3月24日午間，龍湖集團對外披露2019年度業(yè)績報告。

   從數(shù)據(jù)來看，該集團2019年銷售同比增長超兩成至2425億元，超額完成此前定下的2200億元年度目標(biāo)。

   在同日下午舉行的線上業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼CFO趙軼等公司管理層，就外界關(guān)注的新年度業(yè)績目標(biāo)、長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀、物業(yè)板塊是否計劃上市、疫情對于公司業(yè)務(wù)影響等問題一一作答。

   銷售：2020年沖擊2600億元 保持毛利行業(yè)靠前

   年報數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團2019年實現(xiàn)合同銷售額2425.0億元，同比增長20.9%；銷售總建筑面積1424萬平方米，較上年增長15.2%；銷售單價17032元/平方米，較上年增長4.9%。分區(qū)域來看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中幾大區(qū)域簽約金額在整個龍湖集團銷售額中的占比，分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

   疫情之下，房企在項目開發(fā)及銷售等方面均受到了不同程度的影響。基于疫情對銷售提升的“阻礙”，近期對外披露2020年銷售計劃的房企，大多不對業(yè)績數(shù)字設(shè)限或者保守地維持上年目標(biāo)，龍湖集團則在發(fā)布會上對外宣布，上調(diào)公司新年度銷售目標(biāo)至2600億元。

   年報顯示，截至2019年末，龍湖集團的土地儲備合計6814萬平方米，權(quán)益面積為4742萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5737元，為當(dāng)期簽約單價的33.7%。

   就利潤相關(guān)指標(biāo)，邵明曉認(rèn)為，從費用管控、融資成本等方面來看，龍湖在行業(yè)中做得不錯，所以有機會保持相對毛利率靠前的水平。

   “公司主要的土地儲備聚焦在高能級的一線、二線城市，占比達(dá)8成，未來主流人口仍然朝這些大城市聚集，所以從需求端來看，這些市場非常有支撐。” 邵明曉說道。

   據(jù)年報，2019年，龍湖集團實現(xiàn)歸屬于股東的溢利為183.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后，核心溢利同比增長21.0%至155.5億元。毛利同比增長28.5%至人民幣508.0億元，毛利率為33.6%。核心稅后利潤率為15.5%，核心權(quán)益后利潤率為10.3%。

   截至2019年底，龍湖集團已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2535億元，面積1500萬平方米。龍湖集團方面表示，這將為未來股東利潤持續(xù)穩(wěn)定增長奠定堅實基礎(chǔ)。

   疫情影響：已完成全年基本融資 上半年有信心完成全年目標(biāo)四成

   受疫情影響，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)售樓處關(guān)閉、項目開復(fù)工推遲，房企的銷售壓力也隨之提升，同時疊加償債高峰期的到來，房企資金鏈進(jìn)一步承壓已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。

   年報顯示，截至2019年末，龍湖集團的凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為51.0%，在手現(xiàn)金為609.5億元。綜合借貸總額為1460.0億元，平均借貸成本為年利率4.54%；平均貸款年限6.04年。

   對于外界關(guān)注的現(xiàn)金流問題，龍湖集團方面的表態(tài)顯得較為“從容”。按照吳亞軍表述，當(dāng)前龍湖已完成全年基本融資。

   “現(xiàn)金流不是今天才著急的，去年下半年龍湖就在注重現(xiàn)金流，等到今年1月份就已經(jīng)完成全年基本融資，往后是否融資已經(jīng)無所謂。” 在吳亞軍看來，現(xiàn)金流要“天晴補屋頂”。

   事實上，龍湖一直被外界譽為房地產(chǎn)行業(yè)融資場上的“優(yōu)等生”。據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，該集團于2020年1月成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。此后，龍湖集團又在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率在3.55%至4.2%之間，期限5年至7年。

   之于疫情對公司新年度業(yè)績目標(biāo)的影響，邵明曉表示，龍湖在武漢的布局在百分之三、四左右，因此，疫情對集團業(yè)績影響不大。據(jù)邵明曉介紹，目前龍湖已經(jīng)實現(xiàn)153個售樓處的復(fù)工，除了武漢，龍湖其他區(qū)域的售樓處已經(jīng)全部復(fù)工。“整個市場實際上在復(fù)蘇，無論是從供貨還是市場的反映都是可控的。”

   對于新定業(yè)績目標(biāo)的實現(xiàn)，龍湖集團管理層表態(tài)稱，“有信心上半年完成全年目標(biāo)四成”。但同時也表示，“對未來始終保持審慎的警覺的態(tài)度”。

   據(jù)了解，截至2020年2月，龍湖集團1-2月合計實現(xiàn)合同銷售金額171.10億元，同比下降31%；合同銷售面積104.00萬平方米，同比下降36.16%。

   “對龍湖來講，一、二月份銷售了170億元，三月份大概會超過200億元的銷售，所以全年2600億元的目標(biāo)，應(yīng)該是一個穩(wěn)健增長的目標(biāo)。以目前情況來說，上半年的供貨受到的影響不會特別大，整體的供貨仍按照去年預(yù)算，95%以上能夠順利供出，所以上半年完成全年目標(biāo)的四成應(yīng)該問題不大。”在邵明曉看來，龍湖集團上半年1000億元以上的目標(biāo)能夠完成。

   物業(yè)投資：2020年9座商場將亮相 冠寓計劃新開業(yè)2.5萬間

   除了一直占據(jù)營收“大頭”的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，近年來，物業(yè)投資所得也成為了龍湖集團的一大穩(wěn)定增長收入源。據(jù)年報數(shù)據(jù)，龍湖集團2019年實現(xiàn)營業(yè)額1510.3億元，同比增長30.4％。其中，物業(yè)發(fā)展收入占比93.2%，物業(yè)投資收入占比3.8%，物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他收入占比3%。 

   具體來看，2019年龍湖集團實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%。而在2018年，該集團在該指標(biāo)上的收入為40.9億元，同比增長57.7％。

   從物業(yè)投資業(yè)務(wù)的構(gòu)成來看，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。龍湖集團于年報中表示，集團一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實推進(jìn)。

   年報顯示，2019年，龍湖集團新開業(yè)商場達(dá)10座，合肥、南京首座天街開業(yè)運營，全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達(dá)39座，已開業(yè)商場建筑面積377萬平方米，整體出租率98.5％。2019年內(nèi)開業(yè)的成都濱江天街、杭州西溪天街、上海華涇天街等多個商場，出租率均接近100%。在租金收益方面，2019年內(nèi)，龍湖集團商業(yè)租金增長31.9％至47.5億元，同店增長達(dá)到19％；商場銷售額為267億元，同比增長25％。

   “39座”商場的數(shù)字，有望在年內(nèi)刷新。趙軼于業(yè)績發(fā)布會上透露道，2020年龍湖集團將有9座商場亮相。 

   長租公寓是近年來眾多房企發(fā)力的一大方向，該板塊也是龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。從年報數(shù)據(jù)來看，截至2019年底，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%，開業(yè)超過六個月的房源出租率為87.3%。

   邵明曉在發(fā)布會上，對外披露了龍湖冠寓的新目標(biāo)：2020年新開2.5萬間，總數(shù)達(dá)10萬間。按照邵明曉的預(yù)期，今年龍湖冠寓的收入或?qū)⒔咏?0億元，且實現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤)）轉(zhuǎn)正。 

   “疫情對于長租公寓業(yè)績提升短期會有影響，但是中長期我們非常堅定地看好。我們今年10萬間開業(yè)的目標(biāo)也是要達(dá)成的。” 邵明曉說道。

   多元化：堅持四大主力航道 暫無分拆物業(yè)上市計劃

   地產(chǎn)存量時代，龍湖集團已經(jīng)形成了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展的四大航道。外界則將龍湖集團近年來在上述四大航道上的發(fā)展動作，解讀為該公司“多元化的探索”。

   不過，吳亞軍在發(fā)布會上強調(diào)稱，“我不為這是多元化，這些都是主業(yè)。龍湖接下來還會堅定堅持四大航道。”此外，吳亞軍還表示，龍湖所有業(yè)務(wù)航道都要強化，不存在跨界問題。 “不過，龍湖也在關(guān)注現(xiàn)有的客戶之外的客戶。”

   對于近年來逐漸興起的數(shù)字科技，邵明曉表示，數(shù)字化轉(zhuǎn)型暫時不會升級成為龍湖第五大主航道。據(jù)邵明曉透露，截至2019年年底，龍湖科技收入達(dá)到4億元，主要來源于Pos機收入和數(shù)字化賦能收入。

   近年來，房企物業(yè)板塊分拆上市“漸成風(fēng)潮”，外界對于龍湖物業(yè)有無上市計劃也較為關(guān)注。對此，邵明曉明確回復(fù)稱：“我們暫時沒有分拆物業(yè)上市的想法，這個事情已經(jīng)講了很多次了。”