“目前，商業管理已經進入運營時代，而不是招商時代。商業地產人如果還死守著你的所謂人脈資源待價而沽，商業地產投資還死守著所謂的‘一鋪養三代’的金科玉律，最后的結果肯定是待價而‘哭’。”

——胡富

本網訊（第一商業網記者吳婕秋5月28日廣州報道）日前，中國商業地產投資領域第一個省級協會——廣東省商業地產投資協會宣告成立。5月22日，正值創會伊始之際，廣東省商業地產投資協會常務副會長、第一商業網總裁黃華軍和廣東省商業地產投資協會副秘書長、第一商業網總編輯賴婉蘊一同前往走訪協會副會長、某著名大型房地產企業商業板塊負責人胡富，請他談談當前國內商業地產現狀及未來發展趨勢。

       
    商業地產泡沫已經顯現  商業“鬼城”正在不斷涌現
    “你們來得正好，我剛從一個項目規劃會回來。”胡富熱情地招呼來賓坐下，他的眉宇間卻緊鎖著幾分擔憂：“我們在一個省會城市的郊縣拿了一個商住項目，政府規劃的商業面積就有20多萬平方米，而這個縣級小鎮的常住人口僅有5、6萬，這么少的人口如何支撐得起這么大體量的商業？”
    過去十年，在城鎮化大旗下，商業地產歷經野蠻生長。但是行政主導的造城運動，常常與人的城市化并不匹配，這種矛盾從住宅已經蔓延到了商業。在經濟下行和電商沖擊的背景下，二三線城市的商業供應風險正不斷顯露。
    仲量聯行數據顯示，2014年至2016年，優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59.5%。部分二三線城市短期內開發量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目占比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續處于高位，有關投資方將陷入泥潭。
    同策咨詢研究部對35個大中城市商業地產供需情況監測顯示，成都、重慶、沈陽、杭州、長沙等19個城市商業地產過剩。盈石集團研究中心數據則指出，二線城市面臨供給壓力，成都、武漢、南京排名前三。
    胡富對此感到十分憂慮。他認為，在商業項目上馬之前，政府應該科學考量各種因素進行規劃，結合預期人口規模、區域交通、產業關聯等條件，理性發展大型商業地產項目，實現與現代服務業更好協同發展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”。“有許多項目的規劃是在前幾年商業地產瘋狂發展的時候做出的，現在情況已經發生了巨大的變化，而政府部門卻固守原先的規劃不變，這不僅是懶政，更是不負責任。不少開發商為了拿到項目，想通過住宅賺錢，也只好根據政府原先的規劃，花費了大量的人力、物力、財力去制造商業空城，這是對社會資源的巨大浪費。”

    商業物業投資是一個美麗的“陷阱”
    過去一些商業地產商用“一鋪養三代”來忽悠投資者，用“金街”“銀街”來誘惑投資者，有些商鋪賣到十幾萬元每平米。而許多人也盲目跟風，打破頭皮投資這種附屬于購物中心的外街。現在，這種所謂的金街銀街，已經變成了死街。胡富認為，在電商背景下，社區底商和特色步行街可能還有投資價值，其余的像室外商業街、寫字樓乃至公寓，基本上就是一個美麗的“陷阱”，一旦掉進去，幾乎沒有回天之力。原先那種想通過大“盒子”商業帶動，一同“富貴榮華”的夢想，已經徹底破滅。

    大“盒子”商業模式已是窮途末路  特色風情街或許還能生存
    面臨電商的強烈沖擊和實體商業同質化風潮，意味著中國的商業地產需要提升消費者體驗，引入創新的可持續發展模式，才能破局。　
    胡富認為，傳統的購物中心“大盒子”模式已經是窮途末路，特色風情街也許是一條創新之路，把文化、藝術、休閑的元素融入其中，增加體驗式業態比重，弱化其購物功能。當然，這里面必然涉及到諸如建筑密度等規劃指標的調整等問題，還得看政府的作為程度。

    商業人才的價格肯定回落  商業人需做好心理準備
    “需要給商業人‘敲警鐘’的是，前幾年由于商業地產的盲目發展以及國內商業管理人才的成長時間和總量儲備嚴重不足，導致商業人才的價格大大偏離了其價值，出現了薪酬的嚴重虛高。 隨便一個招商總監一開口就叫價百萬年薪。請問，你真的能給企業帶來這么大的價值么？”
    “當然，價格的高低確實和需求與供給有關。”胡富認為，如果說，在商業地產的起步階段，招商的成果在很大程度上決定了一個購物中心的成敗的話，那么，在目前信息透明、資源共享的年代，招商人員的“資源壟斷”優勢已經蕩然無存。招商成果在很大程度上不是取決于招商人員的“個人能力”和“人脈優勢”，而是取決于項目本身的優勢。
    目前，商業管理已經進入運營時代，而不是招商時代。商業地產人如果還死守著你的所謂人脈資源待價而沽，商業地產投資還死守著所謂的“一鋪養三代”的“金科玉律”，最后的結果肯定是待價而“哭”。