越秀區內第一個城中村改造項目——楊箕村，在媒體沸沸揚揚的爭議聲中，啟動拆遷。
這個有著900年歷史的村落，位于廣州傳統環市東-東風東商務區與廣州市政府強力推進的珠江新城CBD(中央商務區)之間。按照規劃設想，村落拆除后，將重建起一條連接新舊兩個商務區的通道。
“廣州CBD副中心建設的機會正在到來，”主持珠江新城規劃檢討的廣州城市規劃勘測設計研究院的前總規劃師、中山大學教授袁奇峰說，“在經歷了近10年爆炸式的成長后，廣州天河—珠江新城CBD的推進已經進入膠著期，高昂的地價導致的高租金將篩除掉不少企業，這其實給了環市東這類傳統商務區一個喘息和發展的機會。”
機會的背后，是廣州CBD擴張面臨的巨大壓力，以及擴容沖擊帶來的爭奪CBD亂象。
事實上，利用改造后的楊箕村連接兩大商務區的設想背后，土地資源日漸緊張的現狀正迫使珠江新城CBD尋求擴容。此前，廣州市規劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區域。
與此同時，由廣州各區發展沖動助推的各類“城市微型CBD”也開始風聲水起，城市副中心的爭奪制造了新一輪城市“都心”戰。
環市東的興衰
環市東商務區的興起源于1980年代初期。
計劃經濟體制下，廣州市政府圍堰造地興建的白天鵝賓館，冒著破壞文物風險造起來的中國大酒店，很快就已經不能滿足此后數量逐年膨脹的廣交會外商的住宿需求。
當時的城市中心區土地資源緊張，迫使政府不得不向東拓展尋找合適地塊，最終選定在越秀北部地區的環市東路修建白云賓館和花園酒店兩所星級酒店。“大家說，1970年代到廣州是看公園，1980年代到廣州就是看酒店。”袁奇峰說，當時，廣州引入的港式設計和開放式的酒店在中國還甚為罕見。
伴隨著幾個酒店項目的落地，這一區域也被廣州規劃定位為“旅游休閑商務區”，并圍繞著兩家酒店陸續建造起友誼商店、世貿廣場、“六十三層”等大型商業、商務項目。
這一片區域的開發為廣州后續產業發展提供了載體。廣州市發改委副主任陳浩鈿說，環市東-東風路商務區內，已形成了以總部大廈為特點的產業集群，吸引集聚了超過100家總部企業，占全區總部企業總數約1/3.2009年，該地區的總部企業的經濟密度超過30億元/平方公里，為廣州市平均水平的近20倍。
1980年代末1990年代初，這里甚至被稱為廣州的尖東。也是從那個時候開始，廣州市的商業商務中心開始從荔灣區漂移至越秀區境內。
更早之前，位于荔灣區的南方大廈一直被視作廣州商業的原點。環市東崛起之前，一直有句俗語說：“沒到過南方大廈，就不算到過廣州。”然而人民路高架橋的修建，成為南方大廈、人民路騎樓商業區衰落的標志性事件，這一最初的商務區域因此被徹底從廣州經濟版圖上抹除。
但是，盛極必衰。
“我們看得到越秀得益的故事，就看得到它失去的故事。”袁奇峰說，當年越秀的崛起，是以南方大廈、荔灣區的衰退為代價，而城市的繼續東移，天河等新區域的崛起，也就必然會影響到越秀。
首先，土地資源的不足是環市東商務區面臨的最大難題。
觀測得到的是，區域內的一些總部企業因為發展空間不足，拿不到土地，不得不選擇了外遷。就在2009年，中國移動廣東公司總部就從越秀外遷至天河區。“雖然也有漫友、奧飛、原創動力等創意產業入駐，但仍然未能彌補部分大企業外遷造成的空缺。”
在越秀根植多年的廣交會近年也徹底從流花展館遷徙至海珠區的琶洲，因為那里大量的可供利用的地塊可以讓廣交會擁有全亞洲規模最大的展館。
這些總部企業外遷的影響在地區財稅收入上已經有所呈現。2009年，越秀區全年實現稅收收入299.8億元，同比下降13.7%。“這其中有金融危機的影響”，上述人士分析，但看得到的是，此前稅收收入一直在廣州市各區遙遙領先的越秀，雖然仍然位居全市稅收第一，但優勢已經不再那么明顯。
越秀區區委書記貢兒珍總結說，伴隨著發展空間的局限性逐步凸顯，越秀區吸引總部企業及高端服務業的能量有減弱的趨勢。
越秀土地資源緊張的原因在于，從1923年越秀北部地區也即是原東山區開始開發算起，一直到1980年代后期，整個廣州規劃功能的增量部分幾乎全部集中在這一區域。“越秀實際上涵蓋了老廣州2/3的區域。”袁奇峰說。1923年，由于原西關地區土地的緊張，廣州開辟了東山區，在新河浦附近修建了500多套別墅洋樓，供應給當時的官宦權貴或是留洋歸來的“東山少爺”。
環市東商務區興衰輪回的背后，是東邊天河區新的商務區的興起。
1980年代后期，天河北板塊規劃開始啟動，1990年代這一板塊的商務項目進入醞釀期，2000年天河北板塊的商務區開始起飛，廣州火車東站的開通，帶動周邊商務、酒店業的迅速崛起，區域內的中信廣場接棒環市東的六十三層、白云賓館成為廣州市的新地標，大量金融保險業、跨國公司總部聚集在此，一個新的CBD已經初具雛形。
只是“城市與人一樣需要新城代謝。”陳浩鈿說，歷經十多年的發展后，天河北現在又因為交通問題，再現頹勢。
珠江新城這些年
珠江新城規劃思路的明確提出，是在1992年。廣州市政府設想將這塊南倚珠江、北接天河北的寶地建設成為“未來廣州新城市中心，將統籌布局，綜合商貿、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能設施” .
針對珠江新城該如何規劃，廣州市政府在1993年組織了一場國際競賽。境內外的三套規劃設計方案中，選定了來自美國波士頓的規劃師托馬斯夫人的點子：采用北美的城市規劃理念“小方格街道+中央公園”；將天河新區中軸線延伸到珠江邊；在適度改造的前提下將獵德村、冼村、譚村等幾個自然村落的整體格局保留下來，試圖將“嶺南水鄉”的原始風貌與現代的CBD功能融合在一起。
不得不提的還有珠江新城開發背后的財政格局。
當時廣州正在為建設地鐵籌集資金，珠江新城規劃伊始就已經承載了地鐵“血庫”的重任。
廣州市以托馬斯方案為基礎編制了控制性規劃，把珠江新城分為402個地塊，可供出讓的有180個地塊、780萬平方米。通過這樣高密度的開發，有人樂觀地估計，按照當時的地價計算，珠江新城預計可獲得土地出讓金220億元，扣除成本后，也還有超過100億元的土地收益，這就解決了地鐵建設資金的難題。
未料到的是，接下來便是長達十年的沉寂。
1992年珠江新城規劃出臺之時，廣州商務樓宇發展觸頂，寫字樓此后十年便一直處于低谷。看得到的是，從1992年10月征地通告頒布開始，直到2002年，珠江新城所出讓的地塊合同地價雖然達到102億，政府實際收回的卻不足50億。其中，住宅用地基本出讓完成，而寫字樓開發卻未見多大動靜。
十年的難產數次引發公眾甚至廣州市領導對珠江新城規劃的嚴厲批評——紊亂的功能、過高的樓宇密度、亂糟糟的“城中村”都成為眾矢之的。
2003年，廣州市政府公布施行《珠江新城規劃檢討》。
這份檢討確立了幾項基本原則，其一是保證規劃的延續性，即尊重93版美國托馬斯規劃服務公司規劃方案的構思和城市設計概念，根據現實情況，從有利于規劃管理的方向深化和適當調整功能結構，向有利于建設管理的方向深化和適當調整空間形態建設目標；其二保持利益平衡，即注意保持按原規劃管理和開發建設形成的既有利益格局不受大的擾動，協調市、區兩級政府開發政策，對已經建成和批出建筑方案的用地原則不做調整，保持現狀下已經形成的利益格局。
此兩原則下，最大調整是對于街區空間形態的調整。以原方案為基礎編制的控制性規劃，采用的是“方格網道路+小地塊”的街區規劃模式。這種模式由于不同單位的開發建設之間較難統一管理協調，易形成一片各自獨立，無完整公共空間的建筑森林。因此，規劃檢討時將原控規約440個小開發地塊整合為269塊綜合地塊開發單元，并多采用建筑周邊圍合的布局方式，爭取最大的街坊圍合公共空間。由此建構了由街坊、街區、地域單元三個遞進的空間單元結構體系。
此后，冰火兩重天。
袁奇峰說，調整后的珠江新城，迎來了5年的爆炸式大發展。這背后，是房地產發展高潮的推動，是廣州整體城市戰略的大拓展，加上入世后外資服務業的進駐給CBD帶來了旺盛需求，珠江新城終于在沉寂數年后開始起飛。
一個標志性的事件是，2008年的最后一天，被簡稱為“西塔”的廣州國際金融中心舉行封頂儀式，432米的總高度讓它可以排列在世界十大超高建筑的名單之中，從結構樓層來說也應該是全國第一。一條新的城市中軸線從燕嶺公園開始，向南經過中信廣場、天河體育中心，穿越珠江新城到廣州塔作為終結點。計劃中的東西雙塔和電視觀光塔在珠江兩岸彼此相對，構成一個鼎立的三角形。
短短數年間，珠江新城寫字樓的建設已經完成50%以上。
“2006年的時候，我們發現珠江新城已經沒有可利用的土地。”袁奇峰說，這一發展的速度遠遠超出規劃師們的預期。
在此背景下，開發的觸角開始伸入原本計劃保留的自然村落中。于是當2007年珠江新城地價上漲到巔峰的前一秒，終于有人看到了獵德村“城中村”改造巨大的經濟價值。 2007年9月29日，富力地產與合景泰富聯手以46億的成交價吞下獵德村商業地塊，兩個月之后，新鴻基即宣布入股，將參與開發珠江新城大型商業綜合項目，包括甲級商廈、商場、酒店與服務式住宅。
托馬斯夫人關于“嶺南水鄉”的設想開始漸行漸遠。
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