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　　你沒有看錯標題，是的，本項目可能是史上最低開發成本的商業綜合體，成本僅僅50萬。

　　50萬相對比起知名商業顧問公司的動輒百萬的所謂前策費用可謂少之又少，然，從我個人商業地產的操盤經驗來看，真正有分量的前期服務，并不是簡單的市場調研和分析定位報告那么簡單，當然，這并不是說市場調研不重要；

　　2010-2012年起，就是商業地產的白熱化的開端，傳統地產行業的龍頭企業也紛紛投入商業開發大軍，全國各大城市商業風起云涌，然而，在開發之前，地段優勢其實是偽命題，誰都明白地段的重要，問題是投資方是否有實力搶的最大的香餑餑，在廣州誰不知道天河地段好？在南京誰不想要新街口？投資方在拿地之后，就是一場不可逆轉的商場賭博或者勇敢者游戲。

　　每個商業項目/綜合體投資方都想找專業的商業管理服務機構，是否做了市場調研和項目定位報告就完成了前期服務工作呢？目前而言，答案是：YES，而我們今天要給出不一樣的答案：SORRY，NO！因為，那還遠遠不夠看頭。

　　很多人都知道在項目進入（1）建筑設計階段，就必須融入（2）商業規劃設計的內容，但是具體怎么樣融合，卻是各有說法，為什么要這樣呢？

　　首先，建筑規劃設計院出圖是根據建設部門的指標進行規劃設計，考慮更多的滿足項目指標和驗收標準（如消防分區和消防疏散面積），對于功能性設備的布局和商業后期運營管理的要求信息溝通完全與投資方不對稱，許多投資方這個階段還沒有組建商業團隊，你拿什么去跟設計院溝通交流？

　　其次，建筑規劃設計和商業規劃設計是兩個方向；

　　商業規劃設計包括的內容要生動和鮮活很多，跳躍與紙上，要根據消防分區和主力店的物業條件要求，特種行業的特殊要求（如，電影院，餐飲，娛樂）要考慮消費者的購物感受——客流平面動線和垂直動線設計；還要考慮項目的定位和二次升級改造的需求，不一樣的路線和定位，商業規劃布局之間的差距相當大。

　　理論的分析，我們點到即止，我們一起來分享一下我們最近實操的項目是如何做一個不一樣的前期服務，如何用最低的成本采用——“模擬開發”的模式進行實景推演的。

　　第一天，演變成平面的商業規劃圖；從手繪描圖到電腦按照CAD圖紙參數標準商業規劃布局；

難度在于：
（1）工業廠房改造商業項目，不改變原有任何一個現有設備房，貨梯，柱距，消防通道；
（2）所有規劃采用隱柱式設計，公共通道上幾乎沒有單柱出現；
（3）除了正門通道略寬以外，所有通道均3米，更好的實現商業空間利用率；
（4）有效的利用錯層結構和采光井，使用交叉剪刀式手扶梯，沒有要求打樓板；
（5）……略，各位自己分析。

　　然后到輸入標準尺寸的柱距和面積，特有的模擬開發模式正式開啟。

　　用標準的工程CAD圖紙進行立體式建筑。

　　所謂動線設計，商業布局，用立體的規劃更加顯現出建筑規劃和商業規劃的統一合理性；

　　避免很多盲目自信的想當然和實際規劃過程中的盲區和死角

　　圖紙上簡單的拆遷，移動，在我們項目現實開發的過程中，成本是以十萬為單位進行計算的。

　　前面做單層的時候花費的精力和心血是超乎想象的，各位可以看看局部特寫部分的精細化程度，雖然還比較簡單，但是作為建筑模擬，已經比毛坯階段的施工現場要有趣多了。