本網訊   據仲量聯行今天舉行的廣州2008年第三季房地產市場回顧，迄今為止，全球金融海嘯和預期的經濟下滑尚未對廣州商業(yè)地產市場造成直接負面影響。廣州整體經濟健康平穩(wěn)增長，內需繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。預期寫字樓未來需求會受到一定影響，但同時，零售產業(yè)結構升級導致對商鋪需求增加，外國零售商對未來充滿信心。

    商鋪

    產業(yè)結構升級導致對商鋪需求增加

    隨著原材料、勞動力成本的上升，珠三角地區(qū)從事加工貿易的企業(yè)正面臨著需求的減少和利潤的下降。為此，廣東省政府今年提出了以建立現代產業(yè)體系為目標的產業(yè)結構升級。一部分珠三角的企業(yè)早在幾年以前就已經開始了企業(yè)的轉型，從單一的加工制造到開始涉足產品研發(fā)、設計、品牌建設和建立國內銷售網絡。而一個位于成熟商業(yè)區(qū)的專賣店是企業(yè)展示品牌和建立終端銷售網絡的重要方法。國內品牌的崛起和新品牌的出現必將導致對成熟商業(yè)區(qū)商鋪需求的增加。我們可以看到越來越多的國內品牌專賣店出現在廣州市內的成熟商業(yè)區(qū)，比如以純，安踏，361度等品牌的專賣店。

    零售版圖正在不斷擴大

    國家統(tǒng)計局的數據顯示，７月份限額以上批發(fā)和零售業(yè)中，吃、穿、用商品類零售額同比分別增長２２．３％、２７．５％和３１．１％。其中化妝品類增長３１．８％，金銀珠寶類增長４３．６％，汽車類增長２７．８％，石油及制品類增長５５．２％。從2008年上半年廣州市城市居民人均消費性支出的結構來看，食品類支出的增長速度為12.1%；而衣著、家庭設備用品及服務消費的增長速度分別為17.3%和18.7%，高于人均消費性支出11.9%的增長速度和食品類支出的增長速度。統(tǒng)計數據表明在增長較快的社會消費品中，穿、用等享受型、發(fā)展型的消費品增長速度高于作為生存型消費品的食品。仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："金銀珠寶、化妝品、石油制品、汽車等消費品的高速增長，也說明我國目前正處在消費結構升級階段。另外，不斷完善的地鐵網絡使得人們居住更為分散，并且形成固定的活動線路。消費結構的變化和一定區(qū)域內人口數量的積累為大型百貨和超市在該區(qū)域內的布局提供了條件；如廣百百貨即將開業(yè)的佳潤店。 "

    外國零售商對未來充滿信心

    近期外國零售在廣州及其周邊地區(qū)的投資活動表明他們對廣州和珠三角地區(qū)未來的零售市場充滿信心。如法國零售巨頭ROSM公司計劃在佛山三水區(qū)投資建設其在大中華區(qū)首個世界名牌折扣店項目。另外，家樂福以溢價511.1萬元、合計人民幣4000萬元的價格接手廣州家廣超市25%股份的案例也充分說明了這一點。

    寫字樓

    全球金融海嘯尚未波及廣州甲級寫字樓市場

    最近席卷全球金融市場的金融海嘯對中國房地產市場的影響，目前主要體現在寫字樓市場。迄今為止，受金融海嘯波及的行業(yè)主要集中在投資銀行，證券等外資金融行業(yè)，但是那些受影響的外資行業(yè)在廣州開展的業(yè)務量有限，廣州寫字樓的需求動力不變。另外，國內經濟增長的勢頭良好，內需繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，因此，廣州甲級寫字樓受到的影響甚微。

    第三季度寫字樓市場供求平衡

    本季度只有一棟甲級寫字樓--中石化大廈交付使用。中石化自用其中50%的寫字樓面積，再加上國內企業(yè)擴充勢頭強勁，第三季度寫字樓需求比上季度大幅度增長87%，這使得由于2007年供應量劇增而造成的供求不平衡的狀況得到一定程度的緩解。第三季度各區(qū)的空置率均錄得下降趨勢，全市空置率下降至20.9%。空置率的下降初步舒緩了過去三個季度全市平均租金連續(xù)下跌的壓力，租金保持微升0.2%的平穩(wěn)狀態(tài)。

    甲級寫字樓市場展望

    預計未來外資企業(yè)在廣州的擴張計劃會受到金融海嘯的影響。仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢說："盡管他們對其在中國的業(yè)務仍持樂觀態(tài)度，但是對人員擴充和增加辦公面積抱有謹慎的態(tài)度。另一方面，國內企業(yè)在廣州的擴張保持活躍，以第三季度為例，阿里巴巴擴充寫字樓面積，搬遷至中華國際中心承租了三層寫字樓。預期穩(wěn)定的經濟發(fā)展和快速發(fā)展的國內企業(yè)會繼續(xù)支撐廣州寫字樓需求增長。"

仲量聯行廣州及深圳市場研究部主管李暢 

    工業(yè)-產業(yè)園區(qū)

    產業(yè)結構升級是本季度產業(yè)園的主題

    本季度廣州產業(yè)園區(qū)的平均租金保持不變，為49.75元/平方米/月。今年7月份廣東省政府提出了建立現代產業(yè)體系的目標，目前廣州市的各大產業(yè)園區(qū)也在朝著這個目標努力。廣東省將投入了九億元人民幣扶持平板顯示產業(yè)的發(fā)展，其中包括液晶顯示產業(yè)。預計到2010年，全省平板顯示產業(yè)產值達到3000億元。另外廣東省還將建設一個占地311畝，建筑面積30萬平米的中華液晶城，其將成為平板顯示產品展示交易中心、全球集散中心。物流業(yè)也是廣東省現代產業(yè)體系的重要組成部分，本季度全球最大的工業(yè)及物流基礎設施提供商和服務商普洛斯與廣州南沙國際物流有限公司簽訂合作框架協議，雙方將成立合資公司，共同開發(fā)廣州南沙國際物流園區(qū)。今年年底，聯邦快遞在廣州白云國際機場的亞太轉運中心也將于今年年底正式投入使用。為了給未來的發(fā)展提供更多的空間，廣州開發(fā)區(qū)啟動了面積為20平方公里的科學城二期建設。 科學城二期將建設成一個規(guī)劃更科學、環(huán)境更優(yōu)美、產業(yè)更高端、配套更完善、研發(fā)更集中的新科技園區(qū)。

    投資

    海外投資者重新評估投資策略

    全球信貸緊縮促使流動資金緊縮，以及外資投資者減少的情況短期會對國內房地產投資市場造成一定影響。這兩方面的因素導致交易步伐放緩以及部分投資者信心受到影響。仲量聯行廣州及深圳策略主管劉振江說："外資投資者重新評估國內房地產市場由于房價下調而帶來的投資機會，由于投資風險增加，他們追求的投資回報也有所增加。另一方面，國內發(fā)展商資金鏈緊縮導致物業(yè)投資機會增加，市場轉向買方市場。部分長期活躍于中國物業(yè)投資市場的基金繼續(xù)著眼中國市場，華南地區(qū)仍然是他們感興趣的區(qū)域之一。"

仲量聯行廣州及深圳策略主管劉振江 

    宏觀調控出現放松跡象

    近期中國政府出臺幾項政策令海外投資者感到樂觀。雖然這些政策對于市場成交的立即影響是有限的，卻被認為是個轉折點。其中值得關注的是23號文件將外資企業(yè)的審批權下放至省級政府。過去外資企業(yè)的成立都由中央政府審核，因此該文件被視為提高境外資金投資交易效率的措施。同時，政府降低國內銀行貸款利率和減低銀行最低準備金的要求。這兩項舉措將有利于減輕中國目前資金緊缺的問題，但對于房地產應該不會產生即時的影響，因為分配給房地產投資的借貸資金數額維持不變。市場仍然預期宏觀調控會有進一步的放寬。

    零售物業(yè)投資備受關注

    在華南區(qū)，零售物業(yè)市場表現一直較好，縱觀近年租金的增長幅度都保持良好的態(tài)勢，備受國外基金關注。但由于市場供應量有限，成交量不多。相對來講，實力雄厚的國有銀行和保險公司仍然對廣州寫字樓物業(yè)追捧。甲級寫字樓既可作為一種投資渠道又可作為其辦公自用的性質是吸引他們投資的原因。