受國際金融風(fēng)暴影響，今年廣州的消費(fèi)市場存在一定程度的萎縮。然而，記者在數(shù)個(gè)在地鐵站旁或與地鐵連通的大型地下商城走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于主要經(jīng)營針對年輕消費(fèi)者的潮流商品，這些地下商城的消費(fèi)市場依舊強(qiáng)勁。一些新建的地下商城商鋪，如天河又一城、江南新地等，無論租金還是出租率，都不遜色于同區(qū)的地上商鋪。特別是天河又一城，其商鋪的租金價(jià)格已經(jīng)接近天河購書中心以及天河南一帶的商鋪。
天河又一城月租可達(dá)1600元/平方米
天河又一城和江南新地都是建立在人流旺盛的地面商業(yè)圈附近。其中，天河又一城依傍天河核心的成熟商圈，過街隧道的打通，把天河核心商圈如天河城、廣百中怡店以及廣州購書中心等幾個(gè)重要地標(biāo)性建筑相連通。
據(jù)了解，天河又一城設(shè)有160個(gè)商鋪，出租率達(dá)到90%，店鋪主要是從事服飾、精品店、化妝品等經(jīng)營。該地下商城設(shè)有10個(gè)出入口，目前在開通的出入口中，有3個(gè)出入口分別位于天河城北門、廣百中怡店東北門和購書中心門口，隧道南段商城的4個(gè)出入口分別通往天河城西門、廣百中怡店南門和體育西地鐵站。
有業(yè)界人士指出，從地理位置與規(guī)劃看，天河又一城的客流量為目前廣州其他商場所難比擬，其商鋪價(jià)值與天河城、正佳廣場的一樓旺鋪相當(dāng)，與北京路的鋪位也有得一比。記者從天河又一城管理處了解到，天河又一城靠近天河購書中心地段的租金在1200元—1600元/平方米/月，與附近的地上商鋪?zhàn)饨鹚较喈?dāng)，而連接天河南一帶商鋪的租金，則相對地面商鋪800元—1000元/平方米/月的租價(jià)要低一些，月租在600-800元/平方米。但如果從實(shí)用面積來看，地下商場的租金比地上商鋪的租金要高，因?yàn)橥瑓^(qū)域的地面商鋪實(shí)用率一般是70%—80%，而天河又一城的商鋪的實(shí)用率是50%。而現(xiàn)在發(fā)展相對成熟，較有名氣的地下商城流行前線，該商場的租金均價(jià)在1500元/平方米/月左右，比中山三路地面商鋪的租金還高出不少。
地下商城鋪位出租率高
和高租金相對應(yīng)的是目前地下商城商鋪的出租率都達(dá)到了一個(gè)較高的水平。由于地面空間發(fā)展越發(fā)受限，可供應(yīng)的新的商鋪項(xiàng)目比較少。因此，不少商家選擇進(jìn)駐地下商城，目前地下商城的鋪位空置率比較低。
記者從江南新地管理中心了解到，該項(xiàng)目從正式開業(yè)不到一個(gè)月的時(shí)間里，負(fù)一層已經(jīng)全部租出，租金在500元/平方米/月左右。負(fù)二層的大部分商鋪也已經(jīng)租出去，該層的店面租金是320元/平方米/月。記者在現(xiàn)場時(shí)，還有不少有意租賃的投資商在咨詢相關(guān)的租賃情況。據(jù)工作人員介紹，該項(xiàng)目面積在20平方米以下的鋪面進(jìn)場費(fèi)是1萬元，20平方米以上的進(jìn)場費(fèi)是2萬元，鋪面的使用率是47.62%。簽約的期限是3年，租金第二年起遞增10%，按金是3個(gè)月的租金加上1個(gè)月的管理費(fèi)，管理費(fèi)是60元/平方米/月。
雖然受人防工程等產(chǎn)權(quán)因素的限制，地下商城的商鋪相對地面商鋪少有產(chǎn)權(quán)交易，但對于一些可出售的商鋪來說，租金投資回報(bào)率非常可觀。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，如火車站商圈的地一大道，銷售價(jià)格1萬—4萬元/平方米，租金為250—500元/平方米/月，返租回報(bào)率高達(dá)10%—30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住宅租金的投資回報(bào)率。
-現(xiàn)場直擊
地下商城普遍旺場
在金融危機(jī)下，廣州地下商城出租經(jīng)營狀態(tài)受到的影響并不大。3月22日，位于海珠區(qū)的江南新地開始正式試業(yè)時(shí)，記者在現(xiàn)場看到已經(jīng)有不少商鋪開張，還有部分店鋪正在裝修中。由于是新店開張，不少店鋪都打出了開張優(yōu)惠活動(dòng)告示，有的品牌服裝購物滿300元送精美禮品，有的精品購物優(yōu)惠折扣為3-5折。在該項(xiàng)目的負(fù)一層店面中，還有不少是經(jīng)營餐飲業(yè)的，其中以糕點(diǎn)、甜品、奶茶等店鋪居多，如大卡司、日本料理等。
而記者在工作日到天河又一城走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少市民是從地面商圈或是地鐵站內(nèi)逛進(jìn)來的，“我們剛剛?cè)チ苏褟V場、天河城”，正在該商城的屈臣氏內(nèi)看商品的劉小姐告訴記者：“現(xiàn)在打算去購書中心，經(jīng)過通道，看到商店就進(jìn)來看看。”據(jù)了解，天河又一城商品的價(jià)格定位稍微低于附近的臨街店鋪，但總體還是比較高的。據(jù)記者現(xiàn)場觀察，天河又一城由于地下隧道設(shè)有上下電梯，通道光亮，不少市民都是從這里通行。記者粗略統(tǒng)計(jì)了一下，在通往購書中心的出口，一分鐘的人流量有100多人。而在江南新地，雖還沒有處于下班高峰期，人流量已經(jīng)很大，在商場看商品的大多是附近的居民、學(xué)生、工薪階層。
-提醒
投資地下商鋪?zhàn)⒁猱a(chǎn)權(quán)區(qū)分
物業(yè)專家提醒，搞清地下物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀況至關(guān)重要。地下物業(yè)涉及到土地、人防、產(chǎn)權(quán)、立法等各種復(fù)雜的問題，情況比較復(fù)雜。由于國家到目前為止還沒有制定出有關(guān)城市地下空間歸屬問題的法律法規(guī)，也沒有辦理地下空間產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一規(guī)定，大多數(shù)商業(yè)性地下物業(yè)還屬于“私生子”，經(jīng)營者要小心區(qū)分。
經(jīng)營地下商業(yè)，首先要看是不是人防工程。因?yàn)楝F(xiàn)在地下商業(yè)大多屬于人防工程，而人防工程不管是由政府開發(fā)還是由開發(fā)商開發(fā)，產(chǎn)權(quán)都?xì)w國家，戰(zhàn)爭期間國家無償使用，但和平時(shí)期還是可以進(jìn)行經(jīng)營的，其中開發(fā)商建設(shè)的則由開發(fā)商經(jīng)營，政府開發(fā)的可進(jìn)行有償使用。但不管哪種情況，經(jīng)營者只能簽合同獲得一定期限的使用權(quán)，不可能獲得產(chǎn)權(quán)。簽合同時(shí)，這一點(diǎn)務(wù)必了解清楚。
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