隨著近期國家正式公布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，大灣區建設邁上新臺階，將成為中國最強勁的增長引擎，其飛速發展世界矚目。珠海在區內具有不可忽視的核心地位，港珠澳大橋的正式開通更是加速了珠海與港澳兩地的連接，這些優勢將協同《規劃綱要》為珠海的下一輪騰飛帶來歷史性的利好機遇。

   第一太平戴維斯日前發布報告指出,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》重點提及“建設珠海橫琴粵港澳深度合作示范區”，將高水平建設珠海橫琴國際休閑旅游島，支持橫琴自貿區內物流園、青年創業谷、粵澳信息港、中醫藥科技產業園等多產業共同發展,旅游業及經濟產業的發展將賦能珠海房地產市場的可持續性增長。

   寫字樓市場

   珠海寫字樓市場近十年發展迅速，逐步由老香洲向澳門方向遷移，吉大、拱北子市場商務氛圍逐步發展成熟。同時，橫琴子市場近年來大量新增供應入市，寫字樓市場發展迅速。2018年末，全市寫字樓市場逐步發展為“吉大、拱北兩大商務中心，新香洲、老香洲、前山、橫琴四大商務次中心”的市場格局。

甲級寫字樓市場新增供應、凈吸納量和空置率，2014-2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   2018年，珠海甲級寫字樓共錄得新增供應23萬平方米，總存量擴張至118萬平方米。自2015年起，橫琴子市場飛速發展。該區域2018年共錄得新增供應10萬平方米；其總存量約占全市總存量23%。 

   整體而言，珠海市甲級寫字樓市場租戶主要來自于房地產行業與金融行業的大型企業。企業辦公環境升級乃眾多租賃活動的實質訴求。2018年末，珠海市場供過于求之現狀明顯。受到橫琴片區較大的寫字樓供應量與較高空置率的影響，全市整體空置率約為37％。

   2018年，全市寫字樓市場平均租金維持穩定，約為人民幣每平方米每月106元，同比增長0.8%。

甲級寫字樓各子市場租金對比，2013-2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   趨勢展望

   2019年的整體經濟發展仍存在許多不確定性因素，市場經濟表現與商務活動體量不盡明朗。然而微觀市場層面，預計年內約有28萬平方米的新增供應入市，珠海寫字樓市場的租賃需求能否匹配持續增長的供應量仍有待觀察。隨著大灣區建設的逐步推進，珠海寫字樓市場的發展有望加速。珠海將發揮其重要節點城市的戰略功能，與核心城市澳門互聯合作。橫琴自貿區的發展成熟將吸引海內外企業入駐，賦能寫字樓市場租賃需求的可持續性增長。

   優質零售物業市場

   受近年來持續增長的人口數量支撐，珠海市優質零售物業市場呈加速發展狀態，目前正處于傳統零售物業形式向以購物中心為主導的零售物業市場的過渡階段。相較于廣州、深圳等成熟零售物業市場，珠海市零售物業市場體量相對較小。2018年，全市共錄得一座購物中心開業，為珠海奧園廣場。該項目為珠海優質零售物業市場帶來新增供應約12.4萬平方米，全市總存量增加至53萬平方米。

零售物業市場新增供應、凈吸納量及空置率，2014年-2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   鑒于目前珠海零售物業市場供應量有限，全市空置率維持較低水平，僅為1.6%，同比下降2.2個百分點。其穩定的租賃需求主要來源于餐飲、服飾、娛樂等體驗式業態的租戶。 

   珠海市零售物業市場平均租金呈平穩增長的態勢。截至2018年底，全市零售物業市場平均首層租金同比增長1.2%，至約人民幣每平方米每月472.5元。

零售物業各子市場空置率變化，2017vs2018年

來源：第一太平戴維斯研究部

   趨勢展望

   預計未來珠海市零售物業市場仍將以平穩發展為主。展望2019年，預計約有43.2萬平方米的新增供應入市，包括橫琴創新方和珠海奧園廣場二期等項目。這些項目主要集中于橫琴商圈。隨著新增供應的入市，珠海市零售物業市場將為人群消費和海內外零售商戶提供更多選擇。加之《規劃剛要》的提及，將高水平建設珠海橫琴國際休閑旅游島，料將為珠海帶來更多高消費旅游人群。同時，珠海強力的人才引進政策有望幫助珠海實現人口導入，催化人口聚集效應。經濟與人口基本面的提升將為珠海零售物業市場的優化升級奠定堅實的基礎，市場發展潛力優渥。