018年底，廣州市國規(guī)委在官方網(wǎng)站上掛出《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》的文件，政策規(guī)定：2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經(jīng)公告確認土地出讓成交日為準）房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

    去年，7月16日，廣州市規(guī)劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》。《意見》也提出，廣州市內(nèi)符合權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標準等七大要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門申請改造租賃住房。

    “而這次政策則是在此前政策的基礎(chǔ)上，將不限售的商服類項目范圍擴大，相當于全面解禁，且可以賣給個人、沒有最小面積規(guī)定。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析。

    目前，全國看嚴格商住類調(diào)控的城市基本集中在北京、上海、廣州等少數(shù)幾個城市，具體措施雷同，比如嚴格要求購房者必須是企業(yè)、嚴格要求分割區(qū)間。張大偉說，這幾個城市的商辦類物業(yè)過去幾年量價齊跌，“其中最嚴格的城市是北京，價格已經(jīng)腰斬。”

    在他看來，廣州的松綁政策，肯定有利于市場活躍，但因為之前已經(jīng)出臺了政策，部分房源是可以個人購買，所以整體看這次政策有利于有這類型土地儲備的企業(yè)；對于部分企業(yè)來說，也可能可以加快項目的流動性。“整體看，廣州的商改住新政是有利于解決‘商改住’目前存量過多的一個政策試點。”他說，不過，此類市場還需看這部分房源的貸款比例等政策。