本網訊    （第一商業網記者 李冬萍7月9日廣州報道）  據仲量聯行今天舉行的廣州2008年第二季房地產市場回顧，迄今為止，全球信用危機和經濟下滑并未對廣州商業地產市場造成負面影響。廣州整體經濟健康平穩增長，產業結構逐步優化。廣州正吸引著更多的外商直接投資。同時，由于居民收入的增長也帶動了對奢侈品牌的需求，國際一線品牌紛紛搶灘廣州。

    經濟

    廣東省作為我國經濟改革開放的先鋒， 經濟建設取得了令人矚目的成績， 連續30年廣東省經濟保持GDP兩位數增長，并于2006 年GDP第一次超過香港、新加坡。仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："近來，由于稅率的調整和勞動法的實施，一些企業關閉了珠江三角洲的工廠。但這些企業多是附加值低的勞動密集型產業。據廣東省海關統計，2007年廣東省出口額達3692.5 億元，機械和ＩＴ產品出口占70%，紡織，鞋，玩具，家具出口僅占18%。所以，目前一些關于廣東省經濟衰退的說法是不正確，不客觀的。"

    經濟健康平穩增長，產業結構逐步優化 

    2008年上半年，在經濟保持健康穩步增長的同時，廣州市產業結構逐步優化。一季度，全市完成地區生產總值1746.64億元，比上年同期增長11.1%，第二產業和第三產業持續發展。其中，第三產業占GDP的比重呈上升趨勢。據廣州市統計局數據顯示，2008年第一季度，第三產業增加值1056.91億元，對全是經濟增長的貢獻率增加至68.41%。

    居民收入的增加推動社會消費品零售總額增長 

    2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推動了消費支出的快速增長。據廣州市統計局數據顯示，一季度廣州社會消費品零售總額達745.72億元，比同期增長16.1%；廣州市人均可支配收入7，361 元，同比增長5.8%。同時，居民收入的增長也帶動了對奢侈品牌的需求，國際奢侈品牌紛紛搶灘廣州。

    寫字樓

    巨大的供應量繼續影響甲級寫字樓租金 

    第二季度廣州甲級寫字樓整體情況保持平穩，但是2007年巨大的供應量仍然對租金造成影響。整體甲級寫字樓租金在第二季度繼續下跌，環比下降0.8%，2008年上半年向下微調了1.2%。另一方面，由于第二季度缺乏新甲級寫字樓供應，全市空置率稍微緩和，整體空置率從一季度的27.1% 下降至22.7%。同時，本季度甲級寫字樓吸納量比第一季度增加42%，上升至90,811平方米 。其中大部分吸納量集中在天河CBD和珠江新城，表明了這兩個區域仍然最受租戶青睞。

    國企及民營企業對甲級寫字樓需求上升 

    近年廣州經濟發展平穩增長，特別是廣州作為珠江三角洲經濟中心的影響，國企及民營企業發展迅速，對甲級寫字樓需求上升，紛紛從非甲級寫字樓搬遷至天河CBD和珠江新城新落成的寫字樓群。仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："大部分的國企及民營企業選擇購買寫字樓作為自用的方式進駐甲級寫字樓。本地企業購買甲級寫字樓，既可以作為企業長期投資的一種方式，另外又可滿足企業擴張需求。其中，以銀行業，保險業和日用消費品行業等企業的需求較為強勁。"

    未來甲級寫字樓展望  

    08年下半年，甲級寫字樓供應溫和，預計下半年只有中石化大廈投入市場。預期全年甲級寫字樓供應量將達到28萬平方米，遠低于07年約50萬平方米的供應量。因此，我們預計08年的整體空置率將下降，寫字樓吸納量情況良好。但是，部分新落成的寫字樓空置率相對較高，競爭預期仍然激烈。

    商鋪
 
    百貨商店和優質商業中心不斷提升的租戶組合  

    對于本季度的商鋪市場來說，我們可以很明顯的觀察到他們都在忙著提升自己的租戶組合以符合消費者的需求，最為明顯的例子莫過于廣百天河店。本季度廣百天河店對一樓的化妝品柜臺租戶進行了全面的更新，引入了香奈兒（Chanel）、資生堂（Shiseido）、SK-II等國際知名品牌。另外正佳廣場引入了勞力士（Rolex）、帝舵（Tudor）等國際知名鐘表品牌。作為美容行業的鼻祖，赫蓮娜（HR）也于本季度正式進駐廣州友誼商店的環市路總店。作為國際知名的鐘表品牌，Rolex目前已經在天河城附近不到500米范圍的商圈開設了4家店鋪。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松說："由此我們可以看出天河城商圈正在得到越來越多國際品牌的認可，未來有可能與環市路一樣成為國際一線品牌的聚集地。"

    餐飲業是商鋪市場最為活躍的承租戶之一  

    在過去的一年里，餐飲業經歷了高速的發展。從去年5月份到目前為止，餐飲和住宿業總銷售額的月同比增長速度最低為15%，最高為30%，大部分月份的增長都在20%以上。從今年開始，住宿餐飲業營業額增長明顯加快，4月份我市住宿餐飲業實現零售額40.90億元，比上年同期增長29.9%。其中，餐飲業營業額為37.98億元，增長30.9%。高速增長的餐飲業使得他們成為商鋪市場最為活躍的承租戶之一，特別是快餐連鎖品牌。上季度末世界第三大比薩餅公司棒約翰在正佳廣場三樓開出了其全球最大規模的分店。繼3月份在北京開出第一家店后，本季度百勝餐飲旗下的中式快餐品牌東方既白也正式進入華南地區，即將在天河城六樓開出第一家店鋪。

    商用物業仍然受到國際投資者的青睞  

    4月10號，奧園集團宣布與麥格理國際房地產基金的MGPA Co.簽訂諒解備忘錄，將旗下全資附屬公司廣州奧譽房地產開發有限公司50%股權出售給MGPA Co.，雙方未來將通過合資公司共同開發廣州番禺商業項目。資金短缺已成為內地房地產企業普遍面臨的問題。但是，隨著人們消費能力和社會消費品零售額的繼續增長，商用物業仍然受到國際投資者的追捧。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示："整個廣州的商鋪市場在2010年之前都沒有大規模的供應上市，因此我們預期在2010年之前廣州優質商鋪的租金仍將進一步走高。"

    工業-產業園區

    外商直接投資推動了科學城產業園區租金的大幅上漲   本季度廣州產業園區的平均租金上漲4.19%，達到49.75元/平方米/月。其中廣州科學城產業園區的租金漲幅最大，為9.65%。今年1-5月份廣州市開發區實際利用外資3.96億美元，同比增長11.85%。本季度廣州市開發區外商直接投資最大的亮點是樂金顯示（廣州）有限公司7條生產線的投產，總投資額達11億美元，為廣州市歷年以來引進的最大規模外商投資高科技企業。液晶屏制造是一個上下游產業關聯非常強的行業，該項目的投產必將進一步帶動相關配套企業的入駐。另外，開發區的新材料國家高技術產業基地也于近期獲得國家發改委批準，這意味著開發區新材料基地的建設將獲得來自國家層面的政策和資金的支持，也必將吸引更多的企業入駐開發區。仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："強勁的需求直接推動了科學城產業園區租金的大幅上漲，目前園區內各寫字樓的出租情況良好，新落成的A、B、C組團受到租戶的追捧。隨著經濟的增長和外商直接投資的增加，我們預期未來產業園區的租金水平仍將繼續保持平穩的增長。"

    住宅

    仲量聯行中國區董事、廣州及深圳戰略顧問部主管田強認為，"目前，開發商資金緊張的狀況仍然未有顯著改善。但廣東發展商普遍實力較強，且大部分項目盈利前景依然良好，相信通過開拓多元化融資渠道，不難度過暫時困難。長遠來看，市場調整加速優勝劣汰，為有實力的發展商提供了更好的發展機會。"