從九龍倉置業(01997)近日公開的2019年全年業績數據看出，在2018年一度站上業績高點的海港城等核心商場，在2019年陡然下跌。

   整體業績數據顯示，九龍倉置業2019年實現收入160.43億港元，同比減少2.66%；基礎凈盈利97.91億港元，同比減少3%；公司股東應占盈利39.28億港元，同比減少78.2%。

   九龍倉置業表示，收入和基礎凈盈利僅微幅下跌3%左右，主要是依賴上半年集團良好的盈利業績和銷售表現。租金上，寫字樓租金的增幅一定程度上緩解了商場租金下跌的影響。

   2017年11月，九龍倉集團分拆出九龍倉置業，分拆后，九龍倉置業負責香港及新加坡的投資物業，香港包括海港城、時代廣場、荷里活廣場、會德豐大廈和卡佛大廈的中環組合，新加坡包括會德豐廣場和Scotts Square。其中海港城和時代廣場都是盈利能力最強的商場之一。

   不過，上述商場物業在2019年整體銷售均大幅度下跌，這主要是因為香港從去年下半年以來爆發的暴力事件，這對九龍倉置業的商場、酒店帶來了巨大的沖擊。

   海港城

   2019年海港城總收入（包括酒店）錄得115.77億港幣，營業盈利錄得94.47億港幣，雙雙下跌2%。

   商場方面，商場收入和營業盈利均下跌%，分別錄得74.52億港幣和66.15億港幣；租戶銷售額以往表現的能量不在，去年卻下跌23%；租戶的需求穩定，全年出租率仍然穩定在97%；第四季度海港城商場租金收入下跌了12%。

   從去年年中開始，到港旅客和本地消費都大幅度下滑，嚴重影響了海港城的銷售。

   另一方面，為了保證顧客能獲得滿意的購物體驗，海港城主動物色和招徠獨特和名店，也提供各國美食品牌。

   時代廣場

   2019年時代廣場總收入錄得27.61億港幣，下跌3%；營業盈利錄得24.23億港幣，下跌2%，主要因市場情緒低迷和競爭激烈。

   商場方面，九龍倉置業在公告指出，時代廣場所處的位置是受暴力事件影響最大的地區之一，人流和銷售都受到嚴重影響。

   數據上，全年收入錄得20.2億港幣，下跌4%；營業盈利錄得17.74億港幣，下跌3%；租戶的全年銷售額下跌19%；年出租率穩定在97%。

   荷里活廣場

   2019年，受消費情緒疲弱的影響，荷里活廣場收入5.52億港幣，跌幅3%；營業盈利4.15億港幣，跌幅3%；年出租率96%。

   項目從大圍站經鉆石山到啟德的屯馬線部分路段從2020年2月中啟用，如港鐵沙中線分期全面通車，長遠有望擴大荷里活廣場的覆蓋范圍。

   中環組合

   中環組合會德豐大廈和卡佛大廈的出租率仍然高企，其中會德豐大廈寫字樓的出租率97%、續租率98%，卡佛大廈寫字樓的出租率99%、續租率93%，兩者的零售物業自去年年底已經全部租出。中環組合的收入上升至港幣4.95億，營業盈利上漲到港幣4.31億。

   新加坡組合

   新加坡組合會德豐廣場和Scotts Square是集團2019年12月新購入的兩處優質物業。

   會德豐廣場在矚目的圓錐形建筑外貌內分七個樓層，擁有零售商店、服務、餐飲店，在基座商場上的寫字樓入駐了多家大型跨國企業，2019年商場部分的出租率達96%。

   Scotts Square四層高的購物商場涵蓋了設計師品牌、專門服務店等精選品牌，2019年商場的出租率為97%。

   暴力事件未結束，疫情更是雪上加霜。九龍倉置業表示，疫情使得零售需求大減，租金紓緩措施及市場推廣援助計劃將顯著影響2020年第一季度的財務表現。

   對今年形勢看法上，九龍倉置業認為，疫情是全球焦點所在，目前還無法推測其造成的具體損害，加上本地政治事件及中美關系緊張也會影響。隨著今年經濟放緩，零售和酒店很難擺脫上述因素的困擾，而寫字樓的出租率和租金收入也將承受更大壓力。

   不過，這種困頓只是短期的，正如九龍倉置業董事會主席吳天海在業績發布會上總結的一樣，“短期可憐，中期可能，長期可愛”。