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警惕商業(yè)地產(chǎn)“發(fā)熱流感”來襲

時間:2010-09-15來源:第一商業(yè)網(wǎng) 作者:本網(wǎng)評論員

  在新一輪的房地產(chǎn)政策出臺后,投資商們發(fā)現(xiàn),新政提升了住宅投資門檻,但商業(yè)地產(chǎn)本身貸款首付就是50%,受到的影響反而不大,這就促使相當部分投資者攜大量熱錢轉投商業(yè)地產(chǎn),據(jù)了解,僅保險資金便有40億元涌入。商業(yè)地產(chǎn)的春天似乎到來了,北京、廣州等一線城市自不必說,甚至長沙、合肥等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也開始井噴式發(fā)展。

  不過,伴隨著春天來臨的,除了勃勃生機,還有那讓人防不勝防的“發(fā)熱流感”。當大家都一股腦地扎進商業(yè)地產(chǎn)時,問題也就隨之而來。作為同業(yè),在這里基于一些事實,給大家提個醒。

  廣州偉國投資最近的日子不太好過。之前利用高租金回報吸引買家,出售使用權以套現(xiàn),卻因為回報過高,導致資金鏈斷裂,甚至拖累了其在長沙的廣州服裝城項目。

  這不禁讓人聯(lián)想到多年前的新中國大廈,與偉國投資相比,雖在細節(jié)上有所區(qū)別,但操作幾乎如出一轍。當年,友誼商店出地、香港公司出資,在十三行人民南路一帶建了新中國大廈。憑借“買鋪返租5年、小業(yè)主每年可收租金12%”的高額返租條件,新中國大廈1998年底就實現(xiàn)了7億多港元的銷售額,6層商鋪全部售罄,并創(chuàng)下了當時廣州商鋪11萬元/平方米的最高紀錄。但在業(yè)主們收到首期3個月的租金后,該盤因資金鏈斷裂而爛尾,返租租約終成一紙空文。

  時至今日,股民對新中國大廈案中,友誼沒有選擇做百貨主業(yè),轉做服裝批發(fā),靠收取租金獲益,仍有所詬病。但此類個案似乎阻擋不了中小投資者的買鋪熱情。媒體報道顯示,最近廣州多個商業(yè)地產(chǎn)售鋪項目都受到了熱捧。

  近年頒布的商鋪租用管理條例,已經(jīng)逐漸加強了監(jiān)管,對商戶的約束力擴大。不過,筆者擔心的是,社會游資多,出路相對單一,不外乎股市、樓市,投資渠道狹窄,于是轉做商業(yè)地產(chǎn)。沉疴之下,偉國投資僅為冰山一角,中小投資者應謹慎,在做投資之前,至少要從重點了解新的商業(yè)項目,是否符合國家及地方的政策法規(guī),開發(fā)商實力如何并對整體項目有清晰的判斷。

  更典型的應該是鋪天蓋地的城市綜合體項目。如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)時,已經(jīng)不再滿足于過去的購物中心模式,而而傾向于收益更大、業(yè)態(tài)更全的城市綜合體,隨之而來的便是如火如荼的“造城運動”。

  城市綜合體應該也是舶來品。在國外,城市綜合體一般會避開城市的中心區(qū)域,而以衛(wèi)星城的形式出現(xiàn),歸根結底還是城市發(fā)展達到了一定的水平,順應人口外延需求而誕生的新事物。

  到了國內(nèi),受商業(yè)地產(chǎn)繁盛的大環(huán)境驅使,現(xiàn)在各地政府都希望用城市綜合體項目,吸引投資者,并且最熱衷于造城運動的反而是二三線城市。這會不會偏離以往的正確導向?

  為了發(fā)展經(jīng)濟,地方政府將土地廉價出售給開發(fā)商,甚至以搬遷行政職能部門,打造城市CBD為由頭招商引資。若是投資商真心做事,大力開發(fā)市場倒也罷了,可總有些開發(fā)商只買地、不開發(fā),造成土地資源極大浪費,并由此衍生了一系列問題,如侵占耕地、暗箱操作,借發(fā)展經(jīng)濟的幌子政商勾結等。

  筆者以為,城市綜合體發(fā)展規(guī)劃是否可行,關鍵還在于是否符合一時一地的城市發(fā)展規(guī)律,一味求大求全,在不具備足夠消費力的城市引進所謂的國際奢侈大牌、五星級賓館等,即便花大力氣做起來了,也不具備長久的生命力。

  

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