主持人：大家在做商業(yè)地產(chǎn)購物中心的時(shí)候，很多開發(fā)商關(guān)心招商的問題，希望國際一流的品牌，對(duì)其他的商戶起到示范作用，也起到積極的作用，今天也請(qǐng)到兩位專家，請(qǐng)兩位先生，貢獻(xiàn)自己的智慧。

　　華貿(mào)商業(yè)管理有限公司副總李斌

　　李斌：我是代表華貿(mào)中心的開發(fā)商來參加本次的會(huì)議，國華置業(yè)是一個(gè)新的公司成立6年多的時(shí)間，在華貿(mào)中心的開發(fā)商，也是在做一個(gè)新嘗試，我們?cè)谧钤缌㈨?xiàng)的時(shí)候主要考慮是商業(yè)地產(chǎn)能否生存的問題，生存是硬道理，不管規(guī)劃如何你想做成什么樣，最起碼你有收益，未來能長時(shí)間存活下去，對(duì)于主持人提到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的招商問題，我們?cè)谇捌谟龅胶芏嗬Щ螅�究竟什么樣的商戶能夠進(jìn)入到我們?nèi)A貿(mào)中心商圈里面，同時(shí)給我們帶來很好的效益，在最早期我們也考慮最基本的業(yè)態(tài)，如果能進(jìn)入購物中心至少不會(huì)被餓死，比如大型綜合超市，還有一些兒童游樂設(shè)施，甚至更細(xì)的一些專業(yè)書店，把這些所有的業(yè)態(tài)消費(fèi)者需要的日常能夠消費(fèi)的產(chǎn)品集中在一起，至少能保證購物中心的生存，這是最初的華貿(mào)中心的想法，到了后期我們考慮土地是不可再生的，土地的價(jià)值是在土地上建造的建筑本身的影響力有關(guān)的，建筑里面經(jīng)營什么產(chǎn)品，它的品牌檔次也影響到土地本身的價(jià)值。

　　華貿(mào)的位置還是比較好，我們覺得如果浪費(fèi)這塊土地資源是犯罪，在商戶選擇上我們要提高檔次，對(duì)周邊消費(fèi)群體進(jìn)行一個(gè)定位，在CBD區(qū)在北京市場上消費(fèi)比較高的區(qū)域，對(duì)這些群體提出一些方案，大家現(xiàn)在看到新光天地的開業(yè)，包括我們提供的酒店，還有一組阿瑪尼的獨(dú)立建筑，這些組合在一起形成自己的一個(gè)商圈，在招商階段也在不斷思考，未來零售行業(yè)它的發(fā)展趨勢，總的來說我們認(rèn)為，有三個(gè)有需要注意的地方：專業(yè)化、規(guī)范化、市場化。

　　我先說專業(yè)化，在我們招商過程中曾經(jīng)受到美國三野地產(chǎn)邀請(qǐng)，直接投資建設(shè)經(jīng)營購物中心超過1000家，它在管理上非常專業(yè)化，它把所有能把外包的交給專業(yè)公司來做，包括設(shè)計(jì)建造，未來的經(jīng)營階段，還有它的物業(yè)全部是由外部的公司來替它進(jìn)行運(yùn)營管理，所以我想未來中國購物中心發(fā)展的方向在專業(yè)化領(lǐng)域要有所提升，更多利用專業(yè)公司來提供相關(guān)的服務(wù)。第二個(gè)就是要規(guī)范化，剛才邢總也提到購物中心專業(yè)委員會(huì)正在從事一項(xiàng)重要的工作，提高購物中心開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商，購物中心運(yùn)營商，在接手購物中心的時(shí)候，一般是不規(guī)范的，對(duì)購物中心的經(jīng)營者都會(huì)起到很具體的操作規(guī)范，對(duì)這個(gè)規(guī)范是不是完全的能夠?qū)嵤�，這個(gè)對(duì)于我們開發(fā)商或者是運(yùn)營商都會(huì)存在一定的疑惑。舉一些簡單的例子，超過60平米的商戶必須要開兩個(gè)門保留消防通道，政策上的規(guī)范，在實(shí)際開發(fā)過程中對(duì)商業(yè)的設(shè)計(jì)、對(duì)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的管理都會(huì)帶來很大的困難，我們也希望購物中心年會(huì)在制訂標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，從市場角度實(shí)用角度，給我們帶來招商和運(yùn)營便利。

　　第三個(gè)就是市場化，目前中國市場上，特別是一些高度發(fā)達(dá)的，我們所說的一線市場，商業(yè)競爭特別激烈，不斷涌現(xiàn)的購物中心還是加入到這里，這完全是一個(gè)市場行為，只有有購買力的地方，就會(huì)有人來開發(fā)。我跟一些商戶也聊過，包括一些品牌，進(jìn)入北京市場甚至進(jìn)入中國市場，雖然有很多商業(yè)物業(yè)，但是找不到他們合適的場所，有可能是因?yàn)槟壳巴�質(zhì)化競爭比較激烈，也有可能因?yàn)閷�業(yè)市場不夠發(fā)達(dá)。曾經(jīng)有些地產(chǎn)商在交流的時(shí)候問我，“我們想開發(fā)一個(gè)購物中心，我們是做高檔還是做中檔？”我在回答的時(shí)候是比較困難，我說如果你不考慮它作為一個(gè)腦海中想象的購物中心，而是想象成一個(gè)地區(qū)零售場所，你有很大的空間可以發(fā)揮，我們說中關(guān)村電腦IT行業(yè)的批發(fā)市場也是零售企業(yè)，再往大說都是零售服務(wù)行業(yè)的一個(gè)范疇，不是所有的房地產(chǎn)蓋一個(gè)樓里面都較百貨公司，如果大家都往這條路走的話，整個(gè)市場都會(huì)競爭非常激烈，未來零售行業(yè)的發(fā)展是多元化而且會(huì)更加專業(yè)化。

　　我們和新光天地的合作，是基于原來臺(tái)灣的新光三月它提出的零售趨勢，新光三月在臺(tái)灣是做的百貨公司，來到中國是把百貨公司向購物中心延伸的，未來很多購物中心的從業(yè)者有沒有把購物中心向百貨公司延伸，這需要專業(yè)市場的繁榮，之所以提出這個(gè)定義，向購物中心理念引進(jìn)的商戶很多，比如做化妝品的，把百貨公司的職能替代，百貨公司建設(shè)都是按照品類區(qū)分的，購物中心在未來發(fā)展的時(shí)候，也可以考慮按照專業(yè)店的方式來替代百貨公司的經(jīng)營，購物中心實(shí)際上可以往百貨公司的方向進(jìn)行規(guī)劃，剛才主持人提到在招商方面有什么建議，我這只是個(gè)人的想法，如果有些希望在這方面進(jìn)行更深入的探討，會(huì)后可以一起聊聊，謝謝大家！

　　金源燕莎購物中心副總經(jīng)理徐靜濤

　　徐靜濤：剛才主持人提到招商的問題，我個(gè)人理解，大家都認(rèn)為招商很困難，實(shí)際上是誤區(qū)，我們?cè)谧�是搞購物中心的，招商是整個(gè)購物中心的開業(yè)之前的成果，但是由于我們往往很多工作沒有做到位，所以招商很失敗，所以他們怪罪招商最后一個(gè)動(dòng)作，實(shí)際上大量工作沒有做好，如果前期工作做好，一點(diǎn)都不難。購物中心難在運(yùn)營，如果一個(gè)很不知名的品牌通過購物中心的運(yùn)作，可以讓這個(gè)品牌打響，所以大家說招商難，實(shí)際上不難，是一個(gè)誤區(qū)，把很多矛盾掩蓋以后，說招商難，有三個(gè)方面大家需要注意一下。

　　第一個(gè)是定位，如果前期定位不準(zhǔn)確，有在縣級(jí)市要招LV、阿瑪尼花幾千萬裝修，那不可能，所以要做很好的定位。第二是觀念的問題，包括我自身，我在做購物中心是做百貨的，燕莎開業(yè)的時(shí)候也逃脫不了百貨的做法，很多百貨店的觀念我們不能用在購物中心的觀念里面，包括很多招商的時(shí)候，你們可以看一下，在我們中國國內(nèi)，購物中心有同質(zhì)化的趨勢，除了本質(zhì)的區(qū)別之外，百貨店是扣點(diǎn)的形式，購物中心是租金的形式，只有這樣的區(qū)別，很多運(yùn)作的時(shí)候，我們招商組合我覺得這些跟百貨店是不一樣的，因此我們不能用傳統(tǒng)的百貨做法來做，也不能用百貨的做法招購物中心，這是不可能的，所以這個(gè)觀念要發(fā)生變化，包括還有其他的一些觀念發(fā)生變化。最后就是市場的問題，實(shí)際上招商大家覺得很難，如果你是零租金肯定不難，有一個(gè)收益駁議的過程，談來談去，作為開發(fā)商來說還有品牌供應(yīng)商，很多供應(yīng)商是做住宅出生的，把房子賣掉的，沒有想到持續(xù)性，如果說作為開發(fā)商也好，還是品牌供應(yīng)商也好，很準(zhǔn)確的定位，加上很好的資金的支持，宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮對(duì)住宅有影響，對(duì)購物中心也有影響，購物中心只租不售的，從這個(gè)意義上說，雙方對(duì)租金的考量要注意一下，如果這些問題解決了，就不難。

　　我在一線城市和二線城市都招商過，所以如果在座各位開購物中心的時(shí)候，一定要把前期的工作做好，招商只是一個(gè)結(jié)果，謝謝！