發(fā)現(xiàn)“藍海”，并在新領域里形成競爭優(yōu)勢是每家企業(yè)都期待達到的境界。這時，發(fā)現(xiàn)就是一種能力的體現(xiàn)。人和商業(yè)控股有限公司（簡稱“人和商業(yè)”）在激烈的城市商業(yè)地產(chǎn)的爭奪中，獨辟蹊徑走地下商業(yè)開發(fā)之路，選擇各城市閑置的人防設施防空洞來開發(fā)商鋪資源，在北方城市哈爾濱經(jīng)營多年形成了一套可復制的商業(yè)模式后，開始向全國擴張。

　　人和商業(yè)獨特的“防空洞”策略也得到了資本市場的認可，2008年10月人和商業(yè)在香港聯(lián)交所上市，募集資金33億港元。

本網(wǎng)專題報道：廣州商業(yè)打響“地下戰(zhàn)”

　　先天優(yōu)勢

　　盡管投資經(jīng)營人防設施有諸多政策支持，但在上世紀80年代，幾乎沒有民營企業(yè)涉足，基本上是人防部門自己經(jīng)營開發(fā)。人和商業(yè)算得上是國內(nèi)最早涉足地下人防工程開發(fā)的民營企業(yè)。

　　而人和商業(yè)能夠發(fā)現(xiàn)地下商業(yè)這一商機，還有一些偶然性。人和商業(yè)總部地處哈爾濱，這里屬于邊境地區(qū)，地下人防設施比較密集，再加上地處北方，寒冷的氣候也催生了大量地下商業(yè)設施。在上世紀90年代初，全國幾乎沒有企業(yè)進入地下商業(yè)開發(fā)時，哈爾濱就已經(jīng)有七八家地下商業(yè)開發(fā)企業(yè)。在寒冷的冬季，在零下30度的哈爾濱街上閑逛，對當?shù)厝藖碚f幾乎不可想象，而地下商業(yè)卻提供了一個休閑娛樂的好去處。在哈爾濱，地下商業(yè)設施連接著商場、飯店、電影院，地下商業(yè)的客流龐大而穩(wěn)定，收益也很可觀。

　　1992年，人和商業(yè)在哈爾濱開設了第一個項目“人和地下大道”，建筑面積15920平方米，大部分鋪面出租給了從事女裝批發(fā)及零售業(yè)務的租戶。據(jù)哈爾濱地一大道總經(jīng)理趙自濱介紹，由于成本不高，地下商鋪租金遠低于地上商鋪。因為租金收入穩(wěn)定，項目很快就收回4000多萬元的開發(fā)成本。“其實同時期出現(xiàn)的哈爾濱其他地下商業(yè)企業(yè)的收益也都不錯，但這些企業(yè)滿足于現(xiàn)狀，沒有想到去其他城市發(fā)展。人和商業(yè)在成立最初，就有著向全國發(fā)展的目標。”趙自濱告訴《中國經(jīng)營報》記者。

　　1996年，人和商業(yè)董事局主席戴永革通過香港商人購買股權的方式，使哈爾濱人和商業(yè)公司成為一家外資企業(yè)，可以享受到1997年中國政府頒布的有關外資企業(yè)投資地下人民防空工程業(yè)務的一系列稅收優(yōu)惠，包括外資企業(yè)可以享受物業(yè)稅的豁免等。2000年和2003年，人和商業(yè)又成立了兩家外資合作企業(yè)，并開發(fā)了另外兩期地下商城，都獲得了不錯的收益。

　　通過十多年的積累，2004年，人和商業(yè)走出哈爾濱，在廣州、沈陽、鄭州等城市的一級商圈開拓地下人防資源。

　　理解政策先機

　　當人和商業(yè)走出哈爾濱時，國內(nèi)仍然沒有幾家企業(yè)從事這一領域的開發(fā)。“對于大多數(shù)人來說，這是隔行如隔山。人們對地下人防空間的開發(fā)很陌生，對地下商業(yè)開發(fā)的程序、政策更是不了解。人們想不到，也不知道怎么做。”王勝利表示。實際上，在2008年人和商業(yè)香港上市之時，房地產(chǎn)大腕潘石屹對其商業(yè)模式也非常不理解，曾在博客中提出“防空洞怎么能上市”的質(zhì)疑。

　　王勝利是人和商業(yè)地下王國中的關鍵人物，也是公司獨立非執(zhí)行董事，有著多年在國家人防部門工作的經(jīng)歷。“實際上，對于地下的人防工程，國家原則上都要投資建設。即使民營企業(yè)不進入，人防部門自己也會投資開發(fā)的。交給有豐富經(jīng)驗的民營企業(yè)開發(fā)，也是政府樂見的事情。”王勝利告訴《中國經(jīng)營報》記者。

　　“人防工程的政策性比較強，拿到地下人防工程的經(jīng)營權，并不像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司需要競標土地出讓權。這其中的關鍵就是和政府部門談，人防辦具有審批權。而人和商業(yè)已經(jīng)與成熟的市場對接，是國內(nèi)第一家形成規(guī)模和品牌效應的企業(yè)，有豐富的經(jīng)驗，有現(xiàn)成的成功模式可以復制，有多年積累的地下商業(yè)設施施工經(jīng)驗，這些在政府的考察中顯得十分有利。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為。

　　在開發(fā)過程中，由于人和商業(yè)選擇的多是繁華商圈的馬路地下人防進行開發(fā)，施工的時間要求十分緊湊，不能影響正常交通。人和商業(yè)基本可以在一個月內(nèi)完成。在施工中，有一項核心技術，被稱為逆做法施工方式：先要把馬路進行短期封閉，將馬路挖開后，打樁并放上頂板，然后回填，就可以恢復交通。逆做法的施工方式與傳統(tǒng)方式不同，是先建負一，再建負二，再建負三層。這種能力不僅是決定人和商業(yè)項目經(jīng)營成功的條件，也是在與各地政府談判時一個有利的砝碼。

　　而事實也顯示，目前人和商業(yè)成為國內(nèi)資金投入、開發(fā)數(shù)量以及經(jīng)營面積最大的民營地下商業(yè)開發(fā)企業(yè)，其收益率甚至比許多著名的房地產(chǎn)公司都要高。據(jù)人和商業(yè)2009年中期業(yè)績公告顯示，當年上半年凈利潤同比增長151.6%。而歷史上凈利潤增長率最高時曾達到500%。

　　“由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，受政府的支持，所以開發(fā)成本比一般房地產(chǎn)項目低，再加上地下商業(yè)的運營成本相對比較便宜，因此，人和地下商業(yè)設施的銷售和租賃價格通常是周邊商場的1/2到1/4。人和商業(yè)所有地一大道商場開業(yè)的時候，出租率和銷售率幾乎都是100%。由于成本低，商業(yè)價值高，我們的利潤率比較高，一直保持在58%。”人和商業(yè)執(zhí)行總裁王宏放曾表示。

　　如今，許多企業(yè)也逐漸關注到這一商機，已經(jīng)有二十多家企業(yè)從事地下商業(yè)開發(fā)，規(guī)模比較大的如深圳時尚、中防地下空間投資管理有限公司、哈工大集團等，這一領域的競爭將會逐步激烈。

　　資料：

　　地下商業(yè)開發(fā)并不是指開發(fā)商獲得土地出讓地塊后挖出的地下空間，而是地下人民防空工程。從1980年以后，中國頒布了一系列規(guī)定及通告，鼓勵私人及外國企業(yè)參與發(fā)展地下人民防空工程。國家有權在戰(zhàn)爭時期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非戰(zhàn)爭時期，人防工程的投資者擁有40～50年的使用權，可以開發(fā)、經(jīng)營、管理這些設施，并取得盈利。目前全國有300多個人民防空重點城市。

　　根據(jù)目前國內(nèi)法律規(guī)定，開發(fā)地下人民防空工程作商業(yè)用途沒有被列入房地產(chǎn)開發(fā)，因此不受諸多適用于中國房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收及政策的限制，不需要繳納通常占開發(fā)商主要成本的土地出讓金及土地增值稅。