本網訊 （第一商業網記者 吳婕秋6月1日廣州報道）作為我國著名的“千年商都”，在后亞運效應的積極推動下，廣州商業網絡除了北京路、上下九、農林下路等傳統商圈實現了跨越提升，還伴隨著城市拓延發展形成了若干新的大型商圈。除了CBD珠江新城商圈之外，北有RBD白云新城商圈興起，南部有番禺南站商圈發力，西部有工業大道的商圈雛形初現。新興商圈與傳統商圈是形成互動互補的倍增效應，還是在激烈競爭中此消彼長，重繪廣州商業版圖？
    6月1日，廣東商學院流通經濟研究所在廣州市商道咨詢有限公司舉辦了廣州新興商圈發展研討會。會上，各路商界精英暢所欲言，為廣州商圈未來的發展獻計獻策。

    本次研討會由流通經濟研究所所長王先慶主持。他圍繞“廣州城市商業中心的擴散與新興商圈的崛起”這一話題介紹了舉辦此次會議的主題和目的，并從城市變遷與商圈的形成、廣州城市的個性與商圈的發展規律、近幾年廣州新興商圈的分布及其特征以及新興商圈培育和發展存在的問題等四個方面談了自己的觀點，認為隨著主流交通工具、城市功能以及居住方式的變化，廣州城市商業已經從集聚階段轉向擴散階段，從而催生一批新興商圈的成長，這將成為建設廣州國際商貿中心的重要推動力和發展機遇。

    徐印州（廣東省商業經濟學會會長、教授）：奧特萊斯是新商圈崛起的契機？
    據我觀察，很多城市把奧特萊斯作為新商圈崛起的契機。今天我主要想對比一下國內外奧特萊斯業態的異同。
    一是從這個業態市場生命周期來看，國外是在名牌產品興起、成熟之后才有了奧特萊斯，而在國內，品牌數量和影響力都不足。
    二是從奧特萊斯出現和支撐其發展的因素來看，國外奧特萊斯原動力是品牌商，就是知名品牌的生產商，然后才是大零售商；而國內奧特萊斯原動力有兩個，一個是商業地產，一個是地方政府。
    三是從業態來看，國外的奧特萊斯在零售業上是繼便利店、超市、百貨店、購物中心之后第五代典型的零售業，而國內的運營模式就是出租鋪位、攤位。
    四是選址方面來看，國外選址多半是交通極為便利的地方，看國內的奧特萊斯的選址大多數在消費人口密集的一、二線城市，就是在即將邊緣化的城市郊區或者城鄉結合區。
    五是成熟的歐美奧特萊斯有三個功能于一體，首先是名牌產品，第二是有折扣的，因為是斷檔的，第三是體驗式消費；而國內主要靠折扣來吸引消費者。

    李志堅（廣州市商道咨詢有限公司總經理）：新商圈的很多商業都沒發展起來
    商圈發展應該是多樣性的，現在東進、南拓、北優格局已經拉開，但目前廣州很多新商圈的商業都沒有發展起來。
    到底有什么新業態可以支持新興商圈的發展呢？在國外，通過奧特萊斯業態形成一些新的經濟商圈，我們這幾年在嘗試，但都不行。還有廣州提出打造網上商都，而現在電子商務對傳統商業影響不是很深遠，廣州商業對電子商務的認識和應用不太足夠。
    圍繞廣州市定位為國際商貿中心打造新興商圈，肯定需要以下6個要素：一是需要國際品牌；二是需要國際的消費群體；三是需要國際購物環境；四是營造國際營商文化；五是要形成國際特色。

    楊軍艇（太陽新天地購物中心董事總經理）：商圈必須要有一定的輻射力   
    我接著奧特萊斯說一下，奧特萊斯很有生命力，任何產品下架，庫存的，奧特萊斯可以實現零庫存，因此必須在郊區以最低價格賣，而且要離市區很遠，因為不能正面競爭。真正的奧特萊斯來說，廣州還有很大一段距離。
    如果一定要說商圈，我還有一個概念，我們說成是商圈，必須在城市里面有一定輻射力的，對居民有輻射力才具有商圈功能，萬達、新市、嘉裕太陽廣場不能定位為城市商圈，而只是社區商圈，因此，廣州有六個商圈：下九路，北京路、農林路，天河路，江南西、中華廣場。還有廣州商圈特點三級很明顯，荔灣區一級，越秀區一級（包括東山區），天河區一個級別，各是三分之一，這個數據很精準。
    吉之島在中華廣場刷卡，中華廣場每單平均30元，十幾年前的時候，來到天河城，每單平均60元，是同樣的商品，同樣的價格，這就是購買力。這是級差很明顯。因為討論廣州商圈的時候，廣州的級差有區別，其他地方圍繞中心商業就產生級差。

   謝逸楓（刀客地產顧問機構董事長）：新興商圈的形成都依托城市規劃
   新興商圈的形成都依托城市規劃，如地鐵，老城區新商業活不了是因為城市改造，他們慢慢被趕出來，新商圈價值漲得很快，投資價值也能體現出來，地鐵都往郊區延伸。
   亞運之后，廣州經濟會有一次騰飛機會，從廣州人口來看，去年突破1200萬，每年都上升，未來20年城市化之后，中國人口也會增加，農村人口進入城市，這部分人消費力可以彌補郊區消費力不足的現象，提升郊區的經濟價值。
   從城市規劃角度看，所有的投資客和商圈都會往規劃好的地方發展，珠江新城商圈發展也有潛力，雖然現在人口轉移比較緩慢，招商速度比較慢，空置率很高，新商圈初期肯定有人氣、招商不足的現象，但需要看到后勁，既然是CBD，未來肯定有高端商品進入，以后，流動人口會進入郊區，有資產能力的人會往好商區走，城市人口有變化的話，不會說出現斷層現象。
   

    黃穗誠（廣州市房協專家委員、專家）: 商圈發展是消費者心理需求的結果
    商業地產空置率在每年空置率是10%—15%，商品房空置率占20%，這拖累了開發企業，商業地產需求是比較大的，通過10、20年的房地產開發，不少開發商積累了不少資金，逐步邁入商業地產，但他們在思考跟誰結合進入商業地產。
    商圈的人和做地產的人怎么更好結合起來，讓商業圈的規劃，商業點的設置能夠真正符合市場發展，而不是拍腦袋。
    除了交通要方便，還要考慮消費習慣。消費者為什么選擇在這個地方買東西，為什么會成為購物人聚集的地方，這里面必然有客觀原因，客觀原因是經濟發展結果。因為購買對象不同，需求貨品就不一樣，而新興商圈完全是經濟發展結果。
    種種情況表明，商圈發展是消費者心理需求的結果，如果忽視了這種因素，現在往往對商業、房產的研究是缺少這一點。

    吳新堅（全國房地產聯盟成員、經理人）：廣州新興商圈成長給廣州商業帶來的機遇
    現在住宅限購以后，商業地產就成本資本追逐的焦點，銀行和外來的錢都投資在商業地產商，得到的回報可能比住宅更高、更快。
    現在地鐵已經形成一個立體交通網絡，還有汽車時代的到來，為商圈提供了發展機會；消費多元化了，現在不僅是簡單購物，還想有休閑，希望業態多元化；還有就是郊區人口年輕化，一部分年輕人到郊區買樓了，他們在那邊居住，年輕化居住人口為郊區商業提供了機會。
    老商圈為什么會落后呢？有幾個方面原因：一是地段太擁擠，交通不方便，停車難；二是噪音大，環境差；三是空間小，商品沒有很多地方展示。因為有老商圈弊端，所以必然會產生新商圈。
    新商業地產有幾大特色：一是以大型超市，以百貨為主，重點發展休閑、購物，餐飲，營業面積要達到1萬平方米以上，要求是多業態的，從蔬菜到電玩都有產品線；二是處于城市發展地帶，土地成本比較低，停車方便，大交通發達；三是因為有土地成本優勢及空間優勢，所以重點會發展旅游，有相干功能設置，這也給商業地產提供一個機會。
    商業地產對新興商圈也有不足點，因為商業存在不是一個母體，必定需要一個母體，需要一個等候期。這種商圈消費心理在廣州沒有形成，大家都不想開汽車一個小時去郊區購物，這也是一個風險，還有一個風險是居住人口，沒有形成凝聚消費能力。

    簡麗娜（廣州市商業總會副秘書長）：是炒商圈概念還是實實在在發展商圈？
    之前看到一些觀點，說廣州商圈由西向東轉移的趨勢，在亞運開幕前，我們收集到各區情況來看，在后亞運時代發展趨勢有可能會改變，因為各區都不斷要打造新商圈，而且有各種方案，給我感覺是地產商在這方面的操作性很強，因為他們有房子，他們想打造一個商圈。
    根據粗略統計，天河商圈超過150萬平方米商業物業了，剛剛也提到過承載力和布局，靠近面對面的競爭對商業發展有利還是有弊？這是值得探討的問題。
    因此，我們是要先把商圈概念炒作起來，還是實實在在發展起來，形成實際商圈呢？走什么路還是值得探討的。
 
  
    楊金霞（新快報記者）：廣州商業格局從正中心走向多個副中心
    隨著廣州城市化發展，商業格局從正中心走向多個副中心發展趨勢，廣州現在具有規模的新興商圈有白云新城，珠江新城，廣州新城，從分布看，和廣州東進，西連，南托、北優戰略是相符合的，目前珠江新城發展比較好，現在已經成為廣州CBD，這已經毋庸置疑了。
    在商業地產方面，如太陽新天地，中央地下商城等高端地產項目比較多，受到很多人關注，珠江新城商業地產價值已經獲得肯定，珠江新城有一些名牌商鋪都已經慢慢提升。
    珠江新城臺是搭起來了，但離真正的商業繁榮還是有一段距離的，因為有一些商業還沒有開業，項目之間彼此融合還沒有形成。像太陽新天地是下半年才開業，三大商圈中還有白云新城，商業地產是以項目帶動區域的方式，隨著廣州萬達開業，白云新城商圈基本上定了格調。
    萬達廣場從一手4.5的價格已經賣到12萬多，還有五號停機坪，會在國慶前后開業，未來白云新城發展更趨于區域性的商業中心，通過商業拉動居住。
    還有一個廣州新城，廣州新城大部分都是商業盲點，包括亞運城，廣州南站的規劃都很不清晰。除了這幾個商圈以外，商業地產發展在廣州區域都會有一些新變化，包括老城區，新城區，如海珠、增城等等都有一些大項目出現，也會有一些商業模式創新與變化，包括不被業界看好的商業項目也有出現，作為媒體，我們也一直關注。
   

    王勇（廣州市商道咨詢有限公司副經理）：廣州應與香港錯位競爭
    廣州定位是國家中心城市，這不是在創新上，也不是在某一個產業上，最重要是貿易。
    廣州與香港如何產生錯位競爭呢？廣州也要塑造國內的購物天堂，而香港是傾向于國際產品的購物天堂，我們不能成為香港的附屬，從消費鏈條來講，廣州是一個大代理商，有20多個批發市場，銷量數一數二，有很好的產業基礎，從廣州整體規劃來講，除了新興產業，更要關注廣州的優勢，不僅要輻射廣州，還要輻射珠三角乃至全國。
    商圈不能僅僅輻射一個區域，每一個商圈都應該承載輻射的能力。同時，廣州商圈和商業形勢是最早的，但走出去的意識非常不足，廣州貿易量很大，但北京的廣東商會企業都很小。
    現在奧特萊斯是政府和商業地產、住宅地產共同操作的模式，賺錢是這三塊，而不是運營商，奧特萊斯收益率比一般商場少一點的，他們更多的是資產的升值。
  

    周小兵（廣州商道咨詢有限公司咨詢部經理）：國內商業規劃大多數是以政府主導
    就我的理解，之前也接觸一兩個商業項目，國內商業規劃大多數是以政府主導，由市場培育真的不是很多。

    
    張麗娟（廣州市商道咨詢有限公司規劃部經理）：商圈規劃越來越難做
    我06年就開始做北京路規劃，商圈規劃方面有比較典型的定義，現在感覺規劃越來越難做，目前商圈都是規劃出來的，而不是由市場基礎慢慢自發或者培育出來的。
    除了北京路的規劃需要進行功能提升，是基于規劃目的而規劃的，從這個案例可以看到，真正商業和商圈形成性不是政府意圖或者行為就能夠達到的，除了業態培育和選擇以外，還要考慮人的消費習慣和需求，如果是過多人為去干涉或者通過行政手段干涉，對商圈形成是不利的。
    這幾年我們做廣州市產業規劃比較多，對廣州市產業規劃和產業分布情況比較關注，除了幾位提到的商圈之外，還有機場周邊的商圈，這是大家關注度不是很高的，我認為隨著機場的發展，機場商圈會發展起來，這個商圈還是值得培育的，因為是集消費、體驗等綜合功能，而機場周邊只有單一的功能，我們認為機場周邊還是有條件的，因為土地和生態都有一定的保障，但這肯定必須經歷長遠過程，因為機場周邊環境會受到制約。
    同時，廣州商圈還有一個重要問題，就是多元化不充分，網絡化不充分，像北京路，上下九是以街鋪帶動的，而天河城以購物中心為主導，但商業街又不發達，比較單一。