最近，無(wú)數(shù)投資豪客再次把眼光投放在天河-珠江新城這塊流金淌銀的風(fēng)水寶地上。不同的是，這次他們不是盯上天河城、太古匯那樣的地面建筑，而是轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下“要空間”。

　　既然寸土寸金的廣州核心區(qū)已經(jīng)很難拿到地來(lái)開發(fā)上蓋物業(yè)，就不如轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下商場(chǎng)。據(jù)悉，今明兩年廣州地下商業(yè)面積將至少增加58萬(wàn)平方米。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下“要空間”

　　位于天河商圈中軸線上，總投資20億元、建筑面積達(dá)20多萬(wàn)平方米的時(shí)尚天河地下商業(yè)廣場(chǎng)已基本完工，即將高調(diào)啟動(dòng)招商計(jì)劃。珠江新城中央廣場(chǎng)17萬(wàn)平方米的地下空間尚未正式確定招商方案，已有美國(guó)、日本、泰國(guó)等國(guó)際資本，眾多至今未在廣州露臉的品牌商家投來(lái)“橄欖枝”。另一側(cè)，天河商圈資格最老的地下商城“天匯城”已于09年10月重裝開業(yè)，更名為東方寶泰廣場(chǎng)。

　　這還僅僅是地上成熟商業(yè)用地緊張，資本豪客轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下“要空間”的部分信號(hào)。

　　除了正在上馬珠江新城地下空間、時(shí)尚天河等項(xiàng)目，按照政府規(guī)劃，泛天河大商圈還將打造幾大地下商場(chǎng)：一是完成天河體育中心綜合改造，打通連接天河城和正佳廣場(chǎng)的原宏城廣場(chǎng)地下空間；二是沿花城大道建立與兩側(cè)人行隧道連接的地下步行商業(yè)發(fā)展軸，并以此為骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并連接興盛路步行商業(yè)街；三是東方寶泰與中信大廈負(fù)一層擬將打通，建成地下商場(chǎng)。

　　代理珠江新城中央商業(yè)廣場(chǎng)地下空間項(xiàng)目全球招商的高力國(guó)際助理董事陳厚橋說(shuō)，按照政府規(guī)劃，城市中軸線的上蓋不允許再建商業(yè)物業(yè)，寸土寸金的廣州核心區(qū)已經(jīng)很難拿到地來(lái)開發(fā)，這就倒逼一批資本豪客轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下“要空間”。

　　長(zhǎng)線投資價(jià)值可觀

　　而且，地下商場(chǎng)盈利能力并不比大商場(chǎng)差。“流行前線現(xiàn)在的租金已經(jīng)飆升到兩千多元/平方米/月，比天河城的租金還要高，成為廣州乃至全國(guó)地下商場(chǎng)的一個(gè)樣板工程。”曾幕后操盤流行前線的商業(yè)地產(chǎn)專家鄧國(guó)堅(jiān)說(shuō)，“表面看，天河城等地面物業(yè)招租的品牌檔次往往要比地下商城高，但是由于品牌店承租面積動(dòng)輒數(shù)百上千平，即便租金單價(jià)走低，算起來(lái)的總價(jià)也是一筆不小數(shù)目，而地下商城做的是過(guò)道式物業(yè)，以經(jīng)營(yíng)潮流小店為主，承租能力反而更強(qiáng)。”

　　“這意味著，只要人流夠多，人氣夠旺，地下商場(chǎng)的長(zhǎng)線投資價(jià)值其實(shí)很可觀。”鄧國(guó)堅(jiān)說(shuō)。由此，不難理解“天河又一城僅營(yíng)業(yè)半年，租金便暴漲三四倍，并且已經(jīng)有了頂手費(fèi)。”在這里開零食店鋪的老板黃先生告訴記者，09年5月才開業(yè)、接駁地鐵體育西站的“天河又一城”交出了一份滿意的期末考答卷：這里的商鋪月租金已從開業(yè)初期的每平方米四五百元暴漲至眼下的1200元。

　　當(dāng)然，政府助推的因素也很重要。天河區(qū)政府已明確提出“以地鐵規(guī)劃推動(dòng)天河商圈的發(fā)展”，而今年2月經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)通過(guò)的《廣州市軌道交通規(guī)劃調(diào)整方案》顯示，廣州將在2010年前建設(shè)地鐵290.5公里，相應(yīng)開發(fā)的地下空間面積238萬(wàn)平方米，包括淘金站地下廣場(chǎng)、如意坊停車場(chǎng)及商業(yè)體育場(chǎng)地、大學(xué)城南地下商場(chǎng)等等。

　　競(jìng)爭(zhēng)不以地上地下論勝負(fù)

　　不管是老資格的流行前線，還是新開張的江南新天地、天河又一城，都是走年輕化的時(shí)尚潮流路線，“市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)分化為地面中高端，地下淘寶式”，鄧國(guó)堅(jiān)說(shuō)。

　　但從短期市場(chǎng)操作來(lái)看“地面地下的垂直博弈，橫線的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不可避免，畢竟，市場(chǎng)蛋糕總量和品牌客戶數(shù)量是相對(duì)固定的，打造立體商業(yè)格局帶來(lái)的結(jié)果之一也是，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)同樣是立體的。”黃華軍說(shuō)。

　　一般來(lái)說(shuō)，“地下商場(chǎng)要比地面商場(chǎng)更難經(jīng)營(yíng)。地下商場(chǎng)建造成本約為3000元-3500元/平方米/層，地面的建造成本約為2000-2500元/平方米/層，空調(diào)、通風(fēng)、安全通道等營(yíng)運(yùn)成本地下也要比地面高，而且大的品牌商會(huì)認(rèn)為地面店的展示效果要比地下店好得多。”陳厚橋說(shuō)。

　　那么，地下商業(yè)只能作為“綠葉”陪襯地面商場(chǎng)這些“紅花”？

　　“未必。誰(shuí)能說(shuō)得清楚，究竟是流行前線依托中華廣場(chǎng)而存活，還是流行前線反哺中華廣場(chǎng)？事實(shí)上，江南新天地疾步挺進(jìn)江南西商圈之后，位于江南西地鐵口的地面商城‘流行地帶’(潮流城)現(xiàn)在反倒要依附江南新天地來(lái)重新招租。”高力國(guó)際助理董事陳厚橋認(rèn)為，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不以“地上地下”論勝負(fù)，贏取行業(yè)地位的關(guān)鍵還是在于成功操盤設(shè)計(jì)商場(chǎng)物業(yè)。

　　“這就像抱團(tuán)取暖的刺猬，太近了傷著對(duì)方，太遠(yuǎn)了會(huì)倍感寂寞。”對(duì)于廣州商圈地下地面商場(chǎng)“同源攀親”，一位資深商業(yè)人士如此比喻。

　　鄧國(guó)堅(jiān)則認(rèn)為，商業(yè)空間類似于宇宙天體，有一種神奇的力量正在將割裂的看似毫無(wú)聯(lián)系的商業(yè)孤島吸聚到一起，而這個(gè)商業(yè)空間吸聚到的“商業(yè)孤島”越多，其所產(chǎn)生的力量和效應(yīng)就越大。比如日本東京的銀座。

　　同理，“天河、江南西等核心商圈的發(fā)展成熟是由市場(chǎng)自發(fā)形成的，也就天生具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也是商家爭(zhēng)奪進(jìn)入的原因所在。但如果這些商業(yè)個(gè)體連不上，就會(huì)變成一個(gè)個(gè)商業(yè)孤島，難以構(gòu)成真正的大商圈。”泰國(guó)中央零售企業(yè)中國(guó)業(yè)務(wù)拓展高級(jí)經(jīng)理劉躍認(rèn)為，地鐵以及由地鐵衍生出來(lái)的地下商場(chǎng)使得圈內(nèi)物業(yè)連成一片，強(qiáng)化了商業(yè)的連貫性。

　　項(xiàng)目新進(jìn)展

　　地下空間定位“城市客廳”

　　據(jù)知情人士透露，珠江新城中央廣場(chǎng)地下空間的經(jīng)營(yíng)方案有三種：一是政府將整個(gè)項(xiàng)目包租給一家公司來(lái)營(yíng)運(yùn)開發(fā)，這一模式要求承租的資金額很高；二是將項(xiàng)目切割成幾大塊承租給“二房東”，這一模式最受多元資本追捧，兒童體驗(yàn)中心、百貨、電影院等業(yè)態(tài)的公司伺機(jī)進(jìn)入；三是政府專門成立一家公司來(lái)營(yíng)運(yùn)，聘請(qǐng)國(guó)際公司代理或入股項(xiàng)目的管理工作。

　　陳厚橋告訴記者，項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)方案至今還沒有確定，而規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)出爐，定位為“城市客廳”主題，突出商業(yè)配套功能，采用下沉式設(shè)計(jì)，營(yíng)造“一半地面，一半地下”的消費(fèi)感覺。

　　時(shí)尚天河五月開業(yè)

　　目前，時(shí)尚天河地下商業(yè)廣場(chǎng)的工程主體結(jié)構(gòu)已基本完工，招商處已經(jīng)開始接待商家咨詢。該項(xiàng)目的策劃經(jīng)理王丹告訴記者，該商場(chǎng)將在近期正式對(duì)外招商，首期14萬(wàn)平方米商業(yè)面積爭(zhēng)取在今年“五一”前后開業(yè)。

　　另?yè)?jù)了解，該商場(chǎng)的30多個(gè)街區(qū)都設(shè)有不同的主題，將引入綠樹鮮花、小橋流水等各類生態(tài)景觀，打造更舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境，甚至還將營(yíng)造出星光大道、廣闊星空、海洋等各類時(shí)尚味十足的特色景觀。

　　地下商場(chǎng)三種形式

　　“地下商場(chǎng)可以分為三種形式。”第一商業(yè)網(wǎng)CEO黃華軍分析，第一種是“防空洞”改造而來(lái)的地下商業(yè)街，比如流行前線、江南新天地、天河又一城等等，其特點(diǎn)是沒有產(chǎn)權(quán)，過(guò)道式物業(yè)，物業(yè)開發(fā)者一般要與政府簽訂長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)合約，制勝的要點(diǎn)在于“如何將隨意性消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵�費(fèi)”；第二種是“純地下商場(chǎng)”，比如東方寶泰、時(shí)尚天河地下商業(yè)廣場(chǎng)、珠江新城中央廣場(chǎng)地下空間等等，往往采取“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓”的BOT模式，比如政府向時(shí)尚天河頒布經(jīng)營(yíng)特許證，并提供地鐵等公共交通的配套服務(wù)，但是時(shí)尚天河必須附加承擔(dān)停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；第三種是正佳廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)的傳統(tǒng)購(gòu)物中心地下層部分，有產(chǎn)權(quán)，特點(diǎn)是與購(gòu)物中心的地面物業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　拓荒地下商場(chǎng)，如何制勝？

　　無(wú)論采取哪種開發(fā)模式，經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)都在于“一是如何聚集人流，二是如何將人流變?yōu)樯塘鳌！背�睿商業(yè)咨詢的CEO黃文杰認(rèn)為，“過(guò)道模式”地下商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于，“一端接駁地鐵人流，一端接駁成熟的地面商業(yè)項(xiàng)目，地下與地面共享已有的消費(fèi)人群，大大節(jié)省市場(chǎng)培養(yǎng)期，比如流行前線對(duì)接中華廣場(chǎng)，而且這兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在都?xì)w屬海印集團(tuán)掌管，更是便于互補(bǔ)操盤，良性發(fā)展。而天河又一城則與天河城、維多利廣場(chǎng)、廣百中怡店等等同時(shí)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，資源共享帶來(lái)的人流量是驚人的。而東方寶泰的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，有點(diǎn)類似于廣州第一個(gè)地下商場(chǎng)———南方大廈地下商場(chǎng)，即位于政府“規(guī)劃中軸線”上，將地面商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)模式照搬到地下，依托“火車站”人流盤活商場(chǎng)。

　　列數(shù)地下商場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)

　　優(yōu)勢(shì)

　　1免去地價(jià)成本，共享成熟商圈人流，投資回本期較短。

　　2依托地鐵開發(fā)，暢通無(wú)阻。

　　3地下電影院等娛樂設(shè)施可以給消費(fèi)者帶來(lái)全新消費(fèi)體驗(yàn)。

　　劣勢(shì)

　　1工程造價(jià)成本和營(yíng)運(yùn)成本較高。

　　2空間相對(duì)閉塞，通風(fēng)和采光相對(duì)較差，部分消費(fèi)者和品牌商家會(huì)抗拒地下商場(chǎng)的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)模式。

　　3過(guò)道式人流居多，將隨意式消費(fèi)轉(zhuǎn)化為目的性消費(fèi)頗考操盤手實(shí)力。