南都漫畫：張建輝

　　周六下午五點半，與地鐵二號線江南西站A出口接駁的江南新地地下商業(yè)街里人流絡繹不絕，但人們大多行色匆匆穿行而過，駐足購物的人數(shù)不足一半。步行街負二層人流稀少，開門營業(yè)的店鋪僅占50%，其余要么店門緊鎖，要么內部貨物被清空，一堆籃球游戲機的貨架被碼在一邊通道的盡頭“今天要是有運氣的話，可能才有生意。”該層一家服飾店的老板一邊理貨，一邊向自己的員工抱怨。

　　位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心地下的江南新地商業(yè)街曾被稱為繼北京路、上下九后廣州市的第三條商業(yè)街、海珠區(qū)的“流行前線”。然而近十天內，南都陸續(xù)接到該商場小租戶的多起投訴。據(jù)他們稱，江南新地自去年3月開業(yè)至今，超過七成租戶還在虧損，對此小業(yè)主曾多次提出自救方案，但物業(yè)管理方態(tài)度強硬。為此，當初首批進駐的小租戶在合同尚有一年多到期的情況下，忍痛“割肉”放棄5萬多元進場費、裝修費、押金等先后撤場。初步統(tǒng)計，退出江南新地的早期租戶約有20-30家，目前還有后續(xù)租戶在考慮撤場。

本網專題報道：廣州商業(yè)打響“地下戰(zhàn)”

　　多次推遲開業(yè)，租戶大吃啞巴虧

　　江南新地貫穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直駁地鐵及兩個公車站的地下商業(yè)街。商場由裕龍投資集團投資開發(fā)，貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道。目前一期建設長520米，建筑面積約為2萬平方米，規(guī)劃有260多個商鋪，設有13個出入口直達地面，并與地鐵二號線江南西站無縫接駁。

　　由于業(yè)內期待江南新地的開業(yè)將給“江南西商業(yè)圈帶來新一輪發(fā)展機遇”，首批小住戶早在項目建設竣工后就與開發(fā)商簽訂了租賃合同。“2007年，我們和江南新地的開發(fā)商方龍置業(yè)簽訂了三年期租賃合同，當時約定2007年10月1日開業(yè)，但后來據(jù)說因消防不過關，不能按期開業(yè)。”負一層租戶王玉向記者透露，2008年開發(fā)商要求重新簽訂合同，并約定當年開業(yè)，同時第二版合同中簽約甲方也從開發(fā)商轉變成其委托的管理公司廣州市創(chuàng)高租賃服務有限公司，租期則從2010年順延至2011年。

　　創(chuàng)高公司接手后曾口頭約定，商場將于2008年9月開張。據(jù)悉，當時預期開業(yè)時間臨近秋天，部分租戶提前預訂了秋裝。但商場最終未能如期交鋪開業(yè)，導致租戶損失了幾萬元。“當時大家都盼著快點進場，盡快開業(yè)，而且物業(yè)稱不簽新合同不給租鋪，所以首批租戶基本都簽了第二份合同”，王玉透露。但正是這樣，再一次的延遲交鋪令小業(yè)主吃了啞巴虧。

　　記者從掌握的多份合同中看到，針對未按約定提供房屋給小租戶，有關違約金處罰的空白處填寫的內容是“按補充合同約定”。而補充合同中也沒有具體處罰措施，對于延遲交鋪只顯示，乙方租戶“實際起租日以甲方的書面通知為準，如與合同約定不一致的，則該商鋪起租日(試營業(yè)日)和租期相應順延。”

　　“按照法律規(guī)定，雙方簽署的多份合同應以后期的約定為準，小租戶既然在第二份合同上已經簽字，之后是無法追究前面的責任的。”廣東正大聯(lián)合律師事務所律師李彪表示。

　　銷售未達預期，租戶大面積虧損

　　在多次推遲開業(yè)后，2009年3月，江南新地試營業(yè)，商場于4月底正式開業(yè)。“當初招商中心擺的模型和招商中心高管推介的各區(qū)域效果圖都強調，江南新地負一層規(guī)劃為水域、風谷、金礦、竹林、柳園五大區(qū)域。”不愿透露姓名的A租戶在電話中向記者表示，他們所在的C區(qū)金礦原本定位高端女裝，而且招商人員也強調了進入門檻，為此有家租戶甚至進了幾百元一件的高檔服裝。但開業(yè)后他們發(fā)現(xiàn)，C區(qū)的定位與此前規(guī)劃相差甚遠，其中還混雜有童裝、男裝、幾十元的低價商品，而原先效果圖中每個店金色的門柱及水晶燈飾都不見蹤影。“進高價女裝的租戶，連續(xù)很長時間都沒有開過單。”

　　記者調查了解到，開業(yè)之前每個租戶都付了2萬-3萬元的進場費、2-3個月的押金以及裝修費，前期投入基本在5萬-8萬元不等。而在江南西商圈的概念下，江南新地除大家樂、大和壽司、水果撈等大品牌租戶，其它租金基本在450-500元/平方米左右，而金礦區(qū)則在600元/平方米以上。而根據(jù)公開資料顯示，江南新地每間商鋪間隔在25-80平方米。

　　“我去年虧了5萬元，算是虧得少的”，A租戶表示。而據(jù)一位4月份才剛撤場的服飾租戶W小姐透露，她6個月竟然虧了26萬元。而據(jù)其它首批租戶透露，他們一年的虧損在10多萬元左右。“據(jù)我們所知，現(xiàn)在場內除了大牌餐飲所在的A區(qū)銷售人氣最旺外，大約有七成以上的小租戶都是虧損的，D區(qū)賺錢的只有一家，而且店鋪面積和租金是最小的。”

　　而 記 者 在 負 二 層 區(qū) 域 看到，40-50家店鋪每天開業(yè)的比例只有半成，有1/3的商鋪已經閑置。雖然在經營的租戶將部分商品擺在過路的通道上，但周一至周五，該區(qū)域的客流量是個位數(shù)。

　　小租戶自救方案被否決

　　由于持續(xù)虧損，去年6-7月，負一層有部分租戶抗議要求降租。“我們提出了降租申請，要求物業(yè)管理方限時答復。但對方沒有答復，而我們過了交租期，商鋪被關掉了。”已經退場的林姨表示，她的40平方米商鋪每月租金2.5萬，如果加上水電、租金、管理費、人工、配貨，每月至少要做到4.5萬元，但自開業(yè)至今，她都沒有做到過這個數(shù)，“我們每個月大約虧7000-8000元”。由于物業(yè)管理方要求其補交租金和滯納金，她覺得不劃算，連商鋪內的收銀機、貨架都沒有拿回，就退了場。

　　對于上述問題，一位創(chuàng)高租賃服務有限公司的人士向記者表示，雙方在補充合同中有約定，“乙方須對自身經營自負盈虧，一切債權債務及糾紛均由乙方自行負責，與甲方無關。”租金已經事先約定，雙方白紙黑字簽名蓋章，相信很多小業(yè)主也咨詢過律師，甲方在法律上并無責任。

　　不過，即便如此，物業(yè)管理方對小租戶自己的自救方案卻也不配合。據(jù)悉，一家租戶由于原來產品線較短，希望增加同一品牌的產品。但由于涉及到增加貨架及柜臺，被物業(yè)管理方拒絕。“我們的商鋪因為物業(yè)方爆水管，墻體已經發(fā)霉，很多衣服從架上拿下來都有味道。”已經退場的W女士表示，他們曾提出對商鋪重新裝修，但對于他們提出的二次裝修申請，物業(yè)方一直都沒有答復。“你可以寫個書面申請，但不一定會批。”記者冒充租戶再次向廣州創(chuàng)高租賃服務有限公司打去電話，一位經理同樣這樣回復。

　　“租金這么高，又不批準裝修調整。我們只有過年期間的一個月，虧損縮減到了1萬，平時最少虧2萬。平時很難開單，周末有次銷售額60多元，還有一次89元。這樣下去，我們很難堅持下去。”W女士表示。記者調查了解到，今年春節(jié)后，部分早期簽約的首批租戶撤了場，現(xiàn)在還有一些租戶也在考慮是否撤場。