本網訊（第一商業網記者 文小蘭 12月7日深圳報道）近幾年，面對房地產金融市場的發展，互聯網經濟的興起，如何做好房地產與金融這塊蛋糕？如何更好的促進互聯網與金融的結合？今天下午，眾多專家學者在“2014年全球房地產金融中國峰會系列城市巡演深圳站”活動上就相關話題展開了一場頭腦風暴，同時，“前海戰略背景下房地產與金融創新機遇”論壇也引起了業界精英的熱議。

中國房地產研究會會長、原建設部副部長、黨組副書記劉志峰論房地產與金融合作。

    劉志峰：新的金融工具正改變房地產資金結構

    2014年全球房地產金融中國峰會系列城市巡演深圳站的活動，是今年峰會的最后一站。中國房地產研究會會長、原建設部副部長、黨組副書記劉志峰表示，我國房地產金融起步于深圳，1983年深圳寶安集團通過原始股募集了1400萬，參與了深圳特區建設和房地產開發，深寶安成為新中國第一只股票。改革開放以來，金融在支持房地產項目開發，促進住房消費，推動房地產市場化改革和支持保障房建設等方面都起到了極大的作用。特別是互聯網經濟的興起，加速了金融創新，房地產企業融資從單一渠道轉向多元渠道，銀企雙方出現了更緊密的合作。與其講房地產與金融合作，主要是講銀行在房地產開發和個人消費信貸的支持。

    他認為，現在越來越多的信托、債券、理財、私募、公募等非銀行機構在房地產開發中發揮越來越重要的橋梁作用，新的金融工具和產品正在改變房地產資金結構，正在改變公眾資產的增值方式，也正在改變房地產與金融的合作機制。面對這些變化，房地產與金融兩大行業，有必要做好四個方面的結合。首先是與新型城鎮化相結合，現在是房地產金融大好的舞臺，銀企雙方要從城代鄉，產城融合，城鄉一體化等方面努力；其次通過金融產品的創新和金融工具的創新，共同為新型城鎮化提供有力的支持；第三要共同提升住房質量和功能性結合，銀企雙方可以聯起手來，改善住房的規劃設計，將住房設計成為精品等；第四信息化緊密結合。如今大數據、移動通訊改變著房地產與金融業的合作模式，怎么合作？就是要依靠信息化手段，及時的分析房地產形勢，分析房地產資產價值變動的趨勢，分析市場程度，投資效率等。

    瞿美卿：香江集團將在前海建設香江金融中心

    目前，深圳前海已成為全國金融創新的試驗區。構建中國的金融生態圈，幫助企業的經濟發展，前海是最佳的試驗地。據香江集團總裁瞿美卿介紹，這個金融生態圈的平臺，將為需要發展的企業提供低成本融資，把海量資金輸送到最有發展的企業，而企業做大做強后，又將更多的資金反哺金融集團，香江集團正在構建這樣的金融生態圈。自1990年創建以來，香江金融的產業覆蓋家居連鎖，商貿物流，金融投資，資源能源，健康醫療，教育等六大領域。香江集團是國內最早投資金融業的民營企業之一，以投資八家金融機構，是廣發銀行、廣發證券、廣發基金、南粵銀行等機構的股東，也是前海首批引進的15家企業中唯一的金融控股集團。

    她表示，為打通全產業鏈金融，實現產融結合，香江集團已作出重要的戰略部署。決定率先在前海建設香江金融中心，并成為前海第一個使用5A寫字樓項目，項目落成后，香江金融中心和比鄰的世貿中心等等成為前海最具有代表的CBD地標建筑群。香江金融控股三大業務，跨境金融，產業鏈金融和民生金融，將率先引入前海香江金融中心，還將整合集團內部龐大的多元產業資源以及銀行、保險、電商等外部戰略合作伙伴等優質資源，將香江金融中心打造為面向亞太的頂級金融服務平臺。目前，香江金融正致力于打造全國金融生態圈，除了總部的前海香江金融中心外，集團還會復制前海模式，在廣州南沙、珠海橫琴兩地打造全新的區域金融服務平臺，未來隨著自貿區的擴容，還計劃在北京、上海、天津、成都等地布局，最終形成全國聯動，面向亞太地區的金融生態圈。

中國房地產業協會副會長、秘書長、《中國房地產金融》雜志社社長馮俊做主題演講。

    馮俊：主流聲音是供大與求，房子真多了嗎？

    針對房地產市場的現狀，原住建部副總經濟師、中國房地產業協會副會長、秘書長、《中國房地產金融》雜志社社長馮俊認為，從全面實現小康的目標，讓老百姓住房健康文明的目標來說，現在的住房總體上處于總量不足，局部過剩的狀態。現在庫存的增加，原因是什么？根源在于支付能力不足，決定住房支付的能力包括兩個因素，一個是房價，一個是收入。

    他指出，房地產各項指標都屬于增速降低的過程，而現在的增幅并不是這幾年來最低的，處于相對中位的水平。從目前來看，房價并沒有出現大幅度下降的趨勢。3年來北京、上海、深圳的房價，環比處于波動上漲的態勢上。不得不說，去庫存的壓力現在還是存在的。這幾個月庫存確實是不斷的增加，但并沒有2012年的時候大。此外，房地產增長乏力，這主要是跟經濟整體上呈修正性下行是有關的。這些年來，房價的上漲和銀行貸款的上漲是同向變化的，也就是說，房價漲得越快，銀行信貸放得越多，房價跌，銀行收緊。當然住房刺激政策效果，從而拉動經濟。

    住房市場化改革的目標是什么？他認為，就是讓多數人能夠通過市場獲得住房。而不是小眾市場，但現實的情況是，住房越來越向高端市場演變。是將房地產的蛋糕作大做好，還是將蛋糕做貴？看看當前房地產市場的變化，不再可能出現風風火火鬧九州的局面，大家還在期望，降息會不會促動房地產市場這根神經，我斗膽語言一下，不會的！因為商業銀行把存款利率又上浮了，不會在房地產市場低迷的時候，繼續為房地產市場注入不該注入的新鮮血液。

    秦虹：資金渠道的創新，融資是要考慮的策略

    面對2015年全球和中國宏觀經濟及金融政策展望，國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，未來的創新要從兩方面來看，首先是從供求關系看房地產市場創新；其次從房地產企業的資金壓力看金融創新。如何判斷未來的房地產市場以及開發企業如何做好應對，最根本的判斷和依據是，回歸到市場供求最基本的層面上來。截止今年10月份商品房的銷售，包括現房和預收商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體的供應量是比較大的，賣得少，建得多。

    秦主任表示，今年幾乎每家房企的銷售都困難，因為供應量大，開發企業之間的競爭越來越大，因為供求關系非常大，大家拼項目，拼實力，拼品牌等。未來企業如何突圍？只有靠創新，而且是要符合客觀規律的創新。首先，建筑產品的創新，從過去同質化的產品到未來符合個性化需求的產品，細分市場，走個性化的產品；其次，經營理念的創新，從過去的開發思維到未來的運營思維；第三，行業領域的創新，房地產業從過去的開發建設到未來的服務。基于互聯網技術新型房地產服務業態，未來的發展空間是很大的，要尋找新的增長點；第四，資金渠道的創新，對房地產企業來說，資金的多元化，融資是必須考慮的策略。從過去的單純融資，到未來的直接融資，這就涉及到金融創新。

    在她看來，REITs在未來直接融資中應該是首先考慮的品種。積極穩妥的開展房地產信托基金REITs的試點，在行業內呼吁了十年，REITs和房地產資產證券化，對于目前經營的房地產有極大的利好，降低風險，活躍金融。中國現在確實是沒有REITs，但目前有很多房地產企業積極的探索和創新，做了一些資產證券化的探索，比如說到香港發行REITs。REITs跟國際接軌是大勢所趨，在創新領域，要看到更長遠的方向，就是后現代金融。基于互聯網技術新的創新模式，也可能在跳躍式的，在中國廣大的領域，包括房地產領域有所拓展，這是值得關注的。

    本次活動由第一財經《中國房地產金融》雜志主辦，平安銀行地產金融事業部、前海香江金融中心聯合主辦。除了受到政府層面和深圳房地產金融業界的高度關注之外，也得到了包括金磚匯、高搜易聯盟俱樂部、地產資源聯盟、深圳市私募基金協會房地產基金俱樂部、鳳凰網房產深圳站、中國經濟網、第一商業網、和訊網、網易房產等多家主流媒體的參與。

    在活動現場中，中國房地產業協會首次發布《中國房地產行情》，這個由中房協主導，具有全國性、專業性和權威性的行情指數，吸引了眾多媒體和嘉賓的高度關注。

楚睿商業機構董事長黃文杰（右四）介紹搭建全產業鏈服務平臺進展情況。

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    搭建全產業鏈服務平臺

    針對本次活動的主題“前海戰略背景下房地產與金融創新機遇”，來自香江金融控股集團副總裁黃齊軍、志高空調董事局主席李興浩、楚睿商業機構董事長黃文杰、志高金融劉兵等分別介紹了各自企業在金融化發展的成就。其中楚睿商業機構董事長黃文杰表示，目前正在搭建全產業鏈服務平臺，籌建廣東省商業地產投資協會，希望將商業地產的開發、招商運營、投融資更好的結合起來。

    多位嘉賓均看好前海戰略的前景，他們認為金融創新是未來的發展方向。楚睿商業機構董事長黃文杰的發言，引起了眾多與會嘉賓的關注。他表示，公司主要從事商業地產的運營管理，為商業地產項目提供策劃、設計、招商和運營管理一條龍的服務。在服務過程中，我們發現一個問題，除了有實力的開發商，比如說保利、華發、越秀地產等等上市公司，近年來，更多的商業地產是中小型開發商，甚至是其他行業轉型過來的。其中有60%-70%的項目沒有做好足夠的資金準備和融資手段的準備。

    “為此，近期公司提出了全產業鏈服務的概念，不僅僅是商業地產的開發，還包括了商業招商運營，投資等。如果可以做更好的對接，讓更多的商業地產項目走得更加的順利，讓更多的投資公司，或者是基金公司等金融機構更穩妥，更穩健的獲得目標的回報，于是就有了搭建全產業鏈服務平臺的構想。目前，正在籌建廣東省商業地產投資協會，希望通過這樣的平臺，將商業地產的開發，商業地產的招商運營，商業地產相關的投融資更好的結合，讓三個環節和三個領域，能夠攜手共進，從而都能獲得更好的利潤。”黃文杰說。