社區(qū)商業(yè)是城市化水平達(dá)到一定程度時居民生活需要的產(chǎn)物，社區(qū)購物中心是社區(qū)商業(yè)的一種重要形態(tài)，也是購物中心的一個主要種類。社區(qū)購物中心在中國購物中心發(fā)展過程中，將會扮演重要角色。

    但是，由于國內(nèi)城市商業(yè)規(guī)劃缺失，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序，購物中心同質(zhì)化等原因，社區(qū)購物中心在有巨大發(fā)展空間的機(jī)會同時，又面臨著競爭的不確定性的特殊境遇，給開發(fā)經(jīng)營社區(qū)購物中心的決策帶來特殊的困難。社區(qū)購物中心決策的難點是體量的確定，其實質(zhì)是購物中心無序開發(fā)造成的競爭的不確定性。

社區(qū)商業(yè)和社區(qū)購物中心

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國內(nèi)購物中心行業(yè)高速發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)，就全國而言，解決購物中心結(jié)構(gòu)失調(diào)的趨勢性辦法，一是購物中心的梯度轉(zhuǎn)移，即購物中心從一二線城市向三四五線城市轉(zhuǎn)移；二是購物中心的結(jié)構(gòu)調(diào)整，即更多地規(guī)劃和建設(shè)社區(qū)型購物中心。

    在一二線城市，隨著大體量購物中心的擴(kuò)張，社區(qū)購物中心作為社區(qū)商業(yè)的一種重要形態(tài)或中堅力量，自應(yīng)是購物中心開發(fā)經(jīng)營的藍(lán)海。據(jù)有關(guān)資料歸納，社區(qū)商業(yè)（The Business Community）是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)。

    社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)通常以街區(qū)店鋪或社區(qū)購物中心的形式出現(xiàn)，也有街區(qū)型店鋪＋社區(qū)購物中心的形式。

    國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了底商散租、街區(qū)經(jīng)營和社區(qū)購物中心三個階段。在底商散租階段，于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的初期，新樓盤的社區(qū)商業(yè)往往是房地產(chǎn)開發(fā)的附產(chǎn)品，通常以底商形式出現(xiàn)，而且開發(fā)商只管賣鋪，不管經(jīng)營。后來，房地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤規(guī)模越來越大，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)生活配套有利賣住宅，就將商業(yè)作為街區(qū)店鋪的形式統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，社區(qū)商業(yè)進(jìn)入街區(qū)經(jīng)營階段。

    隨著購物中心熱潮的興起，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)購物中心是消化商業(yè)容積率的好辦法，還方便處理土地增值稅和進(jìn)行銀行融資，而且更有利銷售住宅和底商，于是，社區(qū)商業(yè)在大型住宅區(qū)以社區(qū)購物中心的形式存在，進(jìn)入第三個階段。

    但是，社區(qū)購物中心在國內(nèi)依然逃脫不了“購物中心二分之一現(xiàn)象”的魔咒：“國內(nèi)的購物中心項目可能會存在二分之一現(xiàn)象，拿了地的約有二分之一開不了工，開工了的約有二分之一開不了業(yè)，開了業(yè)的約有二分之一開不了和。即國內(nèi)購物中心成功的項目遠(yuǎn)少于失敗的項目，成功率將處于一個很低的水平�！�

    為什么作為購物中心發(fā)展方向的社區(qū)購物中心在中國城市化的熱潮中依然是難逃二分之一現(xiàn)象，除了國內(nèi)購物中心開發(fā)共有的缺陷外，與社區(qū)購物中心特有的邊界不確定性有很大關(guān)系，后面將在社區(qū)購物中心的中國特色一節(jié)里討論。

國家標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)購物中心

    購物中心屬于零售業(yè)態(tài)。關(guān)于零售業(yè)態(tài)的分類，我國先后發(fā)布過三個標(biāo)準(zhǔn)，1998年6月5日我國發(fā)布了《零售業(yè)態(tài)規(guī)范意見(試行)》，2000年6月我國發(fā)布《零售業(yè)態(tài)分類》。隨著中國零售業(yè)的迅速發(fā)展，新的零售業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，GB/T18106一2000《零售業(yè)態(tài)分類》己不能滿足形勢發(fā)展的需要。

    國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會于2004年6月9日以國標(biāo)委標(biāo)批函[2004]102號文批準(zhǔn)，自2004年6月30日起實施G B/T 18106-2004《零售業(yè)態(tài)分類》標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)在原有標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修訂。新標(biāo)準(zhǔn)與GB/T18106-2000的主要差異：增加了折扣店、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)并對購物中心的種類進(jìn)行了細(xì)分。

    新標(biāo)準(zhǔn)按照零售業(yè)態(tài)分類原則分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等17種零售業(yè)態(tài)(表1)。

表1  GB/T181106-2004零售業(yè)態(tài)分類

    在表1的第11種購物中心業(yè)態(tài)里，又分為社區(qū)購物中心（Community shopping center）、市區(qū)購物中心(Regional shopping center)、城郊購物中心(Suburban shopping center)三種(表2)。

表2  購物中心基本特點

    從購物中心發(fā)展的實踐來看，這個標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于購物中心的分類和標(biāo)準(zhǔn)是不夠準(zhǔn)確的，其中關(guān)于社區(qū)購物中心的標(biāo)準(zhǔn)也不是很清楚，但這個標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于業(yè)態(tài)劃分的基本特點還是有參考價值。

    遺憾的是，在選址、商圈與目標(biāo)顧客、規(guī)模、商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)、商品售賣方式、服務(wù)功能和管理信息系統(tǒng)這七個基本特點中，唯獨購物中心沒有目標(biāo)顧客的描述(其它16種零售業(yè)態(tài)都有)，從而對購物中心規(guī)模的描述也難以認(rèn)定。