近期，國家發展改革委辦公廳發布了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，即發改辦投資〔2020〕586號文，對試點項目申報工作進行了詳細披露。

     一是聚焦重點區域，優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。

     二是聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括倉儲物流項目；收費公路、鐵路、機場、港口項目；城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；城鎮供水、供電、供氣、供熱項目；數據中心、人工智能、智能計算中心項目；5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

     三是鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。其中，要求試點項目位于國家發展改革委確定的戰略性新興產業集群，或《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》確定的開發區范圍內；業態為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業加速器，產業發展服務平臺等園區基礎設施；用地性質為非商業、非住宅用地。

四是確保試點項目滿足基本條件，如項目權屬清晰、資產范圍明確，發起人（原始權益人）依法合規擁有項目所有權、特許經營權或運營收費權，相關股東已協商一致同意轉讓；運營時間原則上不低于3年；現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，且預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%。

     同時，要求發起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構近3年無重大違法違規記錄，項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題；運營管理機構具備豐富的同類項目運營管理經驗。

     對于PPP項目，額外要求項目的收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質為使用者支付的費用）為主；含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經營協議中有明確約定。并鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板建設。

     對于試點項目的資產范圍、REITs產品架構設計，以及基金管理人、基礎設施運營管理機構等主要參與方，《通知》僅提到：“需符合國家固定資產投資管理相關規定和監管要求”“涉及外商投資的項目，應符合國家利用外資有關法律法規”。

     此外，《通知》對試點項目申請材料要求、申報程序、合規性審查等一一列舉了詳細要求。最值得注意的是，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。