在新一輪的房地產(chǎn)政策出臺后，投資商們發(fā)現(xiàn)，新政提升了住宅投資門檻，但商業(yè)地產(chǎn)本身貸款首付就是50%，受到的影響反而不大，這就促使相當(dāng)部分投資者攜大量熱錢轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)了解，僅保險(xiǎn)資金便有40億元涌入。商業(yè)地產(chǎn)的春天似乎到來了，北京、廣州等一線城市自不必說，甚至長沙、合肥等二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也開始井噴式發(fā)展。

　　不過，伴隨著春天來臨的，除了勃勃生機(jī)，還有那讓人防不勝防的“發(fā)熱流感”。當(dāng)大家都一股腦地扎進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)時，問題也就隨之而來。作為同業(yè)，在這里基于一些事實(shí)，給大家提個醒。

　　廣州偉國投資最近的日子不太好過。之前利用高租金回報(bào)吸引買家，出售使用權(quán)以套現(xiàn)，卻因?yàn)榛貓?bào)過高，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至拖累了其在長沙的廣州服裝城項(xiàng)目。

　　這不禁讓人聯(lián)想到多年前的新中國大廈，與偉國投資相比，雖在細(xì)節(jié)上有所區(qū)別，但操作幾乎如出一轍。當(dāng)年，友誼商店出地、香港公司出資，在十三行人民南路一帶建了新中國大廈。憑借“買鋪返租5年、小業(yè)主每年可收租金12%”的高額返租條件，新中國大廈1998年底就實(shí)現(xiàn)了7億多港元的銷售額，6層商鋪全部售罄，并創(chuàng)下了當(dāng)時廣州商鋪11萬元/平方米的最高紀(jì)錄。但在業(yè)主們收到首期3個月的租金后，該盤因資金鏈斷裂而爛尾，返租租約終成一紙空文。

　　時至今日，股民對新中國大廈案中，友誼沒有選擇做百貨主業(yè)，轉(zhuǎn)做服裝批發(fā)，靠收取租金獲益，仍有所詬病。但此類個案似乎阻擋不了中小投資者的買鋪熱情。媒體報(bào)道顯示，最近廣州多個商業(yè)地產(chǎn)售鋪項(xiàng)目都受到了熱捧。

　　近年頒布的商鋪?zhàn)庥霉芾項(xiàng)l例，已經(jīng)逐漸加強(qiáng)了監(jiān)管，對商戶的約束力擴(kuò)大。不過，筆者擔(dān)心的是，社會游資多，出路相對單一，不外乎股市、樓市，投資渠道狹窄，于是轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)。沉疴之下，偉國投資僅為冰山一角，中小投資者應(yīng)謹(jǐn)慎，在做投資之前，至少要從重點(diǎn)了解新的商業(yè)項(xiàng)目，是否符合國家及地方的政策法規(guī)，開發(fā)商實(shí)力如何并對整體項(xiàng)目有清晰的判斷。

　　更典型的應(yīng)該是鋪天蓋地的城市綜合體項(xiàng)目。如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)時，已經(jīng)不再滿足于過去的購物中心模式，而而傾向于收益更大、業(yè)態(tài)更全的城市綜合體，隨之而來的便是如火如荼的“造城運(yùn)動”。

　　城市綜合體應(yīng)該也是舶來品。在國外，城市綜合體一般會避開城市的中心區(qū)域，而以衛(wèi)星城的形式出現(xiàn)，歸根結(jié)底還是城市發(fā)展達(dá)到了一定的水平，順應(yīng)人口外延需求而誕生的新事物。

　　到了國內(nèi)，受商業(yè)地產(chǎn)繁盛的大環(huán)境驅(qū)使，現(xiàn)在各地政府都希望用城市綜合體項(xiàng)目，吸引投資者，并且最熱衷于造城運(yùn)動的反而是二三線城市。這會不會偏離以往的正確導(dǎo)向？

　　為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，地方政府將土地廉價(jià)出售給開發(fā)商，甚至以搬遷行政職能部門，打造城市CBD為由頭招商引資。若是投資商真心做事，大力開發(fā)市場倒也罷了，可總有些開發(fā)商只買地、不開發(fā)，造成土地資源極大浪費(fèi)，并由此衍生了一系列問題，如侵占耕地、暗箱操作，借發(fā)展經(jīng)濟(jì)的幌子政商勾結(jié)等。

　　筆者以為，城市綜合體發(fā)展規(guī)劃是否可行，關(guān)鍵還在于是否符合一時一地的城市發(fā)展規(guī)律，一味求大求全，在不具備足夠消費(fèi)力的城市引進(jìn)所謂的國際奢侈大牌、五星級賓館等，即便花大力氣做起來了，也不具備長久的生命力。