隨著經濟的迅猛發展，國內商業地產也在以“超級速度”進行著更新換代，“變”成為了一個永不改變的趨勢。隨著一線城市及眾多強二線城市存量時代的到來，“城市更新”成為發展主線。

　　據悉，中國核心城市有1億㎡左右的存量物業需要改造，各地商辦和消費升級的需求也非常旺盛。

　　不斷調整的舊改之路，看似不復雜，但又十分不簡單！甚至可以說，改造一個有十幾年歷史的購物中心項目比新建一個難度更高。

　　在設計爆發的時代，面對存量存在的諸多“疑難雜癥”，如何改造才能不僅“好看”，還更“好逛”？今天，派小沃就為大家整理了一份存量改造的“攻略”。

01

商改中繞不開兩個關鍵詞

　　不論是百貨商場還是舊廠房，甚至是商業街區的改造，總是繞不開兩個關鍵詞：場景重構和內容升級。

　　內容升級通過多元業態組合、品牌結構整合等方式，由里到外促進內需，從而提高購買率。場景重構通過構建具有舒適感、歸屬感、新鮮感和辨識度的體驗式商業空間，借助人們的五官六覺，與消費者產生一種情感鏈接。

　　隨著沉浸式、社交化時代的來臨，場景也不再是簡單的美陳、裝飾，它是以“互動、體驗、社交”為主訴求，融入多元跨界元素，多方位打造集多種功能于一體的消費新空間。

　　要想通過場景和內容重置商場“引力場”，這幾個原則不容忽視：建筑的標志性、體驗的可逛性、概念的主題性、場景的獨創性。

02

存量物業“華麗變身”的“21字攻略”

　　存量物業需要在既存的“制約條件”下改造，這對于商業設計的要求更高，如何改造出一個“多維空間”從而保持項目的商業力成為主要的考慮問題。

　　再定位

　　對于項目本身的認知以及市場趨勢的把脈，是整改過程中最基礎的步驟。所有改造內容的核心都是圍繞定位“以點到面”擴展而來。特別是在這個存量時代，更需要在細分領域尋求突破，客群越明確，定位越精準，方向更明確。

　　像TX淮海年輕力中心聚焦潮流年輕人的消費群體，在整體風格以及品牌選擇上盡顯酷炫、色彩。

　　新立面

　　建筑外立面是建筑的一張名片，具有號召力和影響力，能獲得“好感”和“美感”。

　　購物中心的外立面設計直接反映了商業空間的規劃主題與定位，有些項目方還在苦惱如何做好購物中心設計之時，擁有高顏值、高格調外立面的購物中心已經“以面奪人”。

　　除了通過立面的色彩和造型，展現不同表現力的同時，還可以借助廣告、色彩、燈光、材質、構圖等手法設計的立面，也能產生讓人耳目一新的享受。

　　韓國 Galleria百貨以玻璃雕塑嵌入馬賽克立面的獨特設計顛覆了人們對傳統商業項目外觀的想象。

　　整個建筑利用通透的玻璃幕墻與石材形成了鮮明的對比，帶了獨特的感官體驗，使之成為當地城市居民生活的引力焦點。

　　優業態

　　業態優化的決策必須以財務數據模型為依據，以強有力的備選業態及品牌庫作為支撐，通過“優勝劣汰”的方式積極引入新型盈利業態，摒棄過時老舊。

　　其中，首店經濟就能很好的為購物中心經濟增長注入新動力，業態優化的同時，要協調好品牌首店的比例。

　　上海世茂廣場除了外觀顛覆式整改，在其業態方面也是翻天覆地的變化。品牌的更新率高達90%，除了眾多國際品牌旗艦店，還有不少首店及一線潮牌，如NIKE全球旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、樂高亞洲首家城市中心旗艦店、世茂Hello Kitty上海灘時光之旅、全國首家YOHO!BLU等。

　　這一系列的“組合拳”下，改造后的上海世茂廣場，租金收入較改造前提升100%，銷售業績提升100%，眾多品牌亦是在其內部體系中榮獲銷冠，在銷售業績和經營數據上都交出一份令人滿意的成績。

　　重場景

　　與建筑立面再造重塑的“精神面貌”不同，商業空間的場景主題則是直擊商業靈魂和氣質。

　　對于消費者來說，盒子空間里是主要游逛場所，其空間能夠更直接地為消費者帶來視覺沖擊，商業空間“好玩”、“好看”，新鮮感、趣味性、差異化，才能聚人氣、引客流，早已成為心照不宣的整改策略。

　　改設施

　　購物中心的功能設施涵蓋范圍十分廣泛，從管線設施、聲光燈設施，到功能休息區、屋頂花園的設置，再到衛生間、母嬰間、電梯廳、導視等等設計，這些細節之處作為購物中心為消費者提供體驗的一部分，是必不可少的空間。

　　在細節之處給予顧客最大程度的關懷是成功的商業環境建立的重要基礎，其體現的良好品質、人性化體驗的公共空間也是商業最好的形象招牌。

　　由數碼購物廣場經歷3年改造后，重新閃亮而歸新加坡Funan購物中心，就用一身的酷炫“黑科技”無形中提升消費者的購物體驗感。

　　在400個可用的停車場中，游客可以通過CapitaStar應用程序預訂其中的36個。當駕駛員到達時，可以通過基于視頻的智能停車場將其引導到分配的停位。

　　提供智能目錄，通過瀏覽和搜索趨勢項目，提供最短路線并根據購物者的個人資料獲得推薦路線。

　　Funan IT購物中心通過一些令人興奮和創新的技術功能來模糊傳統零售和在線購物之間的界限。期望使用將訂單交付到機器人進行免提購物。

　　如果您不喜歡在逛街時隨身攜帶物品，那么商場內的機器人能夠從商店提貨，并將行李存放在地下室2的購物中心點擊收集箱中。

　　升軟件

　　升級商場的線上數據等軟件設施也是未來商業的服務亮點。特別是經歷“黑天鵝”疫情事件之后，人們的消費習慣也發生了改變，不少購物中心也開始尋求新的轉變。

　　實體商業+線上直播的活動造勢，以及取代售貨員的“直播代購員”帶著消費者“在線逛街”，也漸漸成為商業經營升級轉型的一大策略之一。

　　強跨界

　　跨界不僅出現在品牌之間，越來越多的購物中心也紛紛搞起了“聯姻”，藝術展、博物館、醫院、體育館......紛紛進入購物中心，不斷追求創新跨界的新鮮感，也能為購物中心注入新鮮血液。

03

存量時代的“增量思維”，增加賦能buff

　　傳統的老舊商業大多強調“好購物”，未來轉型之路也著重強調“既好逛街也好購物”，這樣才能有機會吸引客流、搶得銷售頭籌。

　　綠色化

　　當空氣質量、人類生存環境越來越受到關注時，作為公共生活和消費空間的購物中心也開始考慮綠色環保問題。如何創造一個生態、綠色、舒適的商業空間，如何通過設計減少耗能，也是越來越多購物中心考慮的問題。

　　智能化

　　越來越多的購物中心開始嘗試將項目“智能化”，目前由于技術和經費原因，整個智能系統尚且不成熟，但還是有不少項目看到未來數據帶來的商業價值，開始布局頗有規模的大數據體系。

　　傳統文化

　　近幾年，傳統文化通過各種創新“面貌”出現在購物中心，“國潮消費”、“IP消費”等方式的興起，讓傳統文化“以變應變”，進化出多種場景內容玩法，從小眾走向大眾，與更多消費者產生緊密鏈接，從而激發消費意識和購物行為，實現對商業的賦能。

04

結 語

　　存量的改造不僅通過外觀翻新、業態重組來滿足人們的購物需求，滿足人們休閑的可能，也要通過調改增加商業空間的凝聚力，與消費者產生情感共鳴和深刻鏈接，將更多的人吸引過來。

　　購物中心是商業與目標客群建立的一種“關系空間”，通過多維形式與人產生情感的“溝通”。如果說商業運營的無言的溝通，那么空間就是“有形”溝通。

　　跨界融合、互聯網等豐富大膽思維，讓商業地產的發展也有了越來越多可能性的選擇。而打造一座“好逛”的商業MALL，不僅要通過生動的四維景觀吸引眼球，更要精準“舊物業”現存痛處，通過組合疊加多重改造方式增加賦能影響力，增加人們在游逛購物時的新鮮感、體驗感、參與感和幸福感。