就事論事

　　租戶：

　　莫以“賭博”的心態(tài)入場

　　記者調(diào)查獲悉，在首批租戶陸續(xù)割肉撤場的同時，江南新地的商鋪依然搶手，空出鋪位目前已被大部分新租戶填補。“去年，江南新地曾表示二期工程建設開通后會與廣百新一城連通，令商圈延伸到工業(yè)大道、寶崗大道、昌崗路、寶業(yè)路等主要路段。”一位黃姓租戶向記者表示，去年底，輿論又開始討論江南西路是否要改成步行街。雖然兩項工程目前都還“虛無縹緲”，但在這兩個概念的炒作下，江南新地的租金繼續(xù)一路飆升。

　　“簽約三年，負二層每平方米租金300元；負一層每平方米550元，但沒有現(xiàn)鋪，要排隊登記。”江南新地招商熱線的一位女士在電話中表示。而記者了解到，此外后進場的每個租戶還要交納5萬元的進場費，而首批僅為2萬-3萬元。

　　“事實上，在早期選擇商場的同時，小租戶也要有自己的判斷力：商場租金成本是否合理現(xiàn)實，自己是否有能力挺過培育期？”黃文杰表示。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，首批簽約江南新地的租戶，主要看中江南西商圈的概念，雖然也做了前期守場的準備，但基本沒有對具體運營和可承受的虧損做具體測算。根據(jù)租戶透露，江南新地最早招商，租金已飆升至450-600元/平方米，而且該商場使用面積只有六成，這意味著實際經(jīng)營面積每平方米的租金將在800-1000元。而記者了解到，廣百新一城2007年開業(yè)時，地面首層商鋪只有300元/平方米。江南新地的租金水平幾乎是城市中心百貨公司一層化妝品專柜的價格。而按照租戶統(tǒng)計，江南新地的每筆消費單價基本在100元左右，高租金投入和低產(chǎn)出在經(jīng)營初期很難形成平衡。大部分小租戶對這種局面沒有充分的心理準備。

　　“現(xiàn)在很多商場受多種因素限制，當初宣傳構想和實施后存在很大的差異，即便天河城、正佳廣場開業(yè)前，為了填滿商 場 ，租 戶 素 質(zhì) 也 是 參 差 不齊。”黃文杰表示，在這種情況下，小租戶一旦簽訂了租賃合同，就必須有“合約精神”，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，許多租戶對于所簽合同中的違約條款并不了解，往往是與管理方發(fā)生摩擦糾紛后，才發(fā)現(xiàn)合同中有許多苛刻的限制條件。比如江南新地每月月初交納租金，但日期以書面通知單為準，否則違約將交納2%的滯納金，雖然合同中沒有，但記者發(fā)現(xiàn)與合同同樣擁有法律效力的物業(yè)管理規(guī)定中有規(guī)定。“2%的交納比例略高，租戶可以通過訴訟調(diào)解來降低，但之前按雙方已經(jīng)簽字的契約，業(yè)主方在法律上并沒有過錯。”律師李彪表示。

　　不過，由于事先沒有認真理解合同條款，產(chǎn)生糾紛后租戶“合情但不合法”的要求得不到滿足，產(chǎn)生嚴重“上當受騙”的感覺，于是個別租戶采取極端措施撤場。分析人士表示，即便是天河這樣的運營成熟的商圈，正佳廣場的夾層早期也需要2-3年的培育期，并非一開就旺，因此租戶早期入場不可過于盲目樂觀。同時，簽署合同前，一定要咨詢律師詳細了解各自責任權利，如果遇到不合理的條款，必須盡力爭取并形成書面約定，不能僅憑沒有法律效力的口頭承諾。否則一旦白紙黑字，租戶就必須按游戲規(guī)則行事。

　　開發(fā)商：

　　早期經(jīng)營或有些急功近利

　　記者從方龍置業(yè)了解到，作為江南新地開發(fā)商方，其母公司裕龍投資集團之前主要從事房地產(chǎn)，近期開發(fā)了廣州大道南的翠馨華庭。但對于商業(yè)運營，江南新地還是首次嘗試。由于沒有商業(yè)運作經(jīng)驗，方龍置業(yè)在前期招租過程中多采取住宅地產(chǎn)運作模式，因此顯得過于急功近利。

　　“住宅開發(fā)商定價時，會盡可能地將物業(yè)升值空間加進出售價格以賺取利潤。但商業(yè)地產(chǎn)不同，講究‘蓄水養(yǎng)魚’，早期培育階段租金定價應該相對合理，以吸引有特色和實力的大品牌租戶入場，待2-3年商場做旺后再有提租的準備。”一位地產(chǎn)運營商向記者表示，深圳華潤萬象城開業(yè)之際，曾開出一年期的免租優(yōu)惠吸引目標租戶進場。但比較而言，江南新地一開業(yè)，其租金價格就直逼成熟商圈的物業(yè)價格，而且每年還有8%的遞增，幾乎與成熟商圈物業(yè)相同，這不僅加劇了前期租戶的生存壓力，還可能延長整個商場的培育期。

　　上述運營商表示，物業(yè)管理公司和租戶是魚水關系，如遇到經(jīng)營難題，雙方應相互幫持。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶抱怨最多的，是江南新地開發(fā)商對商場管理依然沿用管理住宅的粗暴模式。“過年的時候，租戶曾向物業(yè)管理公司的高層求助，生意不好。但該高層在商場當著諸位租戶回復‘死了再算’！”當時在場的一位租戶氣憤地表示。

　　“我們4月12日撤場，管理公司非要我們交納當月租金以及3天的滯納金后，才讓我們進場搬東西。”租戶W小姐表示，她的幾萬塊押金已經(jīng)放棄了，租金加違約金還要在再交2萬多，而店鋪內(nèi)的東西都不值這么多錢。據(jù)悉，物業(yè)管理公司已將其商鋪清理轉租，但里面的小靈通和PO S機并沒有歸還。“我的小靈通和PO S機的電話是捆綁的，辦理了一年期套餐優(yōu)惠，無法停掉。但上個月，電信方面居然通知，說小靈通產(chǎn)生了120多元的花費。”W小姐氣憤地表示，雖然離開了，她每個月還要為小靈通和PO S機埋單。

　　由于缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，江南新地在推廣促銷上也不成功。“他們?nèi)ツ旮懔顺楠劵顒樱�但都是動漫、小風扇，跟租戶沒有任何聯(lián)動。而且所有促銷都只是在商場內(nèi)部派傳單，吸引不了商場外面的消費者進來。”不愿透露姓名的A租戶表示，到現(xiàn)在，還有很多人不知道江南新地這個項目。(文中王玉等租戶為化名，本文采訪均有詳細資料及錄音，敬請關注系列深度報道)

　　商業(yè)模式會診

　　● 江南新地為何未實現(xiàn)“流行前線”傳奇？

　　被譽為海珠區(qū)“流行前線”的江南新地，開業(yè)后卻并沒有實現(xiàn)“流行前線”的傳奇。

　　“雖然都是人防工程改造的地下商場，但江南新地與流行前線的硬件規(guī)劃并不相同。”曾管理過多個商場的廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰表示，流行前線位于中華廣場和地鐵一號線烈士陵園站之間，是兩者客流的必經(jīng)之地，其形狀呈啞鈴形，內(nèi)部兩端的客流可以形成回旋。而江南新地雖然一端接駁地鐵，但是單通道形式，客流從地鐵走到紫山大街一端后難以形成回流，所以不能充分地共享地鐵客流。

　　●“要搞清楚消費者為什么會來？”

　　流行前線的創(chuàng)始人、海印股份董事長邵建明曾表示，一個商場的經(jīng)營，最根本的是解決兩個問題：一是“弄清楚消費者為什么來”，二是“搞明白消費者為什么買”。

　　流行前線鎖定15至25歲的年輕男女，而且一直不斷創(chuàng)新引領時尚潮流。據(jù)海印內(nèi)部人士透露，該公司會經(jīng)常組織租戶去香港、日本考察，學習現(xiàn)在最新的經(jīng)營方式、最潮的商品趨勢，然后返回廣州仿效經(jīng)營。比如看得見的電臺、最新流行的格子店、最新款的服裝和包包。在廣州，雖然恒寶華庭、動漫星城、又一城等地下商場相繼涌出，但還是沒有一家地下商場超越流行前線的潮流魅力。

　　記者在江南新地看到，雖然商場招商時劃分了功能區(qū)，但在執(zhí)行中并未貫徹。商場引進的品牌和商品結構走綜合路線，與附近廣百新一城相近，但沒新一城的品牌知名。目前，江南新地整個商場定位并不清晰，尚處于前期摸索階段。

　　● 立足周邊消費，不可盲目復制

　　與海珠區(qū)內(nèi)的其他商圈相比，江南西商圈比較大型和集中，有比較多的地產(chǎn)樓盤，居住人群密接，這為江南新地以及江南西商圈提供了大量的就近消費人群。“整體來說，江南西商圈和江南新地的主流客流還應該立足周邊。”黃文杰表示。

　　但截至目前，地下商場除總面積15萬平方米的東方寶泰定位為綜合性大型購物中心外，其余在人防工程基礎上改造的地下商場物業(yè)因受排污、排煙等硬件條件限制，基本定位還是針對年輕人。而針對年輕人市場，江南西給人們的印象素來是平又靚，在這樣的前提下形成自己的特色，并與現(xiàn)有項目形成錯位競爭，并把區(qū)域內(nèi)年輕消費者留在當?shù)厣倘Γ�或許是江南新地亟待解決的問題。否則盲目復制“流行前線”，只能造成“學我者生，似我者死”的局面。

　　業(yè)界觀點

　　江南西商圈

　　功能不可小覷

　　從廣州整體商業(yè)格局來看，江南西商圈屬于區(qū)域級的商圈，與北京路、天河區(qū)商圈這些都市級的商圈不在同一層次。這也導致區(qū)域內(nèi)商圈的輻射能力有限，吸引客流跨區(qū)域消費的數(shù)量不大。但在沒有大型商圈的海珠區(qū)，江南西作為該區(qū)域最大的商圈，其發(fā)展將對廣州的區(qū)域布局更平衡、合理起到補充和完善的作用。