知名企業(yè)并購重組、高管人事變動、地王浪潮此起彼伏…剛剛過去的2019年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌。這其中，新商業(yè)增量持續(xù)入市是行業(yè)最大的看點(diǎn)之一。 

　　據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)194個(gè)（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積1451.45萬方，平均單體建筑面積7.48萬方。按55%得房率計(jì)算則新增GLA商業(yè)租賃面積798.30萬方，平均單體租賃面積4.11萬方。

　　其他未納入本次統(tǒng)計(jì)的新開項(xiàng)目包括重慶1089藝術(shù)美麗中心、昆山歐尚店重裝、玉林碧桂園鳳凰廣場、上海浦商百貨博山店、上海唐鎮(zhèn)恒生萬鸝、上海董家渡中福城、上海魔貿(mào)580、上海100AM新百安商場、西安南飛鴻廣場樂薈里主題街區(qū)、成都第五城萬科城市廣場、上海甜愛坊（原友好村存量改造）、鄭州星辰·萬科生活廣場、南京國展1909·湖景街區(qū)等商業(yè)體量在2萬方以下的小體量物業(yè)。

　　近五年上半年開業(yè)數(shù)量同比首次下滑 

　　上半年相對而言，是全年購物中心供應(yīng)較謹(jǐn)慎的時(shí)期，根據(jù)此前統(tǒng)計(jì)的1-6月每個(gè)月開業(yè)情況后發(fā)現(xiàn)，今年單月開業(yè)量整體呈現(xiàn)同比下滑的趨勢，這也導(dǎo)致了整個(gè)上半年出現(xiàn)近五年來首次出現(xiàn)同比下滑的情況。

　　從近五年上半年開業(yè)數(shù)量及同比變化上看，2015年至2018年四年逐年遞增，2018年迎來峰值達(dá)到228個(gè)，雖然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年開業(yè)量第二高的年份。

　　從同比增減度角度看，剔除2015年（2014年上半年無數(shù)據(jù)參照，故以0%標(biāo)備，無參考意義），近五年中同比整體上漲，略有震蕩。且2018年與2017年相比暴漲了37%以上，2016年同比2015年上漲了13%，僅2019年同比回落至-15%。

　　這表明，全國商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)仍然持漲，雖然業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少類似“飽和”的聲音，且謹(jǐn)慎姿態(tài)稍露，但開發(fā)商仍然看好市場的接受力。 

　　華東領(lǐng)跑 西南超華南 

　　擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經(jīng)濟(jì)中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主，近五成的開業(yè)總量占比占據(jù)了半壁江山，這其中江蘇就25個(gè)，上海20個(gè)，浙江和山東分別有14個(gè)和11個(gè)。

　　相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南，西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對遜色，但今年上半年的表現(xiàn)異常活躍，以30個(gè)開業(yè)總數(shù)量躍居第二，這已經(jīng)其連續(xù)兩年超越華南。西南的強(qiáng)勢，歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜今年上半年城市開業(yè)數(shù)量TOP13，同時(shí)其他城市的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)，貴州的遵義、六盤水和云南的昆明、大理、楚雄開業(yè)數(shù)量均在2個(gè)以上。

　　得益于廣深兩大一線城市的消費(fèi)活力，不少知名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業(yè)有“天時(shí)地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南，但仍然以26個(gè)開業(yè)量占據(jù)第三位的領(lǐng)地。

　　其他，華中、華北、西北表現(xiàn)正常，而東北依然墊底。 

　　一線及新一線活躍 三四線有潛力 

　　一線城市和新一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費(fèi)力強(qiáng)，雖然拿地成本高，但高消費(fèi)還是讓不少開發(fā)商愿意高價(jià)投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。 

　　從今年上半年統(tǒng)計(jì)的城市活躍度來看，TOP13榜單中，上榜的門檻為4個(gè)開業(yè)量，除了濟(jì)南和南昌外，其余11個(gè)均為一線和新一線城市，北上廣深四個(gè)新一線除北京外均在榜。未在榜的新一線城市中，南京和鄭州分別3個(gè)，長沙、寧波和昆明分別2個(gè)，東莞和青島無項(xiàng)目開業(yè)。這表明，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)發(fā)達(dá)以及交通環(huán)境理想的城市仍然是商業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場。

　　另一方面，根據(jù)2019最新城市分級指標(biāo)，在開業(yè)總量上看，三四線城市總量并不比一線、新一線少。這表明，購物中心存有更大空白和機(jī)會的三四線城市開發(fā)潛力大，也是當(dāng)下購物中心發(fā)展的重要趨勢之一。

　　中小型購物中心為主 

　　新開商業(yè)項(xiàng)目中，規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）數(shù)量最多，占比約35%；5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比也在35%左右；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約20%；15萬方以上（含15萬方）占比約10%。

　　我們認(rèn)為，商業(yè)面積在8萬方至10萬方以上的為大型購物中心，從今年上半年的商業(yè)體量分布上看，2-10萬方的中小型購物中心是主流，占比超7成。 

　　前幾年一些開發(fā)商不愿意提及的“社區(qū)類商業(yè)”，近幾年發(fā)展迅速，走到消費(fèi)者身邊、搶奪“最后一公里商業(yè)”已然是資本市場的又一個(gè)角逐點(diǎn)。越來越小的門店，避免了過高的拿地成本、場地租金帶來的壓力，卻能滿足周邊社區(qū)居民基本的生活需求，便捷消費(fèi)帶來的優(yōu)勢讓不少房企看到了希望。

　　20萬方以上的巨型購物中心有上海青浦萬達(dá)茂、無錫融創(chuàng)茂、濟(jì)南歐亞大觀樂活城、銅陵時(shí)代廣場和蘭州中心。其中青浦萬達(dá)茂和無錫融創(chuàng)茂是文商旅產(chǎn)品。 

　　老物業(yè)改造升級盼新生 

　　隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級改造或者更名更換運(yùn)營商之后重新回歸。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）有12個(gè)，且面積除了濟(jì)南歐亞大觀樂活城、福州東百永嘉天地等外，其他物業(yè)均在2-5萬方左右。且從城市上看，以上海、重慶等發(fā)達(dá)城市和杭州、福州、濟(jì)南等省會城市為主。

　　這主要是一線城市及城市中心位置項(xiàng)目投運(yùn)時(shí)間早，不管是硬件還是軟件設(shè)施都與當(dāng)下購物中心發(fā)展需求有出入，需要“更新?lián)Q代”，且存量改造項(xiàng)目一般都是面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè)，為適應(yīng)市場競爭，需要調(diào)整升級。因此，今年上半年不少商業(yè)物業(yè)，尤其是以上海為代表的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)發(fā)展較早、發(fā)達(dá)的城市的物業(yè)，走向了升級改造的路程。