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2019上半年新開194個購物中心 存量改造為常態(tài)

時間:2019-07-10來源:聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 作者:

  知名企業(yè)并購重組、高管人事變動、地王浪潮此起彼伏…剛剛過去的2019年上半年,全國商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌。這其中,新商業(yè)增量持續(xù)入市是行業(yè)最大的看點之一。 


  據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,2019年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量達194個(不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓,商業(yè)建筑面積≥2萬方)。新增GFA商業(yè)建筑面積1451.45萬方,平均單體建筑面積7.48萬方。按55%得房率計算則新增GLA商業(yè)租賃面積798.30萬方,平均單體租賃面積4.11萬方。

 

  其他未納入本次統(tǒng)計的新開項目包括重慶1089藝術(shù)美麗中心、昆山歐尚店重裝、玉林碧桂園鳳凰廣場、上海浦商百貨博山店、上海唐鎮(zhèn)恒生萬鸝、上海董家渡中福城、上海魔貿(mào)580、上海100AM新百安商場、西安南飛鴻廣場樂薈里主題街區(qū)、成都第五城萬科城市廣場、上海甜愛坊(原友好村存量改造)、鄭州星辰·萬科生活廣場、南京國展1909·湖景街區(qū)等商業(yè)體量在2萬方以下的小體量物業(yè)。

 

  近五年上半年開業(yè)數(shù)量同比首次下滑 


  上半年相對而言,是全年購物中心供應(yīng)較謹(jǐn)慎的時期,根據(jù)此前統(tǒng)計的1-6月每個月開業(yè)情況后發(fā)現(xiàn),今年單月開業(yè)量整體呈現(xiàn)同比下滑的趨勢,這也導(dǎo)致了整個上半年出現(xiàn)近五年來首次出現(xiàn)同比下滑的情況。


  從近五年上半年開業(yè)數(shù)量及同比變化上看,2015年至2018年四年逐年遞增,2018年迎來峰值達到228個,雖然2019年同期相比有所下滑,但也是近五年開業(yè)量第二高的年份。

 

  從同比增減度角度看,剔除2015年(2014年上半年無數(shù)據(jù)參照,故以0%標(biāo)備,無參考意義),近五年中同比整體上漲,略有震蕩。且2018年與2017年相比暴漲了37%以上,2016年同比2015年上漲了13%,僅2019年同比回落至-15%。

 

  這表明,全國商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)仍然持漲,雖然業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少類似“飽和”的聲音,且謹(jǐn)慎姿態(tài)稍露,但開發(fā)商仍然看好市場的接受力。 


  華東領(lǐng)跑 西南超華南 


  擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經(jīng)濟中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主,近五成的開業(yè)總量占比占據(jù)了半壁江山,這其中江蘇就25個,上海20個,浙江和山東分別有14個和11個。


  相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南,西南地區(qū)的經(jīng)濟大環(huán)境相對遜色,但今年上半年的表現(xiàn)異常活躍,以30個開業(yè)總數(shù)量躍居第二,這已經(jīng)其連續(xù)兩年超越華南。西南的強勢,歸功于成都和重慶兩大城市,分別上榜今年上半年城市開業(yè)數(shù)量TOP13,同時其他城市的表現(xiàn)亦可圈可點,貴州的遵義、六盤水和云南的昆明、大理、楚雄開業(yè)數(shù)量均在2個以上。

 

  得益于廣深兩大一線城市的消費活力,不少知名房企集中供量,區(qū)域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”,加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”,華南的商業(yè)有“天時地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南,但仍然以26個開業(yè)量占據(jù)第三位的領(lǐng)地。

 

  其他,華中、華北、西北表現(xiàn)正常,而東北依然墊底。 


  一線及新一線活躍 三四線有潛力 


  一線城市和新一線城市的經(jīng)濟發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費力強,雖然拿地成本高,但高消費還是讓不少開發(fā)商愿意高價投資,因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。 


  從今年上半年統(tǒng)計的城市活躍度來看,TOP13榜單中,上榜的門檻為4個開業(yè)量,除了濟南和南昌外,其余11個均為一線和新一線城市,北上廣深四個新一線除北京外均在榜。未在榜的新一線城市中,南京和鄭州分別3個,長沙、寧波和昆明分別2個,東莞和青島無項目開業(yè)。這表明,經(jīng)濟、商業(yè)發(fā)達以及交通環(huán)境理想的城市仍然是商業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場。

 

  另一方面,根據(jù)2019最新城市分級指標(biāo),在開業(yè)總量上看,三四線城市總量并不比一線、新一線少。這表明,購物中心存有更大空白和機會的三四線城市開發(fā)潛力大,也是當(dāng)下購物中心發(fā)展的重要趨勢之一。

 

  中小型購物中心為主 


  新開商業(yè)項目中,規(guī)模在2至5萬方(含2萬方,不含5萬方)數(shù)量最多,占比約35%;5至10萬方(含5萬方,不含10萬方)占比也在35%左右;10至15萬方(含10萬方,不含15萬方)占比約20%;15萬方以上(含15萬方)占比約10%。


  我們認(rèn)為,商業(yè)面積在8萬方至10萬方以上的為大型購物中心,從今年上半年的商業(yè)體量分布上看,2-10萬方的中小型購物中心是主流,占比超7成。 


  前幾年一些開發(fā)商不愿意提及的“社區(qū)類商業(yè)”,近幾年發(fā)展迅速,走到消費者身邊、搶奪“最后一公里商業(yè)”已然是資本市場的又一個角逐點。越來越小的門店,避免了過高的拿地成本、場地租金帶來的壓力,卻能滿足周邊社區(qū)居民基本的生活需求,便捷消費帶來的優(yōu)勢讓不少房企看到了希望。

 

  20萬方以上的巨型購物中心有上海青浦萬達茂、無錫融創(chuàng)茂、濟南歐亞大觀樂活城、銅陵時代廣場和蘭州中心。其中青浦萬達茂和無錫融創(chuàng)茂是文商旅產(chǎn)品。 


  老物業(yè)改造升級盼新生 

 

  隨著部分重點城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟,不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產(chǎn),也往往因為占據(jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢被其他開發(fā)商看上,歷經(jīng)升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

 

  據(jù)統(tǒng)計,上半年存量改造的商業(yè)項目(包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式)有12個,且面積除了濟南歐亞大觀樂活城、福州東百永嘉天地等外,其他物業(yè)均在2-5萬方左右。且從城市上看,以上海、重慶等發(fā)達城市和杭州、福州、濟南等省會城市為主。

 

  這主要是一線城市及城市中心位置項目投運時間早,不管是硬件還是軟件設(shè)施都與當(dāng)下購物中心發(fā)展需求有出入,需要“更新?lián)Q代”,且存量改造項目一般都是面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè),為適應(yīng)市場競爭,需要調(diào)整升級。因此,今年上半年不少商業(yè)物業(yè),尤其是以上海為代表的經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展較早、發(fā)達的城市的物業(yè),走向了升級改造的路程。

原標(biāo)題:2019上半年新開194個購物中心 存量改造為常態(tài) / 編輯:烙華
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