中國商業(yè)地產行業(yè)踏入下半場，當商企從以往的拼規(guī)模、速度，到如今進階至拼差異化、特色化的新路徑，不斷更替迭代的商業(yè)模式，在創(chuàng)新路上奔跑。

　　穿透表象，洞察未來，商業(yè)的本質離不開關鍵詞——“嬗變”。

　　尤其是2020年疫情過后，供給端和需求端的需求改變，加速推進商業(yè)重構。當中，善于把握行業(yè)升級機遇的領航者，往往懂得以資產管理全局觀，打磨更具精細化和專業(yè)化的服務運營模式，將成為未來行業(yè)發(fā)展的趨勢風向標。

與行業(yè)共嬗變

雅居樂商業(yè)駛向新航道

　　后疫情時代，“雙循環(huán)”新發(fā)展格局及“十四五”規(guī)劃下消費升級的全力推進，不僅推動整個商業(yè)地產行業(yè)進一步嬗變，也驅使著雅居樂商業(yè)集團（以下簡稱雅居樂商業(yè)）與時俱進發(fā)展。

　　在近期舉辦的2021中國購物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會暨展覽會上，雅居樂商業(yè)作為中國連鎖經營協(xié)會會員單位，亦是本次峰會十大2021中國領軍購物中心企業(yè)，與萬達、凱德、新城和印力等行業(yè)頭部企業(yè)同臺出席并設立展位，向外界展示雅居樂商業(yè)新航道的實力風范。

◎雅居樂商業(yè)展位合影

　　此次峰會上，雅居樂商業(yè)集團副總裁呂芙萍作為重量級嘉賓受邀做關鍵詞分享，深度解讀行業(yè)的“嬗變”之道，以及雅居樂商業(yè)新航道的戰(zhàn)略方向。

　　在呂芙萍看來，理解中國購物中心行業(yè)的“嬗變”，要從「認知改變」開始。“中國購物中心行業(yè)發(fā)展已跨過高速增長的十年，隨著新增購物中心總量漸趨飽和，挖掘300萬億元的存量市場成為了新藍海。”

　　基于此，雅居樂商業(yè)以終為始，建立資產管理全局思維和視角，專注商業(yè)管理與資產管理“雙輪驅動”的戰(zhàn)略模式和“輕重并舉”的發(fā)展策略。

◎雅居樂商業(yè)集團副總裁呂芙萍作關鍵詞分享

　　認知的改變促使「體系重構」。商業(yè)地產開發(fā)底層邏輯，已從原來的粗獷型開發(fā)，到如今聚焦一體化全周期進行資產賦能。“因此，商業(yè)經營者應在滿足B、C端需求基礎上，著重關注A端資方視角，重構商業(yè)地產全周期資產管理體系。”

　　針對嬗變帶來的重構，雅居樂商業(yè)通過“投、融、設、招、建、管、退”一體化全周期運營管理助力實現(xiàn)“從地產到資產，從資產到資本”的戰(zhàn)略構想，成為商業(yè)資產全周期運營及資產管理專業(yè)服務商。

　　呂芙萍還強調，商業(yè)經營應回歸商業(yè)本質，意識到「消費進階」的趨勢變化。尤其在如今放開三胎、Z世代崛起及銀發(fā)經濟萌芽的的新消費格局下，商業(yè)地產應“以人為本，一路向C（Customer）”，圍繞消費者需求，進行一系列從產品到場景到數(shù)字化的實力進階。

　　聚焦商業(yè)嬗變的進階路徑，雅居樂商業(yè)透過企業(yè)專業(yè)的商業(yè)資產管理精細化運營模式，秉承“做一成一”經營理念，采用“一城一策”定制化方式，打造具有雅居樂特色的高競爭力產品線及標桿項目。

建立資管的全局視角

雅居樂商業(yè)的進階法則

　　“嬗變”之風勁吹，增量時代轉軌至存量時代，挖掘資產價值成為商企的新命題。資管能力至上，是行業(yè)共識。

　　行進的賽道中，不同商企因資產組合的差異和底層資本的不一，在資產管理上呈現(xiàn)出各自獨有的特征。

　　以運營帶動資產價值兌現(xiàn)，是常規(guī)招式之一。相較之下，以資產管理全局思維和視角，透過一體化全周期全產業(yè)鏈服務，實現(xiàn)資產價值持續(xù)賦能，則是進階打法。

　　顯然，雅居樂商業(yè)是后者的典型代表。

　　由50+城市、200+項目、1000+萬㎡管理面積所構成的雅居樂商業(yè)版圖，背后帶來1000+億管理資產規(guī)模，亦披露了雅居樂商業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，即重倉布局長三角、粵港澳大灣區(qū)、海南地區(qū)三大重點區(qū)域，伺機發(fā)展京津冀、中部區(qū)域、西南區(qū)域三大潛力區(qū)域。

　　伴隨著商業(yè)管理+資產管理“雙輪驅動”的戰(zhàn)略進階，雅居樂商業(yè)實現(xiàn)了多元產品的細致打磨。在2021中國購物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會暨展覽會上，雅居樂商業(yè)展示了雅樂系五大產品線及南京雅樂方、上海雅樂頌、無錫雅樂城、成都溫江雅樂匯、海口雅樂里、揚州雅樂頌等未來籌開代表性項目。

　　沿襲雅居樂商業(yè)雙輪驅動的戰(zhàn)略方向，亦基于商業(yè)嬗變認知與重構的變革，其雅樂系的項目矩陣，展現(xiàn)出雅居樂商業(yè)極具競爭力的不動產資管運作能力。

提前介入，資管全局思維的前瞻步調

　　步入精細化運營時代，自帶資產屬性的商業(yè)項目早已不是從前的大盤勾地、簡單粗暴的開發(fā)思維模式。

　　基于這點，雅居樂商業(yè)從土地開發(fā)階段便開始提前介入，思考在商業(yè)和資管層面給予的支持，以協(xié)同集團戰(zhàn)略發(fā)展。

　　新獲粵港澳大灣區(qū)都市文商旅標桿，總體量達121萬㎡的中山新濠雅樂方，在拿地階段便建立資管的全局思維模式，前瞻聯(lián)動商業(yè)集團，對地塊將要開發(fā)的商業(yè)項目進行研判、定位、立項。

集團賦能，多元戰(zhàn)略與資本支持

　　與一般綜合體項目的資產考慮不同，文商旅綜合體的資本盤面更注重多個業(yè)態(tài)板塊經營聯(lián)動與價值賦能。

　　中山新濠雅樂方項目聚焦城市文化IP、趣玩商業(yè)IP、主題旅游IP三大IP的乘法效應，在建立資管全局思維下，可依靠集團強大的綜合實力和資源體系，為資產護航。

　　圍繞雅居樂集團“135”同心多元戰(zhàn)略，中山新濠雅樂方項目在集團的資本支持下，實現(xiàn)投融資渠道的多元化、產業(yè)布局的生態(tài)化和經營模式的市場化，加之多元業(yè)務已駛入增長快車道，可持續(xù)貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能讓綜合體項目資產做大做強。

搶灘地段，兌現(xiàn)未來增長點

　　綜合體項目開發(fā)周期長，好的地段是資本視角下的先決條件。

　　中山新濠雅樂方從資管戰(zhàn)略上前瞻搶灘優(yōu)勢區(qū)域，項目坐落粵港澳大灣區(qū)中山新城市中心馬鞍島，更是深中通道珠江西岸落腳點，隨著區(qū)域承接深圳高端產業(yè)專業(yè)和資源外溢，將為商業(yè)帶來極大支持，未來將帶動更多價值的兌現(xiàn)。

定位策劃，為資產收入定調

　　背靠集團支持，搶占優(yōu)勢地段，構成了商業(yè)項目的先天優(yōu)勢，而項目的規(guī)劃和定位，將為后續(xù)運營定調，也決定了資產的價值走向。

　　購物中心的定位歸根結底是客群的定位。中山新濠雅樂方，作為雅居樂商業(yè)旗下又一“雅樂方”產品，明確以大灣區(qū)旅游客、當?shù)仄焚|家庭及年輕潮人作為核心客群，項目定位以樂園為驅動的都市文商旅標桿，打造大灣區(qū)創(chuàng)新型的繽FUN+微度假體驗公園，回應這類客群對休閑度假、都市微旅生活的想象和需求。

　　為詮釋中山新濠雅樂方的定位，雅居樂商業(yè)將為項目規(guī)劃美食主題街區(qū)、潮玩電影樂園、兒童暢玩世界、在地人文劇場、黑科技體驗館、生態(tài)沉浸空間、品質感公共藝術、屋頂花園空間等創(chuàng)新內容，未來將引領微度假生活方式和沉浸式體驗的商業(yè)發(fā)展趨勢，通過文旅帶動消費進階，從而實現(xiàn)價值和收益提升。

　　顯然，隨著大資管時代到來，雅居樂商業(yè)在項目規(guī)劃初期即通過資產評估與投資測算，創(chuàng)新探索項目資產管理賦能的內容路徑，為項目未來金融價值的提升埋下伏筆，驅動項目實現(xiàn)長效經營發(fā)展。

存量爆改，資產煥“新”術

　　商業(yè)地產“嬗變”下半場，存量項目更新改造漸成主旋律。回歸資本屬性，則體現(xiàn)在存量資產的盤活，帶來相應收益提升，助力實現(xiàn)資產價值的躍進。

　　雅居樂商業(yè)在存量項目精細化、精準化改造上，也融入資管邏輯。

　　作為雅居樂商業(yè)踐行“做一成一”、“一城一策”定制化策略下的全新樣本，今年五一火爆開業(yè)的花都雅樂城項目，恰好完美詮釋了雅居樂商業(yè)存量改造的實力。

◎花都雅樂城（實景圖）

　　這座17萬㎡綜合體，歷時10年開發(fā)，當中國際寫字樓、街區(qū)商鋪、公寓早已投入使用，而作為沉淀已久的購物中心，雅居樂商業(yè)以資產管理為出發(fā)點，找準了項目所處區(qū)域的商業(yè)空白點，以全新的產品雅樂城進行改造，成為連接周邊住宅、公寓、寫字樓、街區(qū)等完整商業(yè)生態(tài)鏈的關鍵一環(huán)。

　　在雅居樂商業(yè)專業(yè)設計團隊+招商運營團隊護航下，項目從規(guī)劃定位、到招商、再到開業(yè)運營不斷持續(xù)優(yōu)化，造就大型商業(yè)綜合體存量資產盤活的絕佳范本。

　　· 斥資近2億，花都雅樂城從案名煥新到項目主體進行大手筆改造；

　　· 后疫情時期逆風前行，項目舉辦多場沙龍，一年間實現(xiàn)超95%招商率；

　　· 開業(yè)后持續(xù)高效的營銷活動，聚客效果明顯，不僅提高場內經營收入，也連帶同步提升綜合體項目資產價值。

　　從數(shù)據(jù)上看，花都雅樂城開業(yè)首日便斬獲18萬客流和800萬元銷售額；五一黃金周5天時間，帶來60萬總客流及超2200萬元總銷售額，以優(yōu)異成績展示雅居樂首個雅樂系商業(yè)綜合體開業(yè)的爆發(fā)力。

　　同時，在2021中國購物中心與連鎖品牌發(fā)展峰會暨展覽會期間舉辦的金百合嘉年華晚宴上，該項目還憑借賦能空間變幻的匠心設計，獲評2021金百合購物中心設計最佳實踐案例，可見，雅居樂商業(yè)綜合實力獲得行業(yè)高度認可。

◎廣州花都雅樂城獲評2021金百合購物中心設計最佳實踐案例

　　在寸土寸金的商業(yè)黃金地段，存量資產的稀缺性決定其價值地位，而進一步盤活資產煥發(fā)新機，將有效提升項目及區(qū)域的整體效益。

　　位于“中華商業(yè)第一街”南京路步行街西北面的雅居樂上海國際廣場，雅居樂商業(yè)充分利用區(qū)位優(yōu)勢，通過資產改造，帶來雅樂頌產品的全新升級。

　　雅居樂商業(yè)從運營角度發(fā)現(xiàn)挖掘項目的收入和盈利能力，對項目外立面、室內空間、主題場景等進行全面升級，從而改善財務指標和提升資產價值。

　　改造之外，上海雅樂頌更聯(lián)動升級打造的國內首家萬豪侯爵酒店，通過多元業(yè)務的疊加效應，提升整體經營價值，奠定項目未來的優(yōu)勢市場地位和競爭力。

◎上海雅樂頌（示意圖）

“一城一策”定制化打造

雅居樂商業(yè)“做一成一”的精準落地

　　立足行業(yè)浪潮，從A端資方視角的全局思維，到關注B端商戶、C端消費者的進階需求帶來雅樂系產品的精準落地，雅居樂商業(yè)也開啟了雅樂品牌的闊步打造。

　　未來5年內，雅居樂商業(yè)堅持“一城一策”的定制化方式，將持續(xù)向市場輸出具有雅居樂特色的高競爭力產品線及標桿項目，高度吻合整個行業(yè)未來產品細分、優(yōu)勢競爭等新發(fā)展方向。

　　· 地處濱湖區(qū)太湖新城的無錫雅樂城，雅居樂商業(yè)挖掘當?shù)氐男轮挟a家庭、白領精英對時尚、美學、社交的消費偏愛，打造無錫首個【美學生活】Young本綜合體，通過加載首店、網紅、跨界、新潮等品牌及商業(yè)內容，引領“高貴不貴”的城市精致生活方式。

◎無錫雅樂城（示意圖）

  · 揚州雅樂頌所處的二城板塊，揚州產城融合的城市副中心，坐擁揚州主城最高樓200米城市天際線，其商業(yè)內容則聚焦于當?shù)仄�向�?yōu)雅愜意生活的家庭型客群，以首創(chuàng)花園式精致休閑BLOCK打造揚州首個生態(tài)式商業(yè)，實現(xiàn)精品商業(yè)的特色打法。

◎揚州雅樂頌（示意圖）

　　按照計劃，雅居樂商業(yè)年內將完成1個存量項目升級改造，2個精品項目籌開及8個標桿項目的籌備，2個以上輕資產項目外拓等。這些項目，既有精致社區(qū)鄰里商業(yè)的觸達，也有占據(jù)城市C位社交據(jù)點的城市Mall，更涵蓋文商旅多元生態(tài)。

　　· 計劃2021年10月1日開業(yè)的騰沖雅樂里，以原鄉(xiāng)商業(yè)社交中心為定位，通過商業(yè)融合當?shù)卦�鄉(xiāng)生活配套及旅游需求，為原鄉(xiāng)業(yè)主、全國游客提供一站式服務。

◎騰沖雅樂里

　　· 雅居樂繼清水灣之后又一度假養(yǎng)身鉅作雅居樂西雙林語，項目配套打造的傣風國潮文旅風情商業(yè)街——西雙版納雅樂里，計劃于2021年12月23日開業(yè)。

◎西雙版納雅樂里（示意圖）

　　· 契合海南著力發(fā)展自由貿易港建設的契機，打造品質生活新空間、商務社交新聚場、休閑娛樂新場景的海口雅樂里，也即將迎來開業(yè)綻放。

◎海口雅樂里（示意圖）

　　當商業(yè)地產行業(yè)邁入大資管、大運營、大服務時代，雅居樂商業(yè)以“雙輪驅動”戰(zhàn)略作為長效發(fā)展的動能，正推動企業(yè)在新航道上穩(wěn)步前行，也讓旗下眾多雅樂系產品的未來落地加載更多行業(yè)期待。

　　如今，躋身頭部陣營的雅居樂商業(yè)，以極強的競爭力不斷加寬自身護城河，未來將駛向行業(yè)更深更廣的領域。

（圖片來源：雅居樂）