號(hào)稱(chēng)廣州最貴舊村的三東村，終于定奪出最終得主。

　　10月24日，花都區(qū)三東村（含羅仙八隊(duì)）召開(kāi)村戶(hù)代表表決會(huì)議，為三東村全面改造項(xiàng)目公開(kāi)選擇合作企業(yè)。

　　三東村地理位置優(yōu)越，毗鄰花都中軸CBD和融創(chuàng)文旅城，穿過(guò)各種重要區(qū)域交通樞紐，為花都今年首個(gè)發(fā)出公開(kāi)選擇合作的村莊。

　　根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)表決結(jié)果，三東村、羅仙八隊(duì)?wèi)舸�表共�?jì)2358人，最終以高達(dá)82%的同意率，公開(kāi)表決通過(guò)廣州市保田置業(yè)有限公司作為三東村全面改造項(xiàng)目合作企業(yè)。保田置業(yè)則是保利發(fā)展旗下控股公司。

　　招標(biāo)公告顯示，三東村預(yù)計(jì)總投資約300億元，這將是目前廣州舊改歷史上總投資額最大的一個(gè)項(xiàng)目。

　　看起來(lái)，2018年開(kāi)始的這股舊村熱浪還在繼續(xù)。而有舊改人士稱(chēng)，今年舊村改造的變化還在于不少舊村將進(jìn)入“實(shí)質(zhì)性”階段，甚至已轉(zhuǎn)化商品房投入市場(chǎng)。

　　最貴三東村

　　位于花都的三東村有著長(zhǎng)達(dá)七百多年的悠久歷史，村名由“三輒村”和“東圃村”各取頭字合并而成。有故事稱(chēng)，三東村的祖先們最早是從白云區(qū)蓼崗村一路跋涉遷徙到此的。

　　村內(nèi)的景觀特色之一就是古建筑群特別多，尤其是一些宗廟祠堂，如“得賢梁公祠”“梁氏大宗祠”等，多有上百年歷史。

　　如今，三東村全村已發(fā)展成面積5.8萬(wàn)平方公里、人口6000余人的大村。根據(jù)今年5月份披露的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，現(xiàn)三東村涉及村戶(hù)籍約2316戶(hù)，人口約6922人，羅仙村八隊(duì)涉及村戶(hù)籍約61戶(hù)，人口約289人。

　　項(xiàng)目體量較大，總用地面積約199公頃，采取全面改造模式，改造范圍內(nèi)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。其中，改造范圍面積約為2950畝，建筑面積約140萬(wàn)平方米。

　　“這個(gè)村落生活配置基本完善，但面貌上也屬于新舊交替，參差不齊，規(guī)劃比較亂，有不少老舊的握手樓。”一實(shí)地探訪過(guò)三東村的人士稱(chēng)。同時(shí)，其提及三東村的區(qū)位位置條件還不錯(cuò)，同時(shí)，村內(nèi)有占地一千多畝的三東工業(yè)園。

　　據(jù)悉，三東村地處花都中軸線CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，北側(cè)是即將開(kāi)業(yè)的融創(chuàng)文旅城，西側(cè)是未來(lái)花都區(qū)中央商務(wù)區(qū)CBD，東側(cè)是已落戶(hù)的航天培訓(xùn)基地，南側(cè)則有已建成的地鐵9號(hào)線花都廣場(chǎng)站和馬鞍山公園站，并靠近多條修建中的軌道交通樞紐。

　　所規(guī)劃的花都中軸線CBD則是近年來(lái)規(guī)劃的一個(gè)重要區(qū)域，是廣州唯一一條區(qū)級(jí)CBD中軸，對(duì)標(biāo)市中心珠江新城，以城市高端服務(wù)、產(chǎn)業(yè)和居住配套服務(wù)為主導(dǎo)功能。近兩個(gè)月來(lái)，保利置業(yè)和深圳頤安還分別以20億元以上的地價(jià)摘得花都中軸線兩宗宅地。

　　拿下這樣一個(gè)體量龐大的舊村并不便宜，據(jù)悉，三東村舊改項(xiàng)目的改造成本約150億元，預(yù)計(jì)總投資額約300億元，為廣州舊改招標(biāo)史上投資額最大的項(xiàng)目。

　　同時(shí)，招標(biāo)公告中還要求改造企業(yè)總資產(chǎn)不低于2000億元人民幣，且具有與項(xiàng)目相匹配的自有資金及融資能力，企業(yè)自有資金比例不得低于項(xiàng)目總投資的30%。

　　“整村舊改體量確實(shí)比較大，同時(shí)目前要求的產(chǎn)業(yè)和配套投資強(qiáng)度也比較高，所以預(yù)計(jì)的總投資額肯定就高了。”世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。

　　而在產(chǎn)業(yè)配套方面，三東村計(jì)劃依托自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及空鐵聯(lián)運(yùn)交通體系，完善片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)具有國(guó)際品質(zhì)的“產(chǎn)城融合”智慧生活創(chuàng)新社區(qū)；且項(xiàng)目將導(dǎo)入教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等資源，為當(dāng)?shù)靥峁┐罅烤蜆I(yè)崗位以及為花都區(qū)創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　另?yè)?jù)了解，目前三東村周邊一手盤(pán)主要有融創(chuàng)文旅城，在售房源均價(jià)大概在2.5萬(wàn)元/平方米左右，錦東花園均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右；此外一些二手房報(bào)價(jià)也在2-3萬(wàn)元/平方米左右。

　　羊城舊改“演變”

　　“舊改大戶(hù)”保利拿下三東村似乎也不算意外，早在招標(biāo)之時(shí)就有傳保利勢(shì)在必得，且已介入許久。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，若算上新收入囊中的三東村，保利在廣州明確跟進(jìn)的舊村改造項(xiàng)目至少達(dá)15個(gè)，改造成本也近800億元。

　　其中，十年前由保利開(kāi)啟的琶洲村整村改造，也于今年10月份進(jìn)行了琶洲108畝留用地項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)簽約儀式。按照保利的說(shuō)法，這是保利在琶洲的收官作，意味著琶洲村將整體開(kāi)發(fā)完成。

　　琶洲村作為廣州首個(gè)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的迄今最大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目，收尾工作的進(jìn)行對(duì)于保利乃至廣州都是意義重大的。

　　事實(shí)上，羊城的舊改也在這個(gè)不平淡的2020年發(fā)生了些許變化。

　　簡(jiǎn)單回顧的話，這波廣州舊改熱浪從2018年底開(kāi)始出現(xiàn)苗頭，彼時(shí)廣州市政府陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》等舊改政策，對(duì)舊村改造補(bǔ)償方式、地價(jià)評(píng)估等方面進(jìn)行了明確。

　　2019年，“三年行動(dòng)計(jì)劃”提出，廣州市要在三年內(nèi)新增實(shí)施改造任務(wù)面積54000畝，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)開(kāi)工項(xiàng)目400項(xiàng)以上。

　　可以明顯窺見(jiàn)，去年以來(lái)舊村出讓的消息時(shí)不時(shí)傳來(lái)，本地與外來(lái)房企爭(zhēng)相搶入。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年廣州共有28條村完成公開(kāi)選擇合作企業(yè)流程，投資總金額約1646億元。

　　截至2019年底，廣州至少247條舊村啟動(dòng)改造相關(guān)工作，并有80%錄得進(jìn)展。

　　而今年，截至目前公開(kāi)招標(biāo)或者招標(biāo)成功的村已超30條。不僅是數(shù)量上的增加，在進(jìn)度上，可窺見(jiàn)過(guò)往已招標(biāo)成功的舊村也有了不小的進(jìn)展。

　　據(jù)悉，在已錄得啟動(dòng)改造的舊村里，已經(jīng)拆遷或開(kāi)工奠基的項(xiàng)目至少有29條村，改造范圍多達(dá)2696萬(wàn)平方米；并且，其中不少項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施建設(shè)安置房，甚至轉(zhuǎn)化為商品房流入市場(chǎng)供應(yīng)。

　　除上述即將開(kāi)啟留用地改造進(jìn)行收官作的保利，另一廣州舊改大戶(hù)富力旗下就有多個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)入了商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。

　　如由黃埔茅崗村舊改轉(zhuǎn)化出來(lái)的富力南馳·富頤華庭于今年9月中旬便首期推出，首批產(chǎn)品整體價(jià)格在4.2萬(wàn)元-5.2萬(wàn)元之間，銷(xiāo)售方宣布首開(kāi)業(yè)績(jī)?yōu)?6.8億元。

　　另外還包括去年3月份拿下的白云陳田村，近期披露該項(xiàng)目有一宗復(fù)建教育用地年底將封頂，明年年中竣工；而真正可對(duì)外銷(xiāo)售的融資住宅地塊原先預(yù)計(jì)年底前推出4棟全新塔樓，但最新設(shè)計(jì)方案顯示，兩宗融資地塊將提供共7棟住宅，以及一些商業(yè)、公建配套。

　　除此外，由珠光主導(dǎo)、2011年就啟動(dòng)舊改的海珠瀝滘村，目前啟動(dòng)區(qū)的復(fù)建房已在建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)今年6月份還突破性地獲得了一筆112億元銀團(tuán)融資支持。

　　由萬(wàn)科負(fù)責(zé)的黃埔文沖村，作為廣州“拆遷量最大”的城中村改造項(xiàng)目之一，改造歷時(shí)超過(guò)十年，也于今年7月12日上午舉行集中拆卸活動(dòng)，全年簽約數(shù)量增多，整個(gè)舊改項(xiàng)目只剩下68棟未簽約房屋。

　　諸如此類(lèi)的在艱辛推進(jìn)進(jìn)程的舊改還有很多，有消息就稱(chēng)今年黃埔區(qū)接到了軍令狀，要在今明兩年完成現(xiàn)階段舊村的出讓與改造，這也是目前廣州舊改力度、廣度最大的區(qū)。

　　此外，隨著城市更新的推進(jìn)與進(jìn)步，今年以來(lái)還發(fā)生一些舊改招標(biāo)、規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)引入等層面的變化。

　　“今年舊改要求必須釋放產(chǎn)業(yè)空間，對(duì)產(chǎn)住比例有明確的界限要求。”林家星稱(chēng)。同時(shí)，其提及招標(biāo)方面更公開(kāi)，細(xì)則更明確，灰空間越來(lái)越小，同時(shí)對(duì)回遷物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和分配方式更靈活，村集體和村民隱性收益加大。