本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者 文小蘭 12月7日深圳報(bào)道）近幾年，面對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的興起，如何做好房地產(chǎn)與金融這塊蛋糕？如何更好的促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與金融的結(jié)合？今天下午，眾多專家學(xué)者在“2014年全球房地產(chǎn)金融中國(guó)峰會(huì)系列城市巡演深圳站”活動(dòng)上就相關(guān)話題展開了一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴，同時(shí)，“前海戰(zhàn)略背景下房地產(chǎn)與金融創(chuàng)新機(jī)遇”論壇也引起了業(yè)界精英的熱議。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)、黨組副書記劉志峰論房地產(chǎn)與金融合作。

    劉志峰：新的金融工具正改變房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)

    2014年全球房地產(chǎn)金融中國(guó)峰會(huì)系列城市巡演深圳站的活動(dòng)，是今年峰會(huì)的最后一站。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)、黨組副書記劉志峰表示，我國(guó)房地產(chǎn)金融起步于深圳，1983年深圳寶安集團(tuán)通過(guò)原始股募集了1400萬(wàn)，參與了深圳特區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，深寶安成為新中國(guó)第一只股票。改革開放以來(lái)，金融在支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，促進(jìn)住房消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革和支持保障房建設(shè)等方面都起到了極大的作用。特別是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的興起，加速了金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資從單一渠道轉(zhuǎn)向多元渠道，銀企雙方出現(xiàn)了更緊密的合作。與其講房地產(chǎn)與金融合作，主要是講銀行在房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人消費(fèi)信貸的支持。

    他認(rèn)為，現(xiàn)在越來(lái)越多的信托、債券、理財(cái)、私募、公募等非銀行機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮越來(lái)越重要的橋梁作用，新的金融工具和產(chǎn)品正在改變房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)，正在改變公眾資產(chǎn)的增值方式，也正在改變房地產(chǎn)與金融的合作機(jī)制。面對(duì)這些變化，房地產(chǎn)與金融兩大行業(yè)，有必要做好四個(gè)方面的結(jié)合。首先是與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，現(xiàn)在是房地產(chǎn)金融大好的舞臺(tái)，銀企雙方要從城代鄉(xiāng)，產(chǎn)城融合，城鄉(xiāng)一體化等方面努力；其次通過(guò)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和金融工具的創(chuàng)新，共同為新型城鎮(zhèn)化提供有力的支持；第三要共同提升住房質(zhì)量和功能性結(jié)合，銀企雙方可以聯(lián)起手來(lái)，改善住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將住房設(shè)計(jì)成為精品等；第四信息化緊密結(jié)合。如今大數(shù)據(jù)、移動(dòng)通訊改變著房地產(chǎn)與金融業(yè)的合作模式，怎么合作？就是要依靠信息化手段，及時(shí)的分析房地產(chǎn)形勢(shì)，分析房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的趨勢(shì)，分析市場(chǎng)程度，投資效率等。

    瞿美卿：香江集團(tuán)將在前海建設(shè)香江金融中心

    目前，深圳前海已成為全國(guó)金融創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)。構(gòu)建中國(guó)的金融生態(tài)圈，幫助企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，前海是最佳的試驗(yàn)地。據(jù)香江集團(tuán)總裁瞿美卿介紹，這個(gè)金融生態(tài)圈的平臺(tái)，將為需要發(fā)展的企業(yè)提供低成本融資，把海量資金輸送到最有發(fā)展的企業(yè)，而企業(yè)做大做強(qiáng)后，又將更多的資金反哺金融集團(tuán)，香江集團(tuán)正在構(gòu)建這樣的金融生態(tài)圈。自1990年創(chuàng)建以來(lái)，香江金融的產(chǎn)業(yè)覆蓋家居連鎖，商貿(mào)物流，金融投資，資源能源，健康醫(yī)療，教育等六大領(lǐng)域。香江集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最早投資金融業(yè)的民營(yíng)企業(yè)之一，以投資八家金融機(jī)構(gòu)，是廣發(fā)銀行、廣發(fā)證券、廣發(fā)基金、南粵銀行等機(jī)構(gòu)的股東，也是前海首批引進(jìn)的15家企業(yè)中唯一的金融控股集團(tuán)。

    她表示，為打通全產(chǎn)業(yè)鏈金融，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，香江集團(tuán)已作出重要的戰(zhàn)略部署。決定率先在前海建設(shè)香江金融中心，并成為前海第一個(gè)使用5A寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目落成后，香江金融中心和比鄰的世貿(mào)中心等等成為前海最具有代表的CBD地標(biāo)建筑群。香江金融控股三大業(yè)務(wù)，跨境金融，產(chǎn)業(yè)鏈金融和民生金融，將率先引入前海香江金融中心，還將整合集團(tuán)內(nèi)部龐大的多元產(chǎn)業(yè)資源以及銀行、保險(xiǎn)、電商等外部戰(zhàn)略合作伙伴等優(yōu)質(zhì)資源，將香江金融中心打造為面向亞太的頂級(jí)金融服務(wù)平臺(tái)。目前，香江金融正致力于打造全國(guó)金融生態(tài)圈，除了總部的前海香江金融中心外，集團(tuán)還會(huì)復(fù)制前海模式，在廣州南沙、珠海橫琴兩地打造全新的區(qū)域金融服務(wù)平臺(tái)，未來(lái)隨著自貿(mào)區(qū)的擴(kuò)容，還計(jì)劃在北京、上海、天津、成都等地布局，最終形成全國(guó)聯(lián)動(dòng)，面向亞太地區(qū)的金融生態(tài)圈。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志社社長(zhǎng)馮俊做主題演講。

    馮俊：主流聲音是供大與求，房子真多了嗎？

    針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，原住建部副總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志社社長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，從全面實(shí)現(xiàn)小康的目標(biāo)，讓老百姓住房健康文明的目標(biāo)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的住房總體上處于總量不足，局部過(guò)剩的狀態(tài)。現(xiàn)在庫(kù)存的增加，原因是什么？根源在于支付能力不足，決定住房支付的能力包括兩個(gè)因素，一個(gè)是房?jī)r(jià)，一個(gè)是收入。

    他指出，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)都屬于增速降低的過(guò)程，而現(xiàn)在的增幅并不是這幾年來(lái)最低的，處于相對(duì)中位的水平。從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大幅度下降的趨勢(shì)。3年來(lái)北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)，環(huán)比處于波動(dòng)上漲的態(tài)勢(shì)上。不得不說(shuō)，去庫(kù)存的壓力現(xiàn)在還是存在的。這幾個(gè)月庫(kù)存確實(shí)是不斷的增加，但并沒有2012年的時(shí)候大。此外，房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力，這主要是跟經(jīng)濟(jì)整體上呈修正性下行是有關(guān)的。這些年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲和銀行貸款的上漲是同向變化的，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得越快，銀行信貸放得越多，房?jī)r(jià)跌，銀行收緊。當(dāng)然住房刺激政策效果，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

    住房市場(chǎng)化改革的目標(biāo)是什么？他認(rèn)為，就是讓多數(shù)人能夠通過(guò)市場(chǎng)獲得住房。而不是小眾市場(chǎng)，但現(xiàn)實(shí)的情況是，住房越來(lái)越向高端市場(chǎng)演變。是將房地產(chǎn)的蛋糕作大做好，還是將蛋糕做貴？看看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不再可能出現(xiàn)風(fēng)風(fēng)火火鬧九州的局面，大家還在期望，降息會(huì)不會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)這根神經(jīng)，我斗膽語(yǔ)言一下，不會(huì)的！因?yàn)樯虡I(yè)銀行把存款利率又上浮了，不會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入不該注入的新鮮血液。

    秦虹：資金渠道的創(chuàng)新，融資是要考慮的策略

    面對(duì)2015年全球和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)及金融政策展望，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，未來(lái)的創(chuàng)新要從兩方面來(lái)看，首先是從供求關(guān)系看房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新；其次從房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力看金融創(chuàng)新。如何判斷未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及開發(fā)企業(yè)如何做好應(yīng)對(duì)，最根本的判斷和依據(jù)是，回歸到市場(chǎng)供求最基本的層面上來(lái)。截止今年10月份商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預(yù)收商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比較大的，賣得少，建得多。

    秦主任表示，今年幾乎每家房企的銷售都困難，因?yàn)楣��?yīng)量大，開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，因?yàn)楣┣箨P(guān)系非常大，大家拼項(xiàng)目，拼實(shí)力，拼品牌等。未來(lái)企業(yè)如何突圍？只有靠創(chuàng)新，而且是要符合客觀規(guī)律的創(chuàng)新。首先，建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新，從過(guò)去同質(zhì)化的產(chǎn)品到未來(lái)符合個(gè)性化需求的產(chǎn)品，細(xì)分市場(chǎng)，走個(gè)性化的產(chǎn)品；其次，經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新，從過(guò)去的開發(fā)思維到未來(lái)的運(yùn)營(yíng)思維；第三，行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)從過(guò)去的開發(fā)建設(shè)到未來(lái)的服務(wù)。基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)態(tài)，未來(lái)的發(fā)展空間是很大的，要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)；第四，資金渠道的創(chuàng)新，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金的多元化，融資是必須考慮的策略。從過(guò)去的單純?nèi)谫Y，到未來(lái)的直接融資，這就涉及到金融創(chuàng)新。

    在她看來(lái)，REITs在未來(lái)直接融資中應(yīng)該是首先考慮的品種。積極穩(wěn)妥的開展房地產(chǎn)信托基金REITs的試點(diǎn)，在行業(yè)內(nèi)呼吁了十年，REITs和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，對(duì)于目前經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)有極大的利好，降低風(fēng)險(xiǎn)，活躍金融。中國(guó)現(xiàn)在確實(shí)是沒有REITs，但目前有很多房地產(chǎn)企業(yè)積極的探索和創(chuàng)新，做了一些資產(chǎn)證券化的探索，比如說(shuō)到香港發(fā)行REITs。REITs跟國(guó)際接軌是大勢(shì)所趨，在創(chuàng)新領(lǐng)域，要看到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向，就是后現(xiàn)代金融。基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)新的創(chuàng)新模式，也可能在跳躍式的，在中國(guó)廣大的領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域有所拓展，這是值得關(guān)注的。

    本次活動(dòng)由第一財(cái)經(jīng)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志主辦，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部、前海香江金融中心聯(lián)合主辦。除了受到政府層面和深圳房地產(chǎn)金融業(yè)界的高度關(guān)注之外，也得到了包括金磚匯、高搜易聯(lián)盟俱樂部、地產(chǎn)資源聯(lián)盟、深圳市私募基金協(xié)會(huì)房地產(chǎn)基金俱樂部、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)深圳站、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、第一商業(yè)網(wǎng)、和訊網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)等多家主流媒體的參與。

    在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首次發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)行情》，這個(gè)由中房協(xié)主導(dǎo)，具有全國(guó)性、專業(yè)性和權(quán)威性的行情指數(shù)，吸引了眾多媒體和嘉賓的高度關(guān)注。

楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰（右四）介紹搭建全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)進(jìn)展情況。

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    搭建全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)

    針對(duì)本次活動(dòng)的主題“前海戰(zhàn)略背景下房地產(chǎn)與金融創(chuàng)新機(jī)遇”，來(lái)自香江金融控股集團(tuán)副總裁黃齊軍、志高空調(diào)董事局主席李興浩、楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰、志高金融劉兵等分別介紹了各自企業(yè)在金融化發(fā)展的成就。其中楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰表示，目前正在搭建全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)，籌建廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)，希望將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商運(yùn)營(yíng)、投融資更好的結(jié)合起來(lái)。

    多位嘉賓均看好前海戰(zhàn)略的前景，他們認(rèn)為金融創(chuàng)新是未來(lái)的發(fā)展方向。楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰的發(fā)言，引起了眾多與會(huì)嘉賓的關(guān)注。他表示，公司主要從事商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供策劃、設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)管理一條龍的服務(wù)。在服務(wù)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，除了有實(shí)力的開發(fā)商，比如說(shuō)保利、華發(fā)、越秀地產(chǎn)等等上市公司，近年來(lái)，更多的商業(yè)地產(chǎn)是中小型開發(fā)商，甚至是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的。其中有60%-70%的項(xiàng)目沒有做好足夠的資金準(zhǔn)備和融資手段的準(zhǔn)備。

    “為此，近期公司提出了全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的概念，不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還包括了商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)，投資等。如果可以做更好的對(duì)接，讓更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目走得更加的順利，讓更多的投資公司，或者是基金公司等金融機(jī)構(gòu)更穩(wěn)妥，更穩(wěn)健的獲得目標(biāo)的回報(bào)，于是就有了搭建全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)想。目前，正在籌建廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)，希望通過(guò)這樣的平臺(tái)，將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的投融資更好的結(jié)合，讓三個(gè)環(huán)節(jié)和三個(gè)領(lǐng)域，能夠攜手共進(jìn)，從而都能獲得更好的利潤(rùn)。”黃文杰說(shuō)。