貴陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資，可謂波瀾起伏。在經(jīng)歷了2004年的火爆熱銷、2005年的慘淡經(jīng)營(yíng)，2006年的冷熱不均，銷售起起落落之后，2007年，我市開發(fā)商對(duì)商鋪開發(fā)投入了更多的熱情與希望，而商鋪投資者，也逐漸從盲目沖動(dòng)轉(zhuǎn)為理性成熟。本刊年終樓市大回眸之商業(yè)地產(chǎn)篇將歸納出四大典型現(xiàn)象，為2007年的貴陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展畫上句號(hào)。

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　　典型現(xiàn)象一：業(yè)態(tài)組合豐富主題化趨勢(shì)明顯

　　與2006年的鋪市相比,2007年，我市推出的商鋪在業(yè)態(tài)組合上更為豐富,檔次也進(jìn)一步提高；在商鋪類型上，有店中店、步行街、社區(qū)商業(yè)街、一站式購(gòu)物商城、SHOPMALL等，“集購(gòu)物、娛樂、影視、休閑、餐飲為一體”，幾乎成為各大商鋪?lái)?xiàng)目業(yè)態(tài)組合的“流行廣告語(yǔ)”，開發(fā)商在未來(lái)商業(yè)規(guī)劃上直指中高端消費(fèi)的意向明顯。2006年，市中心推出的浙江商城、香港名店街、新大陸數(shù)碼廣場(chǎng)等較為知名的項(xiàng)目，鎖定的主要是“專業(yè)客戶”，如香港名店街以服裝銷售為主流。新大陸數(shù)碼廣場(chǎng)以IT產(chǎn)品為主業(yè)。

　　在豐富業(yè)態(tài)組合的同時(shí)，開發(fā)商紛紛通過(guò)“綜合業(yè)態(tài)”吸納人流，再以主題化細(xì)分市場(chǎng)，迎來(lái)客戶，從而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尋求生存空間。

　　據(jù)了解，目前，我市的主題性商業(yè)地產(chǎn)主要有兩類，一類是大型購(gòu)物中心，一類則是街區(qū)商業(yè)。而無(wú)論是購(gòu)物中心，還是街區(qū)商業(yè)，多數(shù)都提出了休閑消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)等概念。如2007年初推出的世紀(jì)文化廣場(chǎng)二期和2007年下半年出現(xiàn)的恒峰步行街，將購(gòu)物、影院、娛樂等商業(yè)形態(tài)集于一體。而位于金陽(yáng)新區(qū)的干圖中心廣場(chǎng)、群升世紀(jì)廣場(chǎng)，不僅有商鋪?lái)?xiàng)目，還將寫字樓、星級(jí)酒店等其它商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目納入規(guī)劃。此外，市區(qū)某些2006年以前出現(xiàn)的商鋪?lái)?xiàng)目，在歷經(jīng)幾次業(yè)態(tài)調(diào)整后，也開始推出主題概念，對(duì)外發(fā)售，如針對(duì)兒童市場(chǎng)的玩具、童裝、孕嬰用品商城等，在一個(gè)專業(yè)性的“大主題”下，出現(xiàn)了細(xì)分客戶的“小綜合”，2007年的這一趨勢(shì)表明，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的深入，2008年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)放量，商業(yè)地產(chǎn)將更加注重個(gè)性化。

　　典型現(xiàn)象二：大型商業(yè)項(xiàng)目扎堆金陽(yáng)郊縣商鋪開發(fā)升溫

　　縱觀2007年新推出的商鋪，在我市大十字、噴水池、市西路、紀(jì)念塔四大傳統(tǒng)商圈中，僅有恒峰步行街一個(gè)項(xiàng)目，而2005年——2006年，則是我市傳統(tǒng)四大商圈放量的高峰時(shí)間，據(jù)統(tǒng)計(jì)，有浙江商城、花香上海城、香港名店街、君悅?cè)A庭、騰達(dá)廣場(chǎng)、解放大廈、客車站布藝市場(chǎng)、瀑布商廈、華億大廈等十余個(gè)項(xiàng)目的商鋪推出，供應(yīng)量約為70萬(wàn)平方米。如果將范圍擴(kuò)大到兩城區(qū)，較早開盤的有旺角金座，2007年開盤的有加州陽(yáng)光新城客車站市場(chǎng)，以及火車站和宅吉小區(qū)兩個(gè)“老盤”推出的“新菜攤”。事實(shí)上，2007年中心區(qū)的商鋪競(jìng)爭(zhēng)，主要還是延續(xù)2007年以前的“戰(zhàn)火”，而其中多數(shù)商鋪銷售已進(jìn)入后期銷售或運(yùn)營(yíng)階段。

　　而與之形成鮮明對(duì)比的，是金陽(yáng)、烏當(dāng)、花溪、修文、清鎮(zhèn)、息烽等地不斷推出的商鋪，在對(duì)修文、息烽、清鎮(zhèn)采訪時(shí)記者了解到，盡管這些縣市推出的商鋪多為底商，面積多在2萬(wàn)平方米以內(nèi)，但商業(yè)用房開發(fā)正處于上升期，并出現(xiàn)了諸如中深客車站市場(chǎng)商鋪、清鎮(zhèn)人民廣場(chǎng)商鋪、修文客站商鋪等一些規(guī)模較大，在當(dāng)?shù)貦n次較高的商鋪。根據(jù)市國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，烏當(dāng)、白云、花溪2007年已成交的地塊中，含有商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的約在80萬(wàn)平方米以上。同樣，在2006年成交地塊中，郊區(qū)商用地也高于兩城區(qū)。

　　綜合上述數(shù)據(jù)，從2007年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢(shì)看，最為火爆的還是金陽(yáng)新區(qū)，隨著新區(qū)CBD中心的確立，2007年金陽(yáng)在售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)總量在80萬(wàn)平方米以上，所含商鋪?lái)?xiàng)目開發(fā)總量約為50萬(wàn)平方米左右，據(jù)金陽(yáng)開發(fā)商介紹，在今后一段時(shí)間內(nèi)，金陽(yáng)的商鋪將脫離過(guò)去常見的住宅底商形式，呈規(guī)模化開發(fā)的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。而這些新建商業(yè)中心的推出將使金陽(yáng)商業(yè)區(qū)規(guī)模進(jìn)一步增大，無(wú)疑也加快了新區(qū)現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、實(shí)現(xiàn)多元化業(yè)態(tài)升級(jí)的步伐。據(jù)了解，2007年在售的商鋪?lái)?xiàng)目有干圖中心廣場(chǎng)、金城匯、群升廣場(chǎng)、金龍國(guó)際花園步行街，今年下半年，近十萬(wàn)平方米的大型商業(yè)步行街將在金陽(yáng)亮相。

　　典型現(xiàn)象三：大盤注重商業(yè)配套社區(qū)商鋪規(guī)模更大

　　近年來(lái)，受招商引資政策、城市擴(kuò)張戰(zhàn)略、中心區(qū)人口向外疏散等的影響，烏當(dāng)、花溪等郊區(qū)及金陽(yáng)新區(qū)成為外來(lái)企業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)，外來(lái)企業(yè)通過(guò)大面積拿地，進(jìn)行大盤、超大盤的開發(fā)，又使得這些大盤的商業(yè)配套升級(jí)，甚至成為一個(gè)區(qū)域中心的大配套，作為商業(yè)地產(chǎn)重要組成部分的社區(qū)商鋪，在2007年變得“更大”。

　　據(jù)了解，當(dāng)前我市出現(xiàn)的綜合性大盤中，山水黔城除原有的社區(qū)商業(yè)配套外,還規(guī)劃有五星級(jí)大酒店；保利·溫泉新城的200畝公建配套中,規(guī)劃的商業(yè)風(fēng)情街,其服務(wù)對(duì)象不僅是業(yè)主，還有前來(lái)休閑度假的消費(fèi)者，體現(xiàn)出綜合性大盤的特征，而即將推出的金源世紀(jì)城，其5000畝的地塊上，將配套開發(fā)兩個(gè)面積達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米的大型超市，沿路住宅也將出現(xiàn)底商。香港新世界在取得金陽(yáng)3000畝地塊后，又增加了300畝地塊作為商業(yè)用地。

　　在對(duì)這些大盤的開發(fā)商進(jìn)行采訪時(shí)記者了解到，在商業(yè)組合定位方面，多數(shù)呈現(xiàn)出“成熟地段外向擴(kuò)展”、“邊緣地段面對(duì)內(nèi)需”的新社區(qū)商鋪思路。比如地處烏當(dāng)區(qū)新添寨的新藍(lán)波灣，由于所在區(qū)域正在打造休閑文化旅游特色，相關(guān)商業(yè)氣氛日趨濃厚，這些社區(qū)商鋪的定位，一半面對(duì)居民，一半面對(duì)外面客流，同時(shí)又根據(jù)社區(qū)今后入住的中高端消費(fèi)人群特點(diǎn)，將經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)升級(jí)。而位居南明區(qū)的保利國(guó)際文化廣場(chǎng)，則根據(jù)區(qū)域商業(yè)配套特點(diǎn)和當(dāng)?shù)厝宋奶厣�，將商鋪�?guī)劃為大型“SHOPMALL”，集美食、購(gòu)物、休閑、文化、運(yùn)動(dòng)于一身，其服務(wù)內(nèi)容和消費(fèi)檔次對(duì)項(xiàng)目所在地周邊均起到了提升作用。

　　典型現(xiàn)象四：中心區(qū)商鋪價(jià)格飛漲百姓投資瞄準(zhǔn)郊縣

　　一方面是中心區(qū)商鋪供應(yīng)量大幅減少，另一方面是中心區(qū)幾大傳統(tǒng)商圈的商鋪價(jià)格持續(xù)上漲。據(jù)了解，目前兩城區(qū)內(nèi)大十字、紀(jì)念塔、噴水池、市西路、客車站等地的獨(dú)立商鋪，價(jià)格大多超過(guò)40000元/平方米。最貴的賣到80000元—90000元/平方米。而這些商鋪的面積多在40平方米以上，由此意味著買一個(gè)商鋪，投資者需投入上百萬(wàn)元。即使以按揭方式購(gòu)買，投入的“本錢”也要60萬(wàn)元左右。

　　然而，這一價(jià)格并未擋住投資者的腳步，多數(shù)獨(dú)立商鋪或住宅裙樓銷售處反饋的信息表明，一樓獨(dú)立門面仍是相對(duì)容易出手的“旺鋪”，在公園路一商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行采訪時(shí)，記者了解到，其一樓當(dāng)街商鋪的價(jià)格為每平方米50000元左右，而且面積都在100平方米以上，但推出后不到半年，便銷售完畢。“目前二樓鋪面也已售罄，銷售較慢，是寫字樓部分。”其有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。而與之相鄰的另一新推商鋪?lái)?xiàng)目，賣出的也多為一樓。此外，一些2006年以前推出的“店中店”，雖然屬樓層商鋪，價(jià)格賣到30000元/平方米，同樣也有投資者追捧。雖然銷售人員拒絕提供商鋪購(gòu)買者的信息。但記者仍了解到，購(gòu)買者多數(shù)為一次性付款，出手十分闊綽。

　　采訪中，我市部分開發(fā)商認(rèn)為，就獨(dú)立商鋪而言，可供中小投資者選擇的商鋪已向中心區(qū)外圍和市(縣)、縣、郊區(qū)、新區(qū)擴(kuò)散，傳統(tǒng)市中心獨(dú)立商鋪已非中小投資者能承擔(dān)。此外，市中心可供選擇的多是產(chǎn)權(quán)式商鋪和今年一些片區(qū)推出的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位。采訪中記者注意到，目前市中心推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪，尚在招商的，價(jià)格在每平方米12000元以上，已有商家入駐，并帶有租約的，價(jià)格為每平方米15000元左右，隨著商鋪層數(shù)的增加而遞減，較便宜的每平方米不到10000元。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位，每平方米價(jià)格在10000元——20000元之間，此類商鋪，在開盤時(shí)往往能夠吸引較多投資者關(guān)注，有的還會(huì)掀起一個(gè)銷售小高潮，但整體而言，銷售情況并不十分理想。相反，地處三橋、沙沖路、新添大道等地的一些住宅底商，銷售情況看好，一些有明確定位的項(xiàng)目，已銷售一空或僅剩少量尾鋪。這些商鋪開盤價(jià)格在15000元/平方米左右，有的已漲到了20000元/平方米。

　　與市中心相比，郊區(qū)商鋪和新區(qū)商鋪也是中小投資者的主要選擇對(duì)象，如金陽(yáng)新區(qū)商鋪熱銷已是眾所周知。2007年，較為引人注目的還有清鎮(zhèn)等縣級(jí)市的商鋪?lái)?xiàng)目，在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)記者了解到，其投資者除本地居民外，外地投資者不少，中心地段的商鋪價(jià)格為每平方米12000元左右。這些地區(qū)的暢銷商鋪以獨(dú)立商鋪為主，產(chǎn)權(quán)式商鋪的同期銷量相對(duì)低于中心區(qū)。由此出現(xiàn)中小投資者的一個(gè)投資意向——選擇獨(dú)立商鋪，價(jià)格優(yōu)先，選擇樓層商鋪地段優(yōu)先，選擇不同區(qū)域商鋪“政策”優(yōu)先。但總體而言，老百姓要投資商鋪，則意味著今后會(huì)走得更“遠(yuǎn)”，郊區(qū)商鋪和新區(qū)商鋪方興未艾。