從中國內地首家Shopping Mall天河城開業，到維多利廣場、正佳廣場、太古匯等商業項目相繼落戶，發展至今，天河路商圈突破140萬平方米商業區，341萬平方米辦公區，76萬平方米酒店，150萬人次日均客流，匯集超過5000多個品牌，200余個國際一線品牌，成為當之無愧的“華南第一商圈”。
而位于天河路商圈核心的維多利廣場在見證行業發展的同時，也因時而變，積極調整自身定位和品牌，實施差異化經營，順利完成“白領休閑購物中心”到“國際快時尚”的華麗轉型，奠定其在天河路商圈不可或缺的地位。
最初定位為白領休閑購物中心
2003年10月1日，由廣州越秀城建集團精心打造的主題性商業廣場——維多利廣場在一片喜慶的國慶氣氛中誕生。
維多利廣場位于天河路與體育西路交界處，項目首期開發的裙樓商場建筑面積為3萬平方米，定位為時尚白領的休閑購物中心，建有精巧雅致的下沉式文化廣場。后續建設兩棟52層和36層的甲級寫字樓，使整個項目規劃總建筑面積達到14萬平方米。項目通透的玻璃幕墻，流暢的建筑脈絡，泛光溢彩的燈光氛圍，勾勒出繁華天河最迷人的曲線。
維多利廣場與廣州購書中心為鄰，與天河城廣場、宏城商業廣場、體育西商業街為伍，共同營造天河路商圈的人氣、財氣和品位，大大提升商圈的檔次和輻射力。在項目周圍所匯聚的上百萬追隨時尚、崇尚品牌的年輕白領一族，為維多利廣場的商業經營提供了堅實的保障。
開業之初，項目引入的品牌以國際名牌服飾為主，招攬了過百家中外品牌名店。然而，經歷了寫字樓塔樓及項目旁體育西路人防工程近五年的施工，商場在極其惡劣的環境下多番尋求突破，成功實現新大新、誼園、國美等主力租戶的無縫對接，項目年均出租率保持在95%以上。
飽和布局下的差異化策略
近年來，天河路商圈拉開大調整、大提升的序幕，天河區政府以規劃先行重塑天河路商圈，以“立足華南、面向亞太的世界級商業門戶”為目標，打造一個具有多元體驗的城市購物公園。再加上商圈購物中心布局趨于飽和，差異化經營策略也成為各大購物中心的共識，維多利廣場在發展的同時也在不斷探索自己的風格。
2014年，維多利廣場與國際知名零售巨頭迅銷集團共同打造優衣庫華南最大、最新旗艦店，由此開啟項目開業以來最大規模的戰略轉型、品牌調整和形象升級。
“引入優衣庫僅僅是商場升級改造的第一步，接下來我們還有更多的調整動作，預計在今年年底，大家可以看到一個嶄新的維多利廣場。”越秀房托資產管理有限公司副行政總裁梁丹青表示。
據介紹，在項目調整規劃中，維多利廣場將主要針對愛好時尚、創意、樂活的年輕一族，為時尚潮流的消費者創造出互動體驗式的消費環境，在天河路商圈打造一個具有差異化、主題特色的全新商業形態。
與此同時，維多利以“時尚、創意”為核心的商業調整步入全面實施階段。業態組合方面，維多利將繼續著力引進在商品設計、店面陳設及文化理念上別具創意的“潮流旗艦店”與“精品餐飲”。
商業環境方面，通過與具有國際化視野的商業空間設計機構的合作，維多利的平面布局、商業環境、品牌識別將進行全面系統的規劃，盤活人流動線，創造商業話題，由內及外重新定義維多利廣場。
"雖然維多利引入的品牌并不是全城唯一，但是我們要求進駐的品牌貨品跟其他商場不一樣，顧客只有來到這里才能找到。"梁丹青表示，維多利廣場面積有限，只能在產品特色方面多下功夫，從而吸引消費者。
資本助力維多利轉型
隨著維多利廣場新一輪的調整，其背后的資本背景也清晰地浮出水面。
主導此次維多利商業調整的越秀房托是越秀集團在香港的四大上市平臺之一，是全球首只在香港上市場并投資于中國內地的房地產信托基金（香港交易所編號：00405.HK）。
越秀房托上市以來通過與集團地產板塊——越秀地產的良好互動，注入與培育一系列由越秀地產開發的優質商業物業，現越秀房托旗下擁有6個位于廣州核心商業區的物業，包括廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀新都會大廈。業態覆蓋甲級寫字樓、服裝專業市場、高端豪華酒店、服務公寓以及零售商場，物業規模達到227億元。
越秀房托在廣州商業地產市場深耕多年，熟悉廣州地產市場，積累眾多優質的品牌商戶資源，在制訂發展及租務策略具備市場前瞻性優勢。根據越秀房托公布的2013年業績顯示，集團全年實現收入總額約13.706億元，比去年同期的7.122億元上漲92.5%。其中，物業收入凈額8.604億元，比去年同期的5.07億元上升69.6%。
“投資者和持有人實際上是關注現金流和收益，現金流來自項目的不斷增值。持有人要保持穩定的回報，我們就不能讓物業停留在穩定不變的狀態。”梁丹青說，“我們是這樣理解資本市場要求的。”
此次維多利廣場能成功“牽手”優衣庫，是越秀房托商業策劃的成功案例，得益于越秀房托一貫堅持的提前謀劃、把握機遇、穩健進取的經營思路。為把握天河路商圈升級蛻變的寶貴機遇，越秀房托自2012年底開始推進以“國際快時尚”為定位的業態調整，一方面鎖定目標，向國際各大知名快時尚服飾品牌、服裝品牌集合商進行密集的定向推介；另一方面突破重重阻力，與原有主力商戶的高層直接溝通，在原合同期內達成協商解決方案，最終實現了集團在營商業項目最大規模的商業調整。
作為世界知名快時尚品牌優衣庫的進駐，不但有利于維多利廣場在商圈中樹立清晰的“時尚購物中心”的形象。主力店的品牌疊加效應，也將大大提升商場的人流及知名度，有利于引進更多快時尚品牌，充分發揮維多利廣場在天河商圈核心位置的商業價值，并從長遠上有助改善租金回報潛力。
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