商場受眾較窄的問題也頗明顯。《零售老板內參》整體逛下來后看到，商場內的消費者幾乎均為中老年群體，鮮有年輕人的身影。盡管配置有年輕人以及親子品牌及商品，但似乎并未見成效。

    不過，賽特并不是完全沒有迎合當下市場需要。

    負一層的賽特超市，推出了3公里果蔬到到家服務，以及水產粗加工服務。但對于用慣了自助結賬、掃臉支付，以及美團外賣、餓了么、京東到家等第三方渠道的人來說，在賽特購買果蔬，實際購買體驗，很難稱得上滿意，甚至讓人費解：無官方線上購買入口，需要添加賽特超市個人微信單獨轉賬下單。

    賽特官方公眾號“微信小店”，也形同虛設，無一件商品；官方微商城亦是如此，優惠、美食、活動等欄目僅有品牌導航功能。微店空無一物，店鋪數據顯示，關注人數為2548人，回頭率僅3%。

    線上渠道建設顯然嚴重滯后。在同行們開始追求人、貨、場，以及前臺、中后臺全鏈路數字化的今天，賽特甚至還沒有完成最基本的商品數字化——而這可能是數字化轉型功課里的唯一一道送分題。

    從賽特微信渠道使用情況來看，真正被線上化的功能，可能屈指可數。這些“半成品”，與其說是一個擺設，更像是給百貨業同行們敲響的警鐘。

    一街之隔的秀水街：批發市場的殊途命運

    賽特近些年顯然日子并不好過，不少聲音認為，賽特地理位置不佳，加上周邊以商務人群為主，遠離居民區，實際可輻射潛在用戶有限。這樣說確實不無道理，但也要區別來看，與之一街之隔、直線距離僅800米的批發市場——秀水街市場，卻有著殊途命運。

    作為可能是中國唯一世界知名市場，秀水街市場已經成為外國游客的“購物天堂”。與“登長城、逛故宮、吃烤鴨”一起，成為四大首選打卡北京的方式。但不比賽特的高端定位，秀水街早期僅有幾家零零散散的商鋪，此后以絲綢貿易走紅，并逐漸擴充到服裝、工藝古玩、鞋包等全品類。

    這形成了一個有趣的對比，同一商圈內，秀水街以批發和平民低價起家，賽特則定位高端百貨，如今再度看來，兩家定位似乎已經做了個對調。

    這一轉換背后，是兩大業態輻射能力的急劇變化——由于地理空間限制，商業地產業態屬性決定了其有效半徑。百貨商場的有效半徑可達10~20公里，在過去基本可以說覆蓋整個主城區。而秀水街市場跟其他商業街一樣，早期有效半徑可能最多只有3公里。

    但如今看來，賽特有效半徑逐漸縮小，更多活在消費者的記憶中。而秀水街則的有效半徑，則越來越大。

    我們不禁疑問，為什么看起來低端的如今活得很好，高端的活得很難受？

    首先，秀水街的成功“出海”，跟其特殊地理位置有關。這一背景得天獨厚。秀水街市場的客群，早期以使館及外交公寓的外國人為主，是涉外購物群體的第一單一渠道。第二，所在地方是使館區核心區，針對周邊客群需求，秀水街“中國風”也是精準化剛需業態。

    相比之下，賽特百貨的業態，顯然并沒有鞏固其應有的壟斷價值。反而隨著時間流逝，逐漸褪色。而與此同時，建筑體功能性跌價也成了關閉的催化劑。百貨商場運營商一旦故步自封，不主動更新業態適應新環境，窟窿會越來越大，潛在龍頭品牌商只會用腳投票。

    但百貨商場的檔次降低，不限于建筑體自己，還會起到連鎖反應，拉低周邊商業地產價值。即便不關閉，最后可能會淪為一個“隱形”批發市場。

    中國百貨業為什么不行？

    賽特的關閉并非個例。馬路對面同為高端百貨的友誼商店，同樣客流稀少。近些年來，翠微百貨清河店、貴友大廈建外店、莊勝崇光百貨北館、百盛常營店等北京老牌百貨商場紛紛撤店，亞運村北辰購物中心也在去年初停止營業。百貨商場市場似乎風雨飄搖。

    行業普遍發展受阻背后，一部分原因是中國商業地產走到今天，早已過了百貨市場的“黃金時期”。進入商業地產十余年的RET睿意德董事索珊，曾將中國實體商業地產演變分為四個階段：

    1990~2000年，早期批發商時代，以雜貨店、供銷社等業態為主，解決商品供給問題；

    2000-2010年，零售商時代。即百貨時代；

    2010-2015年，品牌商時代。核心是對于活力品牌的號召力。

    2015年以后，人格化時代。人與人、人與商業地產聯系更加密切。

    索珊有個頗為耐人尋味的觀點，“商業是市場驅動下的資源匹配，但是當消費者的鑒賞力和購買力提升時，市場機制是不發生作用的。”

    而隨著城市商業地產“多極”趨勢漸漸明顯，人對消費商品豐富度、新體驗感、以及配套服務的完整性提出了更高的要求。百貨業態的局限性更多暴露出來。

    但中國百貨業發展舉步維艱，并不代表全球百貨業現狀，更應從自身找原因。

    在發達國家，尤其是新加坡、日本、韓國以及法國等歐洲一些高度發達的小國家，百貨業幾乎屬于代表當地零售業品質發展的典型業態。

    作為一站式綜合體驗消費購物業態，百貨是高度城市化的產物，作為整個商品流通龍頭業態存在。

    以新加坡為例，標準百貨商場的配套是，百貨、餐飲、零售三合一，地面為百貨零售品牌，地下為美食餐飲小業態，以及個體戶、南北干貨、精品超市等業態配套，并且改造工程不對業態本身做結構性改變，更注重品牌運營，從而保證商業地產、商家之間高效匹配。每一個百貨商場彼此分配在不同區域，各自做有效半徑服務。

    高度城市化意味著城市規劃完善，商業地產規劃和分工高度明確，不會存在割裂甚至對立現象；其二，高度城市化，購物需求有高度固定的區域，無需跨越消費半徑解決消費需要；而中國城市規劃，階段性調整周期較長，不足以覆蓋全城。甚至城市之間的高度不平衡，也催生了跨城消費情況。

    而回到賽特本身，更多是一個商務型配置，主要場景為辦公、酒店，并不具備形成一個消費半徑的條件。而一旦翻新或者再開發投入有限，或定位模糊，商場發展將進入更大惡性循環。退出也只是時間早晚的問題。

    賽特即將退出歷史舞臺，下一個“賽特”又會是誰呢？