據(jù)戴德梁行近日發(fā)布的2021年第1季度廣州房地產(chǎn)市場報告顯示，大量新增供應(yīng)刺激租賃需求，甲級寫字樓市場整體成交活躍，本季度錄得凈吸納量達19.6萬平方米，為去年全年吸納量的兩倍之多。珠江新城迎來備受矚目的期貨交易所，金融地位進一步鞏固。零售物業(yè)市場態(tài)勢持續(xù)向好，全市空置率環(huán)比下降0.6個百分點至5.5%。“留穗過年”倡導刺激消費，零售業(yè)和餐飲業(yè)需求活躍。展望未來，年內(nèi)甲級寫字樓市場還將有超90 平方米新增供應(yīng)入市，租金水平及空置率承壓。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體租金有望小幅回升。廣州得天獨厚的“國貨土壤”將推動新國貨成為未來拓店亮點。

  甲級寫字樓供應(yīng)及吸納量井噴 首季超越去年全年

  本季，廣州環(huán)貿(mào)中心、寺右萬科中心及銘豐廣場投入使用，帶來共計28.7萬平方米新增供應(yīng)。單季度供應(yīng)量即已超過去年全年，推高全市存量至547.3萬平方米。戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，大量的新增供應(yīng)刺激市場需求，加之去年受疫情壓抑的需求在本季持續(xù)釋放，市場錄得多宗大面積成交，凈吸納量達19.6萬平方米，為去年全年吸納量的兩倍之多。其中琶洲商務(wù)區(qū)表現(xiàn)更為亮眼，占全市總凈吸納量近40%。在市場新供應(yīng)及經(jīng)濟增速放緩壓力下，全市整體空置率環(huán)比上升1.2個百分點至9.3%，租金環(huán)比下降1.0%至每月每平方米178.6元。從需求端看，本季度仍然以內(nèi)資企業(yè)需求為主，外資企業(yè)需求有所恢復(fù)。TMT、金融類和專業(yè)服務(wù)類行業(yè)仍為本季度甲級寫字樓租賃三大需求主力。

表1：廣州甲級寫字樓市場及空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

  珠江新城萬科中心迎來期貨交易所 金融地位再添砝碼

  備受矚目的廣州期貨交易所落子珠江新城的寺右萬科中心，為珠江新城的金融版圖再添重量級成員。除金融領(lǐng)域外，TMT企業(yè)在珠江新城也頗為活躍，如金蝶軟件在廣州周大福金融中心租下3,000平方米辦公面積。多個大面積租賃成交推高珠江新城凈吸納量超5萬平方米，但在新供應(yīng)的影響下空置率環(huán)比上升0.8個百分點至7.8%，租金則下降0.6%至每月每平方米196.5元。琶洲商務(wù)區(qū)在總部經(jīng)濟集聚效應(yīng)的帶動下，持續(xù)吸引企業(yè)進駐，如名創(chuàng)優(yōu)品在銘豐廣場租下27,000平方米辦公面積。高品質(zhì)的物業(yè)吸引眾多TMT企業(yè)匯聚，琶洲甲級寫字樓保持較低的空置水平，但新項目的入市結(jié)構(gòu)性拉高了片區(qū)的空置率，本季度琶洲空置率微升0.8個百分點至11.7% ，租金則在新項目的影響下環(huán)比下探1.3%至每月每平方米143.9元。

表2: 2021年第一季度主要租賃成交 

  未來展望：新增供應(yīng)放量，租金水平承壓

  年內(nèi)，廣州甲級寫字樓預(yù)計還將有超90萬平方米新增供應(yīng)入市，其中近8成來自于新興商務(wù)區(qū)琶洲。寫字樓市場下半年將迎來集中供應(yīng)，短期內(nèi)全市寫字樓空置率料將上升，預(yù)計業(yè)主將提供更多優(yōu)惠政策以便留存和吸引新客戶，租金水平因此承壓。然而隨著廣州金融和TMT行業(yè)的發(fā)展，多家頭部企業(yè)相繼落戶廣州，將有望帶動甲級寫字樓需求上升。

表3：廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)

  零售市場態(tài)勢持續(xù)向好 

  本季廣州迎來兩個位于非核心商圈的新購物中心，分別為黃埔佳紛天地和嘉禾金鉑天地，為廣州市新增18.0萬平方米優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，推高全市優(yōu)質(zhì)零售存量至451.2萬平方米。得益于就地過年的倡議，春節(jié)期間零售餐飲消費較為旺盛，租戶開店熱情有所提高，一季度廣州商業(yè)市場空置率環(huán)比下降0.6個百分點至5.5%。租金方面，受到消費信心增強和新入市項目低于整體租金水平的結(jié)構(gòu)性影響，零售商業(yè)租金環(huán)比上升0.9%，同比下降2.7%至710.8元每月每平方米

 “留穗過年”激發(fā)需求，零售及餐飲業(yè)趁勢拓張

  在留穗過春節(jié)的倡導下，廣州消費市場活力充沛，零售業(yè)和餐飲業(yè)需求較為活躍。盲盒潮玩熱度不減，延續(xù)擴張態(tài)勢，如Top Toy在天河城和正佳廣場開出兩家分店。在旺盛的需求刺激下，餐飲業(yè)態(tài)也發(fā)力拓展，如特色正餐品牌新增了海底撈和胖哥倆肉蟹煲等新店；與此同時，甜點飲料類企業(yè)快速擴張，如來自香港的The Coffee Academics在K11開出廣州首店；咖啡品牌M stand分別在K11和天環(huán)廣場開設(shè)了店鋪。同時，兒童類業(yè)態(tài)有所恢復(fù)，季內(nèi)錄得多家兒童培訓類新店。

  新國貨成未來拓店亮點

  廣州作為“新國貨之城”，在紡織服裝、美妝日化、箱包皮具、珠寶首飾、食品飲料等都市消費產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，有得天獨厚的國貨土壤，誕生了完美日記、卡姿蘭、例外等知名品牌。戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端介紹，近年來新國貨風潮熱度不減，今年更是迎來爆發(fā)契機。年輕群體對盲盒潮玩和國貨新潮流青睞有加，如完美日記、Top Toy和Bosie等國貨美妝、盲盒及設(shè)計師品牌，陸續(xù)獲得融資，預(yù)計將是未來商業(yè)擴張的新亮點。

  未來展望：非核心商圈迎來供應(yīng)高峰

  2021年廣州共有七個項目入市，將帶來73.3萬平方米優(yōu)質(zhì)零售空間，為2015年以來的供應(yīng)高峰。其中有61.2萬平方米位于非核心商圈，將提升板塊內(nèi)的商業(yè)氛圍。租金方面，全市整體租金有望小幅回升，預(yù)計位于核心商圈且運營良好的購物中心租金持續(xù)小幅增長；而非核心商圈購物中心將承受較大的租金和招商壓力。

表4：廣州優(yōu)質(zhì)零售空間歷年新增供應(yīng)