本網訊（第一商業網記者吳婕秋5月27日廣州報道）繼上海自貿區運行一年多后，國內自貿區擴至四個，包括天津、福建和廣東在內的三大自貿區4月21日正式掛牌，由此掀起自貿區開發的熱潮。自貿區定位各有特色，房地產市場是否也迎來新的發展機遇？5月27日，第一太平戴維斯舉行媒體見面會，從開發環境、交通條件、經濟實力、優惠政策四個方面比較和解讀了各大自貿區的現狀。

 
    自貿區通過制度改革釋放紅利
    第一太平戴維斯華南區研究部主管何凌認為，從開發環境方面而言，除上海自貿區擁有較成熟的開發條件和區域配套外，其他三大自貿區都有一大塊區域屬于新區開發。尤其是廣東自貿區，南沙、橫琴和前海蛇口片區大多屬于新開發區域，除擁有少量的居住人口和加工企業外，區內超過一半的面積有待開發，各區域不同的開發環境將在一定程度上影響物業市場的發展潛力。前海這類適合集中規劃開發的區域會在發展速度上有一定優勢。
    交通條件方面，自貿區多為新區開發，雖然和中心城區有地鐵/軌道交通、城市快速路相連，但均有一段不短的路程（20至48公里不等）。另一方面，除前海距深圳寶安機場較近以外，自貿區大多距離相鄰機場較遠（35至80公里不等），需要駕車一小時以上。這些交通條件的優越與否會直接影響到企業日常商務活動、辦公人群通勤等時間成本，進而對中心企業外遷、重點知名公司入駐起到一定的影響。
   經濟實力方面，自貿區所在的省市經濟表現均不俗，GDP增速保持在較高水平運行。從上海自貿區一年多來的經驗來看，合同外資金額這一經濟指標在2014年同比增長5.2倍，占上海全市水平的37.3%。另外，由于各省市所在的經濟腹地和產業基礎各有不同，未來自貿區的發展方向也將各異。
    優惠政策方面，自貿區本身并沒有獲得特別的優惠政策，而是通過制度改革來釋放紅利。上海和天津自貿區都沒有出臺專門的稅收優惠政策，而福建自貿區的平潭以及廣東自貿區的前海、橫琴由于地處經濟特區，滿足一定門檻的入駐企業仍享有15%的企業所得稅優惠（這一優惠政策的有效期將在2020年結束）。未來自貿區將繼續從制度創新方面來激發市場活力。

    并非所有企業愿意進駐自貿區
    由于自貿區在金融創新、開發外商投資方面擁有眾多優勢，確實吸引了一部分國內外企業的積極進駐。據統計，截至2014年底，上海自貿區內注冊企業共21,239家，新增的企業中超過八成是內資企業，金融服務類企業的占比10%左右。
    而深圳前海在吸引金融企業方面一枝獨秀，截至2015年2月底，前海入駐企業已超2.5萬家，其中金融機構占比56.5%。毗鄰香港的地緣優勢和金融類措施的推出，是前海吸引金融機構進駐的直接原因。
    值得注意的是，并非所有的企業都對進駐自貿區意愿強烈。金融機構、電商、物流 、航運服務和貿易類公司在政策優惠、融資成本和商品成本降低的情況下，在入駐自貿區的企業陣營中占據主體。而對于那些業務重心位于城市CBD區域，或其業務與自貿區無直接關聯的企業將對進駐自貿區持觀望態度。盡管自貿區目前的租金水平不高，但區內商業配套不足、通勤不便和時間成本增加都將對企業進駐產生一定的負面作用。

    投資南沙寫字樓比房地產更穩妥
    自貿區概念的火熱使南沙再度成為資本追逐的對象。根據第一太平戴維斯最新的統計數據顯示，目前廣州南沙住宅市場供應量大，再加上原有未消化的存量高企，導致了去化壓力大。預計后期南沙當地房價的漲幅將非常有限。
    數據顯示，目前珠海橫琴在售的住宅項目均價相較2014年漲幅超過10%。但由于橫琴住宅規劃較少（約2萬套），再加上在建的港珠澳大橋，預計后期當地房價還有5%～15%上升的空間。深圳前海蛇口自貿區獲批直接帶動了住宅售價的飛速增長。預計后期住宅市場將保持5%以上的上漲。
    “如果投資者手上真的有大筆閑置資金，又想投資南沙，我個人建議，買南沙CBD核心區域的寫字樓會比房地產更穩妥。”第一太平戴維斯商業樓宇部董事劉曉南接受記者采訪時表示。
    他指出，隨著自貿區的發展，南沙明珠灣商務區寫字樓售價將高于現有水平，租金預計會有明顯的提升。前海發展起來后地段上比周邊的南山中心商務區和寶安中心區更好，預計租金回報率會在3.8%左右。橫琴寫字樓定位較高，預計未來租金回報率將在4～4.5%。