本網(wǎng)訊 （第一商業(yè)網(wǎng)記者 吳婕秋6月1日廣州報(bào)道）作為我國(guó)著名的“千年商都”，在后亞運(yùn)效應(yīng)的積極推動(dòng)下，廣州商業(yè)網(wǎng)絡(luò)除了北京路、上下九、農(nóng)林下路等傳統(tǒng)商圈實(shí)現(xiàn)了跨越提升，還伴隨著城市拓延發(fā)展形成了若干新的大型商圈。除了CBD珠江新城商圈之外，北有RBD白云新城商圈興起，南部有番禺南站商圈發(fā)力，西部有工業(yè)大道的商圈雛形初現(xiàn)。新興商圈與傳統(tǒng)商圈是形成互動(dòng)互補(bǔ)的倍增效應(yīng)，還是在激烈競(jìng)爭(zhēng)中此消彼長(zhǎng)，重繪廣州商業(yè)版圖？
6月1日，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所在廣州市商道咨詢有限公司舉辦了廣州新興商圈發(fā)展研討會(huì)。會(huì)上，各路商界精英暢所欲言，為廣州商圈未來的發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
本次研討會(huì)由流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶主持。他圍繞“廣州城市商業(yè)中心的擴(kuò)散與新興商圈的崛起”這一話題介紹了舉辦此次會(huì)議的主題和目的，并從城市變遷與商圈的形成、廣州城市的個(gè)性與商圈的發(fā)展規(guī)律、近幾年廣州新興商圈的分布及其特征以及新興商圈培育和發(fā)展存在的問題等四個(gè)方面談了自己的觀點(diǎn)，認(rèn)為隨著主流交通工具、城市功能以及居住方式的變化，廣州城市商業(yè)已經(jīng)從集聚階段轉(zhuǎn)向擴(kuò)散階段，從而催生一批新興商圈的成長(zhǎng)，這將成為建設(shè)廣州國(guó)際商貿(mào)中心的重要推動(dòng)力和發(fā)展機(jī)遇。
徐印州（廣東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、教授）：奧特萊斯是新商圈崛起的契機(jī)？
據(jù)我觀察，很多城市把奧特萊斯作為新商圈崛起的契機(jī)。今天我主要想對(duì)比一下國(guó)內(nèi)外奧特萊斯業(yè)態(tài)的異同。
一是從這個(gè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)生命周期來看，國(guó)外是在名牌產(chǎn)品興起、成熟之后才有了奧特萊斯，而在國(guó)內(nèi)，品牌數(shù)量和影響力都不足。
二是從奧特萊斯出現(xiàn)和支撐其發(fā)展的因素來看，國(guó)外奧特萊斯原動(dòng)力是品牌商，就是知名品牌的生產(chǎn)商，然后才是大零售商；而國(guó)內(nèi)奧特萊斯原動(dòng)力有兩個(gè)，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是地方政府。
三是從業(yè)態(tài)來看，國(guó)外的奧特萊斯在零售業(yè)上是繼便利店、超市、百貨店、購(gòu)物中心之后第五代典型的零售業(yè)，而國(guó)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)模式就是出租鋪位、攤位。
四是選址方面來看，國(guó)外選址多半是交通極為便利的地方，看國(guó)內(nèi)的奧特萊斯的選址大多數(shù)在消費(fèi)人口密集的一、二線城市，就是在即將邊緣化的城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)。
五是成熟的歐美奧特萊斯有三個(gè)功能于一體，首先是名牌產(chǎn)品，第二是有折扣的，因?yàn)槭菙鄼n的，第三是體驗(yàn)式消費(fèi)；而國(guó)內(nèi)主要靠折扣來吸引消費(fèi)者。
李志堅(jiān)（廣州市商道咨詢有限公司總經(jīng)理）：新商圈的很多商業(yè)都沒發(fā)展起來
商圈發(fā)展應(yīng)該是多樣性的，現(xiàn)在東進(jìn)、南拓、北優(yōu)格局已經(jīng)拉開，但目前廣州很多新商圈的商業(yè)都沒有發(fā)展起來。
到底有什么新業(yè)態(tài)可以支持新興商圈的發(fā)展呢？在國(guó)外，通過奧特萊斯業(yè)態(tài)形成一些新的經(jīng)濟(jì)商圈，我們這幾年在嘗試，但都不行。還有廣州提出打造網(wǎng)上商都，而現(xiàn)在電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)影響不是很深遠(yuǎn)，廣州商業(yè)對(duì)電子商務(wù)的認(rèn)識(shí)和應(yīng)用不太足夠。
圍繞廣州市定位為國(guó)際商貿(mào)中心打造新興商圈，肯定需要以下6個(gè)要素：一是需要國(guó)際品牌；二是需要國(guó)際的消費(fèi)群體；三是需要國(guó)際購(gòu)物環(huán)境；四是營(yíng)造國(guó)際營(yíng)商文化；五是要形成國(guó)際特色。
楊軍艇（太陽新天地購(gòu)物中心董事總經(jīng)理）：商圈必須要有一定的輻射力
我接著奧特萊斯說一下，奧特萊斯很有生命力，任何產(chǎn)品下架，庫存的，奧特萊斯可以實(shí)現(xiàn)零庫存，因此必須在郊區(qū)以最低價(jià)格賣，而且要離市區(qū)很遠(yuǎn)，因?yàn)椴荒苷娓?jìng)爭(zhēng)。真正的奧特萊斯來說，廣州還有很大一段距離。
如果一定要說商圈，我還有一個(gè)概念，我們說成是商圈，必須在城市里面有一定輻射力的，對(duì)居民有輻射力才具有商圈功能，萬達(dá)、新市、嘉裕太陽廣場(chǎng)不能定位為城市商圈，而只是社區(qū)商圈，因此，廣州有六個(gè)商圈：下九路，北京路、農(nóng)林路，天河路，江南西、中華廣場(chǎng)。還有廣州商圈特點(diǎn)三級(jí)很明顯，荔灣區(qū)一級(jí)，越秀區(qū)一級(jí)（包括東山區(qū)），天河區(qū)一個(gè)級(jí)別，各是三分之一，這個(gè)數(shù)據(jù)很精準(zhǔn)。
吉之島在中華廣場(chǎng)刷卡，中華廣場(chǎng)每單平均30元，十幾年前的時(shí)候，來到天河城，每單平均60元，是同樣的商品，同樣的價(jià)格，這就是購(gòu)買力。這是級(jí)差很明顯。因?yàn)橛懻搹V州商圈的時(shí)候，廣州的級(jí)差有區(qū)別，其他地方圍繞中心商業(yè)就產(chǎn)生級(jí)差。
謝逸楓（刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)）：新興商圈的形成都依托城市規(guī)劃
新興商圈的形成都依托城市規(guī)劃，如地鐵，老城區(qū)新商業(yè)活不了是因?yàn)槌鞘懈脑欤麄兟悔s出來，新商圈價(jià)值漲得很快，投資價(jià)值也能體現(xiàn)出來，地鐵都往郊區(qū)延伸。
亞運(yùn)之后，廣州經(jīng)濟(jì)會(huì)有一次騰飛機(jī)會(huì)，從廣州人口來看，去年突破1200萬，每年都上升，未來20年城市化之后，中國(guó)人口也會(huì)增加，農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這部分人消費(fèi)力可以彌補(bǔ)郊區(qū)消費(fèi)力不足的現(xiàn)象，提升郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
從城市規(guī)劃角度看，所有的投資客和商圈都會(huì)往規(guī)劃好的地方發(fā)展，珠江新城商圈發(fā)展也有潛力，雖然現(xiàn)在人口轉(zhuǎn)移比較緩慢，招商速度比較慢，空置率很高，新商圈初期肯定有人氣、招商不足的現(xiàn)象，但需要看到后勁，既然是CBD，未來肯定有高端商品進(jìn)入，以后，流動(dòng)人口會(huì)進(jìn)入郊區(qū)，有資產(chǎn)能力的人會(huì)往好商區(qū)走，城市人口有變化的話，不會(huì)說出現(xiàn)斷層現(xiàn)象。
黃穗誠(chéng)（廣州市房協(xié)專家委員、專家）: 商圈發(fā)展是消費(fèi)者心理需求的結(jié)果
商業(yè)地產(chǎn)空置率在每年空置率是10%—15%，商品房空置率占20%，這拖累了開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)需求是比較大的，通過10、20年的房地產(chǎn)開發(fā)，不少開發(fā)商積累了不少資金，逐步邁入商業(yè)地產(chǎn)，但他們?cè)谒伎几l結(jié)合進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
商圈的人和做地產(chǎn)的人怎么更好結(jié)合起來，讓商業(yè)圈的規(guī)劃，商業(yè)點(diǎn)的設(shè)置能夠真正符合市場(chǎng)發(fā)展，而不是拍腦袋。
除了交通要方便，還要考慮消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)者為什么選擇在這個(gè)地方買東西，為什么會(huì)成為購(gòu)物人聚集的地方，這里面必然有客觀原因，客觀原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果。因?yàn)橘?gòu)買對(duì)象不同，需求貨品就不一樣，而新興商圈完全是經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果。
種種情況表明，商圈發(fā)展是消費(fèi)者心理需求的結(jié)果，如果忽視了這種因素，現(xiàn)在往往對(duì)商業(yè)、房產(chǎn)的研究是缺少這一點(diǎn)。
吳新堅(jiān)（全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟成員、經(jīng)理人）：廣州新興商圈成長(zhǎng)給廣州商業(yè)帶來的機(jī)遇
現(xiàn)在住宅限購(gòu)以后，商業(yè)地產(chǎn)就成本資本追逐的焦點(diǎn)，銀行和外來的錢都投資在商業(yè)地產(chǎn)商，得到的回報(bào)可能比住宅更高、更快。
現(xiàn)在地鐵已經(jīng)形成一個(gè)立體交通網(wǎng)絡(luò)，還有汽車時(shí)代的到來，為商圈提供了發(fā)展機(jī)會(huì)；消費(fèi)多元化了，現(xiàn)在不僅是簡(jiǎn)單購(gòu)物，還想有休閑，希望業(yè)態(tài)多元化；還有就是郊區(qū)人口年輕化，一部分年輕人到郊區(qū)買樓了，他們?cè)谀沁吘幼。贻p化居住人口為郊區(qū)商業(yè)提供了機(jī)會(huì)。
老商圈為什么會(huì)落后呢？有幾個(gè)方面原因：一是地段太擁擠，交通不方便，停車難；二是噪音大，環(huán)境差；三是空間小，商品沒有很多地方展示。因?yàn)橛欣仙倘Ρ锥耍员厝粫?huì)產(chǎn)生新商圈。
新商業(yè)地產(chǎn)有幾大特色：一是以大型超市，以百貨為主，重點(diǎn)發(fā)展休閑、購(gòu)物，餐飲，營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到1萬平方米以上，要求是多業(yè)態(tài)的，從蔬菜到電玩都有產(chǎn)品線；二是處于城市發(fā)展地帶，土地成本比較低，停車方便，大交通發(fā)達(dá)；三是因?yàn)橛型恋爻杀緝?yōu)勢(shì)及空間優(yōu)勢(shì)，所以重點(diǎn)會(huì)發(fā)展旅游，有相干功能設(shè)置，這也給商業(yè)地產(chǎn)提供一個(gè)機(jī)會(huì)。
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)新興商圈也有不足點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)存在不是一個(gè)母體，必定需要一個(gè)母體，需要一個(gè)等候期。這種商圈消費(fèi)心理在廣州沒有形成，大家都不想開汽車一個(gè)小時(shí)去郊區(qū)購(gòu)物，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是居住人口，沒有形成凝聚消費(fèi)能力。
簡(jiǎn)麗娜（廣州市商業(yè)總會(huì)副秘書長(zhǎng)）：是炒商圈概念還是實(shí)實(shí)在在發(fā)展商圈？
之前看到一些觀點(diǎn)，說廣州商圈由西向東轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，在亞運(yùn)開幕前，我們收集到各區(qū)情況來看，在后亞運(yùn)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)有可能會(huì)改變，因?yàn)楦鲄^(qū)都不斷要打造新商圈，而且有各種方案，給我感覺是地產(chǎn)商在這方面的操作性很強(qiáng)，因?yàn)樗麄冇蟹孔樱麄兿氪蛟煲粋�(gè)商圈。
根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，天河商圈超過150萬平方米商業(yè)物業(yè)了，剛剛也提到過承載力和布局，靠近面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)商業(yè)發(fā)展有利還是有弊？這是值得探討的問題。
因此，我們是要先把商圈概念炒作起來，還是實(shí)實(shí)在在發(fā)展起來，形成實(shí)際商圈呢？走什么路還是值得探討的。
楊金霞（新快報(bào)記者）：廣州商業(yè)格局從正中心走向多個(gè)副中心
隨著廣州城市化發(fā)展，商業(yè)格局從正中心走向多個(gè)副中心發(fā)展趨勢(shì)，廣州現(xiàn)在具有規(guī)模的新興商圈有白云新城，珠江新城，廣州新城，從分布看，和廣州東進(jìn)，西連，南托、北優(yōu)戰(zhàn)略是相符合的，目前珠江新城發(fā)展比較好，現(xiàn)在已經(jīng)成為廣州CBD，這已經(jīng)毋庸置疑了。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，如太陽新天地，中央地下商城等高端地產(chǎn)項(xiàng)目比較多，受到很多人關(guān)注，珠江新城商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)獲得肯定，珠江新城有一些名牌商鋪都已經(jīng)慢慢提升。
珠江新城臺(tái)是搭起來了，但離真正的商業(yè)繁榮還是有一段距離的，因?yàn)橛幸恍┥虡I(yè)還沒有開業(yè)，項(xiàng)目之間彼此融合還沒有形成。像太陽新天地是下半年才開業(yè)，三大商圈中還有白云新城，商業(yè)地產(chǎn)是以項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域的方式，隨著廣州萬達(dá)開業(yè)，白云新城商圈基本上定了格調(diào)。
萬達(dá)廣場(chǎng)從一手4.5的價(jià)格已經(jīng)賣到12萬多，還有五號(hào)停機(jī)坪，會(huì)在國(guó)慶前后開業(yè)，未來白云新城發(fā)展更趨于區(qū)域性的商業(yè)中心，通過商業(yè)拉動(dòng)居住。
還有一個(gè)廣州新城，廣州新城大部分都是商業(yè)盲點(diǎn)，包括亞運(yùn)城，廣州南站的規(guī)劃都很不清晰。除了這幾個(gè)商圈以外，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在廣州區(qū)域都會(huì)有一些新變化，包括老城區(qū)，新城區(qū)，如海珠、增城等等都有一些大項(xiàng)目出現(xiàn)，也會(huì)有一些商業(yè)模式創(chuàng)新與變化，包括不被業(yè)界看好的商業(yè)項(xiàng)目也有出現(xiàn)，作為媒體，我們也一直關(guān)注。
王勇（廣州市商道咨詢有限公司副經(jīng)理）：廣州應(yīng)與香港錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)
廣州定位是國(guó)家中心城市，這不是在創(chuàng)新上，也不是在某一個(gè)產(chǎn)業(yè)上，最重要是貿(mào)易。
廣州與香港如何產(chǎn)生錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)呢？廣州也要塑造國(guó)內(nèi)的購(gòu)物天堂，而香港是傾向于國(guó)際產(chǎn)品的購(gòu)物天堂，我們不能成為香港的附屬，從消費(fèi)鏈條來講，廣州是一個(gè)大代理商，有20多個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，銷量數(shù)一數(shù)二，有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，從廣州整體規(guī)劃來講，除了新興產(chǎn)業(yè)，更要關(guān)注廣州的優(yōu)勢(shì)，不僅要輻射廣州，還要輻射珠三角乃至全國(guó)。
商圈不能僅僅輻射一個(gè)區(qū)域，每一個(gè)商圈都應(yīng)該承載輻射的能力。同時(shí)，廣州商圈和商業(yè)形勢(shì)是最早的，但走出去的意識(shí)非常不足，廣州貿(mào)易量很大，但北京的廣東商會(huì)企業(yè)都很小。
現(xiàn)在奧特萊斯是政府和商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)共同操作的模式，賺錢是這三塊，而不是運(yùn)營(yíng)商，奧特萊斯收益率比一般商場(chǎng)少一點(diǎn)的，他們更多的是資產(chǎn)的升值。
周小兵（廣州商道咨詢有限公司咨詢部經(jīng)理）：國(guó)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃大多數(shù)是以政府主導(dǎo)
就我的理解，之前也接觸一兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃大多數(shù)是以政府主導(dǎo)，由市場(chǎng)培育真的不是很多。
張麗娟（廣州市商道咨詢有限公司規(guī)劃部經(jīng)理）：商圈規(guī)劃越來越難做
我06年就開始做北京路規(guī)劃，商圈規(guī)劃方面有比較典型的定義，現(xiàn)在感覺規(guī)劃越來越難做，目前商圈都是規(guī)劃出來的，而不是由市場(chǎng)基礎(chǔ)慢慢自發(fā)或者培育出來的。
除了北京路的規(guī)劃需要進(jìn)行功能提升，是基于規(guī)劃目的而規(guī)劃的，從這個(gè)案例可以看到，真正商業(yè)和商圈形成性不是政府意圖或者行為就能夠達(dá)到的，除了業(yè)態(tài)培育和選擇以外，還要考慮人的消費(fèi)習(xí)慣和需求，如果是過多人為去干涉或者通過行政手段干涉，對(duì)商圈形成是不利的。
這幾年我們做廣州市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃比較多，對(duì)廣州市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)分布情況比較關(guān)注，除了幾位提到的商圈之外，還有機(jī)場(chǎng)周邊的商圈，這是大家關(guān)注度不是很高的，我認(rèn)為隨著機(jī)場(chǎng)的發(fā)展，機(jī)場(chǎng)商圈會(huì)發(fā)展起來，這個(gè)商圈還是值得培育的，因?yàn)槭羌M(fèi)、體驗(yàn)等綜合功能，而機(jī)場(chǎng)周邊只有單一的功能，我們認(rèn)為機(jī)場(chǎng)周邊還是有條件的，因?yàn)橥恋睾蜕鷳B(tài)都有一定的保障，但這肯定必須經(jīng)歷長(zhǎng)遠(yuǎn)過程，因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)周邊環(huán)境會(huì)受到制約。
同時(shí)，廣州商圈還有一個(gè)重要問題，就是多元化不充分，網(wǎng)絡(luò)化不充分，像北京路，上下九是以街鋪帶動(dòng)的，而天河城以購(gòu)物中心為主導(dǎo)，但商業(yè)街又不發(fā)達(dá)，比較單一。
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