本網訊 （第一商業網記者 吳婕秋2月24日廣州報道）東山錦軒•現代城位于傳統的農林下路商圈，于2004年7月開業，從負一層至第六層，總建筑面積為2萬平方米，今天的東山錦軒•現代城，在我市的商業板塊上已占據一席之地，但商場經營之初，卻是另一番景象，當時遇上農林下路道路擴建工程，緊接著是臨街商鋪整改裝修工程，還有持續多年的地鐵東山口匯合站修建工程，周邊的街道經常會因施工進行封閉或半封閉，造成該路段人流急速下降，這令商場的招商、經營一波三折。為了尋找突破，東山錦軒•現代城的開發商在2007年的初夏找到了李善文和他的團隊，“開發商當時找我們來，就是希望能夠提升商場的租金。”李善文回憶道。
    談起東山錦軒•現代城的變化，李善文娓娓道來：“按照我們行內的話來說，東山錦軒•現代城是一個‘熟場’，和別的業主不同，開發商認為作為一個區域性購物中心，商戶穩定是商場發展的前提，商戶的頻繁變動都意味著風險和費用，因此要求盡量留住老商戶。”經過詳盡調研之后，李善文發現商場存在以下問題：一是商戶組合較差；二是商場動線不夠流暢；三是商鋪間隔不合理，不符合商鋪價值最大化。
    “后來我們提出先從改善商場硬件入手，統一規劃商鋪面積，控制在40平方米內，同時取得地鐵公司的支持，重新設計連接地鐵出入口和商場的動線。”不過李善文認為，最關鍵的一步莫過于爭取留住更多的老商戶。“東山錦軒•現代城采取的是只租不售的管理模式，在不影響商場整體運營的基礎上，應盡可能地為商戶多做些工作。當時，我們天天拿著商場規劃圖逐一與商戶溝通和解釋，也很注意傾聽和采納他們的一些意見。為了把商戶的損失減到最低，我們還特意把裝修的時間都挪到了晚上，商戶調整和商場內部結構的改造同步進行。當時雖然有一部分商戶離開了，但更多商戶被我們的誠意打動，愿意留下來。后來我們也去積極尋找一些新的商戶，根據不同的客戶需求制訂出不同的招商策略。星巴克、匯豐銀行等新商戶也逐漸被我們‘請’進來。”
    經過兩年的不懈努力，李善文帶領團隊讓東山錦軒•現代城從原來只有好又多一個主力店，發展到星巴克、匯豐銀行、千色店、KFC、禾祿壽司、大快活、中影火珊瑚院線等商戶匯聚，把東山錦軒•現代城打造成為目前東山口唯一的集購物、飲食、娛樂和休閑于一體的地鐵上蓋裙樓商廈。現在的東山錦軒•現代城，負一層為“時尚大本營”，一層為“名店坊”和“服飾會”，二、三、四層為“好又多超市”和“中影火珊瑚影城”，五、六層為“柏悅酒樓”和“豐澤園酒樓”。商場的租金翻倍，租金均價由2007年的110元/平方米上升至2009年的230元/平方米，出租率高達98%，收租率達99%。
    作為資深的商業項目操盤手，李善文顯然不滿足于此：“下一步我們計劃引進更多有特色的品牌，東山錦軒•現代城不僅要成為農林下路商圈的明星項目，更要為我市的商業板塊涂上一抹亮色。”
   
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    李善文，生于20世紀60年代末70年代初。由于父輩是我市的第一批個體戶，令他自小耳染目濡經商之道，20歲剛出頭開始走南闖北經商，30歲前曾開過貿易公司，千禧年轉行房地產，機緣巧合2001年通過朋友介紹進入商業地產行業，從此一發不可收拾，先后操盤順德道滘耀盈城市廣場、佛山東方廣場琥珀城組團、杭州恒隆廣場、東山錦軒•現代城等商業項目，招商面積累計超過百萬平方米。