“3個月9天后，今天11點1分到達武漢，很激動。致敬武漢：英雄的城市！致敬武漢人民：英雄的人民。”這是孫宏斌在武漢解禁當天發(fā)在朋友圈中的一段感慨。

　　武漢大學畢業(yè)的孫宏斌繼續(xù)書寫著他與這座城市的故事，在“云招商大會”上，融創(chuàng)中國聯(lián)手武漢地產集團與黃陂區(qū)簽約“融創(chuàng)·武地·長江文旅城”建設合作協(xié)議。

　　而在緊鄰湖北的重慶，融創(chuàng)也加快了擴張的步伐，以7524.78萬元現(xiàn)金代價從重慶百貨手中拿下了重慶北部新區(qū)大竹林項目8宗地塊剩余權益。

　　大竹林命運流轉

　　據(jù)重慶百貨大樓股份有限公司公告披露，董事會已經審議通過《關于轉讓重慶遠溪物業(yè)管理有限公司100%股權的議案》，宣布遠溪物業(yè)100%股權按7524.78萬元的價格，協(xié)議轉讓給重慶遠沖實業(yè)有限公司，對方同時全額承接遠溪物業(yè)全部負債9.27億元。

　　據(jù)了解，重慶遠溪物業(yè)管理有限公司的主要資產為大竹林項目30.905%土地權益。受讓方重慶遠沖實業(yè)有限公司為融創(chuàng)西南房地產開發(fā)（集團）有限公司全資子公司，目前擁有大竹林項目8宗土地69.095%權益。

　　起初，這個地塊由重慶百貨大股東重慶商社，在2012年4月通過3家旗下公司以14.77億元獲得。其中，上市平臺重慶百貨支付3.72億元，商社汽貿支付9879.87萬元，雙方共持有該地塊30.905%權益，另一家公司中天實業(yè)持有剩余69.095%。

　　然而，重慶商社因為混改和轉型聚焦主業(yè)的原因，在重慶聯(lián)合產權交易所掛牌中天實業(yè)所有股權，并在2017年3月14日成功轉讓中天實業(yè)有限公司100%股權和全部債權予協(xié)信集團，成交價為15.53億元。

　　后續(xù)，融創(chuàng)在2019年3月收購協(xié)信手上69.095%權益，成功入主地塊。而本次交易完成后，融創(chuàng)將擁有大竹林項目全部權益。

　　據(jù)悉，大竹林項目位于重慶市北部新區(qū)大竹林組團，合共八宗地塊，土地面積為24.44萬平方米，系文化娛樂、商業(yè)金融業(yè)用地。

　　重慶百貨為了更好地將項目轉手，與子公司商社汽貿有限公司將所持有的大竹林項目30.905%土地權益以8.84億元價格轉讓給遠溪物業(yè)，而遠溪物業(yè)同樣為重慶百貨子公司。

　　同時，重慶百貨將遠溪物業(yè)100%股權在重慶聯(lián)交所公開掛牌轉讓，最后買家就是融創(chuàng)。

　　融創(chuàng)在2019年有3個城市銷售金額超300億元，重慶則是第一重倉區(qū)域。該公司2019年財報披露，其在重慶擁有1849.18萬平方米全口徑土地儲備，以及1281.92萬平方米權益土地儲備，此次完成收購后將進一步增加權益比例。

　　不僅如此，孫宏斌在兩年前還把算盤打在了重慶另一家千億房企金科身上，試圖成為公司的大股東。

　　百貨公司土地賬本

　　重慶百貨出讓土地的原因，與不久前的混改有關。

　　重慶百貨大股東重慶商社（集團）有限公司在4月初宣布，完成增資引入天津物美和步步高零售的工商變更登記。

　　轉讓完成后，商社集團股權結構由重慶市國資委持有100%股權變更為重慶市國資委持股45%、天津物美持股45%、步步高零售持股10%。

　　引入物美與步步高后，重慶百貨需要借助外部力量聚焦新零售百貨轉型，類似大竹林項目的大體量開發(fā)，或許將不再是上市公司業(yè)務方向之一，通過轉讓減輕負債及回籠部分現(xiàn)金是一種不錯的辦法。

　　值得注意的是，重慶百貨在拿下地塊數(shù)年間并未進行任何開發(fā)或開盤工作。截至重慶百貨2019年中報，大竹林項目仍處在前期規(guī)劃設計階段，尚未辦理施工許可證。

　　這么多年來未曾開發(fā)的地塊，重慶百貨僅持有便獲得了不小的盈利。

　　以重慶百貨及商社汽貿合計4.71億元土地成本計算，最后以7524.78萬元現(xiàn)金以及9.27億元負債代價成功出讓，撇除銀行利息及相關稅款前提下，重慶百貨這宗買賣非常劃算。

　　雖然土地升值讓重慶百貨獲得了不少利潤空間，不過據(jù)重慶華康資產評估土地房地產估價有限責任公司評估報告顯示披露，此次轉讓價格更傾向于平價出讓，并未實現(xiàn)溢價，7524.13萬元價格僅高于評估價格0.65萬元。

　　有業(yè)內人士對觀點地產新媒體表示，不少國有百貨公司持有的土地或物業(yè)，成為房企熱衷的并購標的。而這種百貨公司相關資產大多都很不錯，并沒有完全釋放土地價值。

　　從大股東重慶商社掛牌轉讓中天實業(yè)予協(xié)信集團，再由融創(chuàng)買入，兩者都是在重慶地產業(yè)內頗具規(guī)模的房企。

　　重慶百貨并未在財報中直接披露目前所持有的項目或是土地，但仍可以發(fā)現(xiàn)其持有部分物業(yè)。以兩江新區(qū)新溉路開發(fā)項目為例，該項目將投資開發(fā)公寓用于對外銷售，建筑總面積65645.97平方米，項目投資總額5.41億元。

　　除了重慶百貨外，寶能在去年末多次增持南寧百貨，一度威脅到了大股東的位置。南寧百貨近年來虧損頻頻，最誘人的資產是位于城市商圈核心地段的數(shù)宗物業(yè)。

　　這些核心地段自持項目在上市公司報表中，稱為土地使用權的無形資產，在房價高速上漲過程中被嚴重低估。

　　2015年5月，南寧市城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布的《關于舊百貨大樓片區(qū)區(qū)項目國有土地上房屋征收預公告》中，擬向南寧百貨征收其持有的部分物業(yè)。如按南寧政府提供的安置費計算，南寧百貨物業(yè)資產實際價格要遠遠高過報表中的賬面價值。

　　以南寧市國土資源局2017年4月因建設地鐵而征收的329.52平方米土地為例，南寧市政府補償金合計993.18萬元，而被征收土地賬面價值合計63.48萬元，補償收益合計929.70萬元，賬面價值不到補償金的零頭。

　　RET睿意德上海公司總經理周長青則認為，房企想要收購百貨公司或是超市，也有部分原因在于他們想配置不同資產，以及構建自己在商業(yè)地產中的優(yōu)勢。